中指院：2015年10月中国房地产政策跟踪报告

调整人口政策将积极扩大社会消费、带动房地产需求进一步释放。在人口红利逐步减弱，老龄化压力日趋加重背景下，五中全会提出全面放开二孩政策，二孩政策放开，有利于优化人口结构，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。根据第六次人口普查中全国城镇二代三人户数据和卫计委调查中目标人群40%的再生育意愿，我们认为未来五年，符合要求的城镇人口生育二孩或将带来年均200万的人口增长，使城镇人口生育率同步提高，在增加未来劳动力供给的同时，有利于减缓老龄化压力。根据统计局数据，至2014年末，全国总抚养比上升为36.2%，比上年末增长0.9个百分点，老年抚养比为13.7%，比上年末增长0.6个百分点。从抚养比数据看，老年抚养比的提高将成为未来20年我国总抚养比稳步提高的最重要原因。我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，二孩政策放开增加未来劳动力供给，优化人口抚养比结构，减缓老龄化压力对经济的负向影响。

对房地产市场而言，家庭人口的增长以及对老年、幼儿养护方面的关注，将进一步延缓房地产需求拐点期的到来，同时将推高大户型产品结构需求，促使地产改善性需求迎来新的增长点。短期来看，二孩政策的放开使得二胎生育率增长，家庭人口规模的增加使得部分二孩家庭选择大户型产品，这对房地产企业调整产品结构也将带来新的考验。同时二孩政策放开将对养老、幼儿提出更高的标准，在选择产品的同时也要求相关学校、医院等配套产品和服务将同步跟进，未来商品房配套将成为消费者选择的重点，学区房将再迎消费高峰；从长期来看，二孩政策放开将促使2030年后适婚人口明显增长，对刚需产品需求也将进一步扩大。

三、央行再次双降，楼市年末翘尾添动力

央行再次降准降息，提高货币政策传导效率。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中金融机构一年期贷款基准率萧条0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不在设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

自2014年11月以来，央行已进行六次降息，四次全面降准。至此，五年以上长贷利率已经破“5”，而存准率也回落到2008年三季度开始的宽松水平。

多轮降息直降购房成本，大大减轻购房压力。自去年11月以来，多轮降息政策助推楼市，促进潜在消费者。按照每套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，此次降息后贷款利息为127.49万元，较8月末在减少近8万元，月还款省214.2元，较上年同期则总额节省近53万元，月供压力减轻1465元。购房成本的大幅下降会更进一步明确部分观望购房潜在群体的意向，对提升房地产市场销售热度起到积极影响。

流动性再度大幅释放，房地产开发企业到位资金压力有所缓解。央行通过全面下调金融机构存款准备金率及其它多种货币政策工具，引导扩大金融机构信贷投放行为，增加实体经济资金流动性，进而达到改善市场预期、提振实体经济的作用。此前三轮全面降准，流动性释放逾万亿。从金融市场表现来看，截止9月末，M2余额135.98万亿元，同比增长13.1%，人民币贷款余额92.13万亿元，同比增长15.4%，新增人民币贷款9.90万亿元。前三季度，社会融资规模增量为11.94万亿元。同时，三轮全面降准后，自4月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增。1-9月，到位资金为90653亿元，同比增长0.9%。未来在此次降准及多种政策工具继续释放流动性下，房地产开发企业资金压力将进一步缓解，企业开发建设的信心再度提振。