孙河地块起拍楼面价超3万 北京高价地标准将打破

    根据北京市国土资源局网站公告显示，朝阳区孙河将再度出让2宗低容积率住宅地块，且在竞价达到土地合理上限价格时，通过现场竞报“异地”建设保障房面积的方式确定竞得人。亚豪机构市场总监郭毅认为，这意味着孙河在未来两年会再度迎来两个低密度别墅项目入市，孙河将成为更加纯粹的低密度高端住宅聚居区。

　　自2013年7月中粮以23.6亿元高价拍下孙河西甸村H、I、J高价地地块后，孙河在近两年再无新地块成交。从朝阳区孙河组团土地规划图上看，此次出让的两宗地块位于之前成交相对集中的西甸村和北甸西村，泰禾、龙湖地块南侧，中粮、首开地块东北侧。

　　起始楼面价超3万元/平米，高价地标准再现突破

　　本次出让的一宗地块正是去年一度流拍的B、C、D、E地块，此次起始价下调为43.22亿元（去年为46亿元），拍卖面积调整为C、D、E地块，规划建筑面积143685平米，建设用地面积121096.335平米，容积率1.19，起始楼面价高达30080元/平米。

　　从土地规划图中可以看出，C、D、E地块位于孙河组团的核心区域，一条水系流经该地块，而在D地块东面，C地块西面和南面均邻近水系，且有大片绿化，位置、景观俱佳。郭毅指出，与之类似的是中粮·瑞府，东侧同样邻水，目前该项目单套预售价最高已接近2亿，而C、D、E地块与之相比位置更具优势，邻水面积更大，其市场价值将远超中粮·瑞府，预计该地块将成为北京又一高价地。

　　另一宗位于西甸村，规划建筑面积89860平米，建设用地面积69123.38平米，容积率1.3，起始价19.6亿元，起始楼面价21812元/平米。该地块东至规划泉发花园东路，西南至机场南线公路，东北至规划孙河组团十号路，北至规划孙河十一号路。

　　朝阳区孙河板块已成交地块详情

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从今年土地市场成交的热闹场面来看，孙河这两宗地像去年遇冷流拍的可能性根本不会存在。今年北京豪宅市场走热及孙河地块整体价值持续走高，使得新推出的这两宗地将成为今年北京土地市场上的“香饽饽”。

　　2011-2015年1-7月单价6万以上公寓豪宅成交走势

　　由于上半年多项利好政策叠加效应，今年北京楼市急速回温，库存去化速度加快，众多开发商将重心聚焦于北京为代表的一线城市。郭毅认为，然而北京今年土地供应有限，土地市场竞争异常激烈。北京地价走高，开发商早有足够的心理准备。今年北京豪宅市场爆发让人看到了北京未来豪宅市场的光明前景，所以地段好、品质高的地块即便价格昂贵，因此孙河地块入市也将使得土地市场再起“纷争”。

　　2011-2015年1-7月别墅成交走势

　　此外，郭毅认为，孙河地区如今已成为众多开发商和高端客群眼中的“福地”。从中粮高价拿下孙河高价地，到2014年泰禾•北京院子和龙湖•双珑原著在别墅成交市场上高奏凯歌，再至今年5月末中粮•瑞府以超出20万元/平米的超高取证价格，孙河地块的认知和市场潜力已经刷出新高度。

　　竞拍方式“就地”改“异地”，低密度墅区再度升级

　　从出让公告来看，上述两宗地块均设定了土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。

　　与大部分就地建设保障房的方式不同，“异地建设保障房”所竞价配建的商品房面积将不会在本地块上建设，而是按每平米10000元的价格支付保障房建设资金。2014年7月14日成交的顺义新城21街区地块（容积率0.97）和昌平区沙河镇北沙河北侧地块（容积率1.05）便采用了这种竞拍方式，亚豪机构市场总监郭毅认为，这种方式的优势在于在保证保障房建设资金的同时，又维持了本地块的低密度和高品质性，非常适用于容积率偏低的低密度别墅级地块。

　　孙河板块地处朝阳区望京商圈，与顺义老中央别墅区一河之隔（如今同属泛中央别墅区）。依托北侧老中央别墅区成熟的交通、配套优势，孙河板块是唯一一块政府整体规划为高端住宅区的地块。以上竞拍方式的适度改变，其目的正在于保持孙河低密度、高品质住宅区的纯正性，郭毅指出。

　　根据亚豪机构统计数据显示，孙河板块现在共有4个别墅项目在售，分别为泰禾•北京院子、龙湖•双珑原著、中粮•瑞府和首开•琅樾，这4个项目容积率均在1.08-1.4之间，产品类型以叠拼、联排和独栋为主。其中龙湖·双珑原著今年成交均价为47064元/平米，北京院子为64358元/平方米；首开·琅樾别墅部分预售住宅拟售均价在50000-80000元/平米，中粮·瑞府拟售价多居于85000-10000元/平米之间，楼栋更是飙升至200000元/平米左右。

　　北京院子和龙湖·双珑原著由于开盘稍早，所剩房源不多，中粮·瑞府和首开·琅樾均为今年刚开盘的纯新盘，在未来一段时间会成为该区域的成交主力。因此郭毅认为，上述两宗低密度别墅级地块在位置上与以上在售项目所在地块相邻，待未来项目入市后，将与这些别墅项目连接成片，共同推动孙河房价进一步升值。