行业整合和企业转型趋势加强 未来房地产并购将持续升温

从企业格局角度来看，全国房地产投资失速主要源于大部分中小房企的投资不振，掣肘于资金的缺位，多数中小房企拿地积极性消退，项目开工延缓，销售回款速度明显降低，进而持续恶化企业资金面。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。同时，大型房企得益于自身雄厚的资本实力，在保障自身业绩增长的同时，战略并购或入股优质项目。随着时间的推移，行业竞争格局“两极分化”特征显著。

房企未来发展要求企业通过兼并重组来实现战略调整。随着房地产行业发展进入新常态，越来越多的房企开始寻求多元化发展。多元化的战略调整有利于企业增加资产组合种类，减轻经营风险。针对一些需要进行业务转型的企业来说，通过行业间的兼并重组利于寻求新的业务增长点。而从一体化的角度来看，企业通过战略合作、行业整合可以充分利用行业资源，实现优势互补，进而延长企业价值链并扩大企业价值。

地价持续走高促进企业通过并购方式获得土地。2013年以来，热点一二线城市土地供应特别是纯住宅用地供给有限，同时市场分化加速品牌房企争相回归一线城市，带来土地价格居高不下。2015年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米，较去年同期上涨11.0%，其中住宅用地楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22.4%。

居高不下的地价使得房企拿地日趋谨慎，进而选择兼并收购来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。通过兼并收购，房企对土地资源的宏观布局进行了补充和完善，从而进一步扩大规模。

3.事件：地产行业快速整合，房企兼并重组数量和金额快速上升

2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，数量和金额均明显增多。受近期宏观经济下行趋势影响，房地产企业面临去库存压力，行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展。

总体来看，2015年房地产企业进入全面整合阶段，企业并购呈现以下特点：股权收购和项目收购是房企并购的主要模式。一方面，企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。房企并购速度快、数量增加，行业内主动退出和寻求并购的中小开发商增多。尽管自去年11月份以来，央行多次降准降息，社会整体融资成本有所下降，但许多中小房企资金面依然不容乐观，通过变卖部分股权或债权甚至100%转让股权获取资金成为众多中小房企的无奈之举。2015年2月，上海证大折价出让42.03%股权予东方资产管理有限公司，正式宣布退出房地产行业。继上海证大退出后，更多中小上市房企开始谋划行业撤退之路。2015年8月，浙江广厦决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型；莱茵置业变更为莱茵体育，剥离房地产业务。截至2015年10月8日，北京和上海产权交易所共计37家房企挂牌转让股权，其中25家100%股权转让，12家房企部分转让股权，而其中13家房企共计转让债权总额超91亿元。最后，从并购标的来看，部分行业代表性企业开始由收购大型房企或全盘收购转为收购小企业或部分项目来提高并购效率。房地产行业并购热潮涌现。

案例：融创中国整体到局部的并购之路

融创中国成立之初，以天津和北京市场为主，随后业务向东部和西南地区扩展，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。2010年成功登陆香港联交所主板市场，通过股权增发，募集资金24.27亿元，标志着公司正式向国际资本市场迈进。接下来的几年中，融创一直在积极融资，2013年3月发行5年期优先票据融资31亿元，融资金额大部分所得款项净额为现有债务进行再融资。今年8月，融创中国收到证监会核准文件，公司拟发行不超过60亿元的境内公司债券用来补充公司营运资金。此举被认为是融创为加大一线城市土地储备积累资金。企业持续的融资伴随着多元化战略发展或收购需要。近期，融创在资本市场收购活跃，总体上看，融创收购呈现出从整体到局部的收购特点。

合资组建平台公司，扩大企业区域布局和发展方向是融创收购的显著特点。2014年以来，融创在并购市场并购频繁，总结前两次企业并购失败的经验，融创的并购策略由整体收购大公司转变为局部收购小企业。2015年7月，融创收购中渝置地成都7个项目增加土地储备，帮助其在成都地区建立区位优势。从长三角到西南地区，融创通过收购完善在中国核心城市的战略布局。至此，融创的项目已经遍布在北京、天津、重庆、上海、常州、苏州、无锡、杭州和成都。通过此次收购，融创顺利开拓项目市场，扩大企业规模。9月，融创借助天朗控股在西安市场的优势，收购其在济南、南京和成都的6个项目，同时，与天朗西安2个项目合资组建平台公司，此种收购方式，不仅有利于融创尽快熟悉西安市场并站稳脚跟，对天朗来说，也有助于缓解其在房地产开发过程的资金压力。一直以来，融创将目光关注在高端住宅领域，企业主要收入来源为物业销售收入，为了实现多元化经营的战略目标，融创近日和雨润、中央商场发布合作公告，融创将利用雨润在商业地产开发方面的优势，延长企业价值链，实现企业价值。