房企分拆上市：借资本市场之力推动自身发展

对于资金密集型的房地产行业来说，房企无论是进行规模扩张还是实现战略转型都需要大量的资金投入，稳定的资金流是房企生存和健康发展的关键所在。随着国内资本市场对房地产行业股权融资限制的放开，房企利用直接融资替代高成本借贷资金的趋势越来越明显。目前，房企为了更好地利用直接融资平台，选择分拆旗下业务（包括物业管理、酒店业务、教育、文化产业等）上市的方式加快与资本市场的深度融合。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

1.动因：拓宽融资渠道及更好的发展业务是房企分拆上市的主要动力

在转型的道路上，将旗下业务分拆上市打破了房企传统开发销售的困局，有利于企业寻求更多的发展路径。对于在资本市场估值较低的房地产行业来说，通过分拆旗下成熟的业务上市，便可以较高的估值获得可观的融资金额；同时将公司子业务进行独立运营，有利于该项业务的潜在价值显性化，为企业带来更多的发展机会，降低单一业务的经营风险。分拆上市可以完善企业治理结构、提高经营效率、增强盈利能力等诸多目标，进而实现企业的良性发展。

通过分拆上市实现二次融资，满足企业子业务发展中的资金需求

房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。在旗下业务未分拆上市之前，该项业务的资金主要来源于母公司和银行等渠道，上市后便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金，可以更好地满足项目投资需求，有利于其快速发展。对于母公司来说，分拆上市可以有效盘活公司资产，通过出让一部分股权可以获得大量的IPO资金，改善了企业的资产流动性；同时母公司可以利用再融资进行产能扩张或新项目的培育，从而为公司的长期发展创造有利条件。

子业务独立运营将有更好的发展，有助于提升房企在细分领域竞争力

拥有分拆上市能力的企业多为多元化经营的大型房业，在其发展运营过程中并不能保证将企业资源有效分配到每项业务上，最终有可能导致资源的无效利用，制约了部分业务的发展。而分拆上市后，子公司将拥有自己的融资平台支持项目发展，大幅提升自身盈利能力，同时可以使该项业务或子公司业务向着更专业化方向发展，增强该业务对母公司的贡献，提升企业在细分领域的竞争力。对于母公司来说，分拆后企业的经营发展战略将更为清晰，管理者也会有更多的时间和精力做好主营业务，有利于公司的长远发展和战略性调整。

可提升房企投资收益，是实现股东价值最大化的重要途径

分拆上市可直接提升房企的投资收益，子公司成功上市后，证券市场的价值发现功能可以让母公司获得超额资本利得和投资收益，使母公司业绩得到大幅提升。分拆上市是股东价值最大化的重要途径，伴随着房企的价值增值，股东获得的投资回报也将随之上升。分拆上市后，原母公司的股东存持股比例和绝对持股数量均未发生变化，股东可以按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成。

2.途径：赴港上市、A股上市和新三板上市是房企分拆上市的三种主要途径

随着国内上市条件逐步放开以及资本市场层次结构的日益丰富，海外市场已不再是房企分拆上市的唯一选择。2014年以前，受到国内资本市场融资的诸多限制，房企分拆业务后多选择赴港上市，一方面丰富了相关业务的融资途径，另一方面为企业拓展海外市场提供了平台。2014年以后，随着A股市场的持续火热以及新三板市场制度的日益完善，房企为了获得更高的估值及融资规模，开始将子业务上市目标转向内地，目前已经有部分房企成功在A股或新三板分拆上市或挂牌，并且计划内地上市的房企正在逐步增多。

图：房企分拆上市的三种途径

资料来源：中国指数研究院综合整理

因发展较为成熟，海外资本市场是房企分拆上市的优先选择

受国内宏观调控政策的影响，房地产行业在资本市场的融资受到诸多限制，通过资本市场进行配股、增发等融资渠道完全被堵死，使得房企直接融资难度较大。而从2013年开始香港新股市场开始回暖，加上香港股市资金较为充裕，促使内地房企分拆旗下业务赴港上市热情高涨。另外，香港证券市场是一个比较成熟的市场，赴港上市有助于上市子公司拓展海外融资渠道和海外市场，进而建立长效融资机制，实现利益最大化。特别是对商业地产业务比重较大的房企来说，在内地缺乏匹配商业地产直接融资途径的情况下，港股融资平台成为房企分拆上市的优先选择。2014年12月23日，在国内A股市场等待5年之久的万达商业地产赴港挂牌上市，以48港元的发行价，募集资金约288亿港元（合计人民币230亿元），创港股年内最大IPO。