行业整合和企业转型趋势加强 未来房地产并购将持续升温

案例：万达转型“轻资产”的并购之路

万达集团产品服务涉及商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货等多个领域，2015年企业持有物业面积居世界之首。随着土地成本上升，资产升值带来投资回报逐渐减少，万达制定了一条由重资产向轻资产转型的道路，即将重资产部分让渡给专业的，资金成本更低的投资人来持有，地产公司负责提供资产管理服务并收取相应管理收益，未来万达将逐步由房地产企业转变为商业服务公司。

重资产模式阻碍企业发展，城市局部发展过热以及边际效应显现是万达向轻资产转型的主要动因。通过建设万达广场及旁边配套的一些写字楼、商铺、住宅，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场是万达的重资产模式。这种模式受制于房地产周期影响，企业竞争力较弱。其次，目前中国市场投资和消费不平衡的状态促使企业开始关注三四线城市的消费市场。轻资产产生的溢出效应对不动产及其他产业影响较大。基于这种原因，万达通过一系列的收购举动为企业战略转型做准备。

万达商业、文化产业、金融集团和电子商务将成为万达转型后的四大支柱产业。随着“轻资产”战略的加速推进，万达商业将由房地产企业全面转型为商业服务型企业。文化产业方面，万达并购投资频繁，涉足影视、旅游、体育、儿童娱乐等四大领域。2015年1月，万达出资4500万欧元购买马德里竞技足球俱乐部20%股份，2月出资10.5亿欧元收购瑞士盈方体育传媒集团，获得盈方拥有的多项国际赛事的市场及媒体版权。5月，万达投资乐视体育，7月，出资35.8亿元人民币领投同程旅游，8月，又以6.5亿美元并购美国世界铁人公司100%的股权。未来，万达将继续通过并购，扩大在文化体育产业规模，实现轻资产转型。

金融方面，万达金融联手快钱公司推出的中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”开创了全新的商业地产融资模式。同时，多名具有丰富经验的金融机构高管加入万达金融集团，客观上也为万达金融发展提供了有力的保证。未来，万达计划完成对银行、证券和保险等3家企业的并购，继续拓展金融产业。最后，以众筹和大数据为的电子商务产业也将继续发挥作用，完善万达的产业结构。

总体来看，四大支柱产业相互依托、相互支持，协同效应显著。万达广场的快速扩张为万达院线等文化产业的发展提供基础，电子商务又为万达金融发展互联网金融创造良好条件。万达通过一系列的资本运作完成其在目标领域的战略布局，被并购公司大多自身盈利能力较好，潜力很大，品牌效应明显且符合万达未来发展产业趋势。万达2015年开始第四次转型后，企业间的兼并重组十分频繁，转型速度超出预期，被并购企业不仅局限在国内，国外多家知名企业也被万达揽入旗下，通过并购，万达加速向服务型企业转变，未来也将逐步成为世界性的跨国企业。

4.总结：行业整合和企业转型趋势加强，未来房地产并购市场将持续升温

企业应正确识别和规避并购风险，不断提高风险管控能力。房地产企业在并购过程中不可避免的面临融资、管理、法律和政策等风险。在并购过程中通过引入咨询公司、律师、会计事务所和评估等中介机构，有利于企业掌握全面的项目信息，提高估值准确性。其次，我国房地产行业受国家宏观经济政策影响较大，企业应加强对经济及行业政策研究，选择有利的并购时间和标的，减轻并购时间和经济成本。并购完成后，对资源、财务和管理的高效整合能够实现双方资源互补，最大化公司价值。对于一些跨区域或跨国家间的并购，加强并购双方文化融合，提升文化的包容性也十分必要。

市场和监管制度的创新以及并购基金的设立对改善房地产并购环境产生积极影响。现阶段，我国上市企业在企业整合，兼并重组方面受到政府的支持，今后政府会继续发挥政策引导作用，创造规范、有序的市场环境，约束不恰当干预行为，促进跨区域并购完成。同时减少境外并购审批流程，帮助更多的国内企业实现向跨国公司转变。除此之外，面对当前的并购时机，一些企业发起并购能力较弱，设立若干产业并购基金，通过金融杠杆作用，不仅可以为并购企业提供资金支持，也反映了地产同金融紧密融合的趋势。

行业整合和企业转型趋势加强，未来房地产并购市场将持续升温。进入白银时代的房地产行业未来行业集中度将不断提高，楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。拿地能力减弱，更多中小房企未来或将逐步退出房地产行业。当前资金困难且拿地成本不减的形势导致许多中小房企在一二线城市土地市场拿地积极性减弱，大型房企在土地市场上的绝对优势逼迫资金实力较弱的中小房企无地可拿或高代价竞得土地，土地开发风险上升。未来，随着行业整合以及企业转型趋势的不断加深，房地产并购市场将持续升温。