中指院：2015年10月中国房地产政策跟踪报告

一、市场情况：百城均价连续三个月双涨，涨幅继续扩大

10月百城均价连续3个月双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10849元/平方米，环比上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。均价较去年同期上涨2.07%，涨幅较上月扩大0.71个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20191元/平方米，环比上涨0.65%，涨幅较上月扩大0.15个百分点；同比上涨6.65%，涨幅较上月扩大1.01个百分点。

10月全国楼市平稳回升。本月为“银十”楼市传统旺季，房企推盘再度发力，重点城市推盘量大幅上升，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅29%，环比上涨21%，其中上海同比增幅为53%领先其他三市。二三线城市月度周均同比持续增长，环比小幅上涨15.61%。

二、中共十八届五中全会召开，聚焦“十三五”规划

五中全会 召开，提出小康社会新目标。10月26日-10月29日，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议于在北京召开，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。会后，发布了《中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报》。十八届五中全会提出了全面建成小康社会新的目标要求，并从创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展五大方面提出要求，涵盖了经济、政治、文化、社会治理、生态文明等与人民生活密切相关的多个层面。

调整人口政策将积极扩大社会消费、带动房地产需求进一步释放。在人口红利逐步减弱，老龄化压力日趋加重背景下，五中全会提出全面放开二孩政策，二孩政策放开，有利于优化人口结构，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。根据第六次人口普查中全国城镇二代三人户数据和卫计委调查中目标人群40%的再生育意愿，我们认为未来五年，符合要求的城镇人口生育二孩或将带来年均200万的人口增长，使城镇人口生育率同步提高，在增加未来劳动力供给的同时，有利于减缓老龄化压力。根据统计局数据，至2014年末，全国总抚养比上升为36.2%，比上年末增长0.9个百分点，老年抚养比为13.7%，比上年末增长0.6个百分点。从抚养比数据看，老年抚养比的提高将成为未来20年我国总抚养比稳步提高的最重要原因。我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，二孩政策放开增加未来劳动力供给，优化人口抚养比结构，减缓老龄化压力对经济的负向影响。

对房地产市场而言，家庭人口的增长以及对老年、幼儿养护方面的关注，将进一步延缓房地产需求拐点期的到来，同时将推高大户型产品结构需求，促使地产改善性需求迎来新的增长点。短期来看，二孩政策的放开使得二胎生育率增长，家庭人口规模的增加使得部分二孩家庭选择大户型产品，这对房地产企业调整产品结构也将带来新的考验。同时二孩政策放开将对养老、幼儿提出更高的标准，在选择产品的同时也要求相关学校、医院等配套产品和服务将同步跟进，未来商品房配套将成为消费者选择的重点，学区房将再迎消费高峰；从长期来看，二孩政策放开将促使2030年后适婚人口明显增长，对刚需产品需求也将进一步扩大。

三、央行再次双降，楼市年末翘尾添动力

央行再次降准降息，提高货币政策传导效率。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中金融机构一年期贷款基准率萧条0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不在设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

自2014年11月以来，央行已进行六次降息，四次全面降准。至此，五年以上长贷利率已经破“5”，而存准率也回落到2008年三季度开始的宽松水平。

多轮降息直降购房成本，大大减轻购房压力。自去年11月以来，多轮降息政策助推楼市，促进潜在消费者。按照每套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，此次降息后贷款利息为127.49万元，较8月末在减少近8万元，月还款省214.2元，较上年同期则总额节省近53万元，月供压力减轻1465元。购房成本的大幅下降会更进一步明确部分观望购房潜在群体的意向，对提升房地产市场销售热度起到积极影响。

流动性再度大幅释放，房地产开发企业到位资金压力有所缓解。央行通过全面下调金融机构存款准备金率及其它多种货币政策工具，引导扩大金融机构信贷投放行为，增加实体经济资金流动性，进而达到改善市场预期、提振实体经济的作用。此前三轮全面降准，流动性释放逾万亿。从金融市场表现来看，截止9月末，M2余额135.98万亿元，同比增长13.1%，人民币贷款余额92.13万亿元，同比增长15.4%，新增人民币贷款9.90万亿元。前三季度，社会融资规模增量为11.94万亿元。同时，三轮全面降准后，自4月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增。1-9月，到位资金为90653亿元，同比增长0.9%。未来在此次降准及多种政策工具继续释放流动性下，房地产开发企业资金压力将进一步缓解，企业开发建设的信心再度提振。

货币政策组合日趋丰富，共同助推市场稳定前行。10月23日，李克强总理在中央党校就当前经济形势和重点工作作了报告，指出“要继续创新宏观调控思路和方式，提高政策的针对性、灵活性，用好财政政策空间相对较大的优势，合理运用降准、定向降准、降息等货币政策手段，保持经济平稳运行，妥善应对和化解风险，促进经济筑基固稳。”2015年以来，央行不仅实施了多轮降准降息、扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，还运用了改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点增加市场流动性和可贷资金的举措。从CPI走势来看，未来央行双降仍有空间，将进一步提高货币政策操作的有效性和灵活性。

四、地方因地制宜，多重措施共同推进库存去化

地方政策积极刺激，鼓励住房开发和消费。10月19日，沈阳市正式取消相对外籍人士的购房限购令，对外门槛的放宽，将释放部分以在中国定居为目的的境外人士刚需及改善性住房需求，并进一步放松政策，解决地方库存压力。四川凉州出台《凉山州关心激励干部干事创业十项措施》，提出对州及引进的高层次人才每人给予“安家费”，并有用人单位落实不少于80平米的住房，在引进高端人才的同时鼓励人才在当地置业，促进合理住房消费。重庆市政府发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间；对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷，鼓励企业持续开发。各类政策效应逐步开始实施，效应逐渐显现。

地方公积金政策宽松力度加大，切实提高公积金使用效率。三季度末，住建部等三部委发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求提高实际贷款额度、拓展贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。各地纷纷响应中央号召，均出台政策降低公积金门槛，广州提高住房公积金个人住房贷款最高额度并推行异地贷款业务、西安单身职工申请租房提取公积金不在需要开单身证明等政策，惠及更多人群，更加切实的提高住房公积金使用效率。

五、展望：市场利率化推动金融改革，“十三五”定调未来前行目标

货币政策、金融改革持续发力，共同助推市场稳定前行。根据统计局公布的数据来看，前三季度国内生产总值4787774亿元，同比增长6.9%，前三季度GDP平减指数为-0.3%，此外9月份CPI同比上涨1.6%，PPI同比下降5.9%。当前我国物价整体水平仍然较低，宏观经济持续下行，仍将需要宽松的货币政策作保障，引导经济平稳运行。未来央行双降仍有空间，将进一步提高货币政策操作的有效性和灵活性。央行放开商业银行和农村合作机构等存款利率上限，这标志着我国的利率管制已基本放开，利率市场化进入新阶段，五中全会也提出要“改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架”，未来适应现代金融市场发展的金融框架将逐步成形。但在利率完全市场化、传导和调控机制建立健全前，央行仍将公布存贷款基准利率作为进一步完善利率调控框架的一个过渡期。

二孩政策继续带来地产需求，五中全会“十三五”规划定调中高速增长。在人口红利逐步减弱，老龄化压力日趋加重背景下，五中全会提出全面放开二孩政策，同时要积极应对人口老龄化，这是坚持共享发展的重要组成部分，同时也继续带来潜在地产需求。而五中全会提出的未来五年规划目标，在保持经济中高速增长的同时，激发区域经济发展潜质，进一步推动新型城镇化发展。从中长期来看，人口政策放开，金融环境更趋市场化，创新机制体制更受鼓励，长效机制更为健全，保障房地产市场长期健康运行，给房地产带来更加市场化的机遇和挑战。特别是人口政策放开带来的新增城镇人口增长，将对住房需求产生结构性变化，同时也对房地产企业应对新形势下人口变化提新要求。