房企分拆上市：借资本市场之力推动自身发展

A股市场具有更高市场估值，是吸引房企回归内地上市的主因

从2014年下半年开始A股市场迎来了6年左右的一轮牛市，保利、碧桂园、富力等大型房企纷纷推出分拆旗下业务A股上市的计划。自去年以来海外投资者对国内房地产一直持有悲观态度，使得房地产在港股市场的估值低于A股市场，甚至成为估值最低的板块之一，相对于港股来说，房企子业务在A股上市可以获得更高的估值。虽然目前A股市场处于震荡修整阶段，但上证指数的市盈率依然达到16倍，远高于恒生指数的9倍，在估值更高的A股市场上市不仅能获得更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。进入A股市场一方面可以扩大企业的融资规模，另外大型房企以自身的品牌效应，更容易获得内地投资者的认可，有利于上市子公司的后续再融资。近一年以来成功在A股IPO的房企较少，将旗下细分业务分拆上市成为房企回归A股市场的一个良机。

新三板门槛较低且各项制度日益完善，部分房企将目标锁定新三板

随着新三板影响力日益扩大和资本市场各项制度不断完善，房企分拆上市已经不局限于H股和A股，部分房企已将目标转向新三板。新三板对房企最大的吸引力在于它对企业盈利能力、主营业务、经营年限等多方面要求相对较低，且审批时间也比较短，挂牌程序简单，进入股份转让系统挂牌流通一般只需要6个月左右，房企分拆资产挂牌新三板可大大降低上市子公司融资时间和成本。

数据显示，截至2015年9月30日，新三板市场挂牌公司总数3585家，环比上涨6.73%，已超过沪深A股上市公司数量总和，其增长势头依然迅猛；9月定向募集金额为116.96亿元，2015年累计金额达到746.97亿元，已是2014年全年募集金额的5.6倍。2015年7月恒大拆分足球业务及文化产业分别成功挂牌新三板，为内地房企挂牌新三板提供了可能。

3.趋势：房企分拆上市热情不断升温，且分拆类型日趋多样化

在房地产行业的转型期，房企借助资本市场力量，将旗下物业、酒店、快消、文化、娱乐等业务分拆上市，有助于提高企业的运营效率和盈利能力。同时在房地产行业被资本市场低估的情况下，分拆旗下较为成熟的业务上市将会大大提高房企的市场估值。目前，为了增加资本市场的融资机会以及获得更大的盈利空间，计划分拆子业务上市的房企越来越多，且分拆的类型也日趋多样化。

房分拆物业上市，瞄准物业管理背后巨大的社区O2O市场

目前房地产已经逐渐进入存量房时代，未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域，物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的重要领域，是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，而成熟的物业管理体系以及庞大的客户群又是社区O2O业务发展成败的关键。目前万科、碧桂园、绿城、远洋等知名房企都有将旗下物业分拆上市的计划，以社区服务为切入点为物业板块创造更大的价值，也是房企实现战略转型比较理想的选择。

图：社区O2O商业模式

资料来源：中国指数研究院综合整理

2014年花样年分拆旗下物业彩生活上市成功开创了一种新的商业模式，拓宽了房企轻资产转型的思路。作为深度挖掘物业管理延伸服务的彩生活，更看重的是社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，其业务重心是通过搭建社区O2O生活服务平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。正是基于这种服务理念彩生活分拆上市后获得了资本市场的认可，其市值远超母公司花样年。处于转型期的房企正在寻求新的利润增长点，而社区O2O为用户的刚性需求隐藏着巨大的市场空间，通过各类产品和服务满足住户的多样化需求，开辟了房企新的盈利模式。