房企分拆上市：借资本市场之力推动自身发展

图：彩生活服务平台“彩之云”

资料来源：中国指数研究院综合整理

商业板块分拆上市，将有助于提升该业务板块的市场估值

除了物业板块外，分拆商业板块也是房企拓宽直接融资渠道的一种路径，特别是对于商业板块体量较大的房企来说，将该项业务分拆上市有助于企业更好的盘活存量资产。商业用房、写字楼、酒店等商业板块在母公司主体中往往存在市值被低估的现象，将其分拆上市能最大限度的发挥该项资产对母公司的贡献。另外，写字楼、酒店等均属于长期持有型物业，存在资金占用量大，周转周期长等问题，将其分拆上市短期内可以获得一笔可观的融资，也是房企实现持有物业退出的主要方式。2014年7月方兴地产分拆旗下金茂投资（酒店业务）以商业信托的形式在港交所成功挂牌。营业收入占到集团10%的酒店业务上市之后估值达到了107亿元，约占方兴地产总市值的45%，充分体现了酒店的价值。

分拆非房产业务上市，积极探索多元化发展路径

从分拆上市的业务类型看，房企已经不局限于房地产相关业务，文化、旅游、教育、快消等新业务也成为房企分拆上市的新方向。随着房地产行业逐渐回归理性发展，完全依靠传统业务已经不能保证房企未来的盈利水平，而娱乐、教育等发展潜力较大的新业务将为房企带来新的利润增长点，对传统业务盈利能力形成补充。2014年7月恒大宣布分拆足球、文化、矿泉水挂牌新三板，打开了房企分拆其它业务上市的想象空间，未来恒大还要将粮油、乳业、旅游地产等多个业务分拆上市。恒大年报显示，2014年恒大在矿泉水、粮油和乳业三大产业共投入48.9亿元，按照恒大计划，2015年根据行业情况保守估计，矿泉水、粮油和乳业的净利率将在20%以上，高于恒大的房地产主业。目前万科、碧桂园都有分拆教育板块上市的计划，未来将有更多房企分拆非房产业务上市。

总结：

目前房企正在通过多种方式寻求新的业绩突破口，企业经营不再主攻房地产开发，而是向着更多元化、精细化、专业化的方向发展。物业管理、酒店经营、文化娱乐等原本不被重点经营的业务板块，逐渐成为房企重点关注的领域。近一年来大型房企正在通过分拆旗下物业、酒店等业务上市的方式加快内部资源的整合，进而提升自身的盈利能力。从目前房企公布的分拆意向来看，计划分拆物管业务上市的房企较多，在房地产业务未有较大改善的背景下，深受投资者和消费者认可的社区O2O模式获得房企的青睐，其背后所隐藏的社区商业、养老、教育、金融等巨大的用户需求，可为房企创造更大的价值空间。随着房地产行业转型节奏加快，房企分拆的类型也不再局限于房地产相关业务，发展前景较好且能带动企业发展的新业务也将成为房企分拆的对象。