顾云昌：一线城市供需错配 需处理好供求关系

顾云昌：整个货币政策、金融政策的走势我觉得还不会变，因为货币政策跟金融环境是随着我们整个经济形式而发生变化，我们降准，降息都是为了整个宏观经济保持一种宽松的程度。当然这种降准加息很主要的作用点就是房地产，所以现在房地产是止跌回稳的态势。

一线城市特别是深圳领涨，和深圳房地产市场供求关系密切相关。之所以出现楼市分化，是因为各地供求关系不一样。在宽松的货币政策环境下，供求关系紧张必然导致房价上涨，销势上涨，而供求关系仍然供大于求，货币环境再宽松，市场回升会比较慢。政策来后一线城市或重点二线城市热的快，但三线城市反映较慢。货币政策总的趋势尽管开始起稳向好，但

下行压力仍然很大，这样的压力恐怕下半年还不会结束，所以货币政策环境不会变。这样情况下，只有靠地方政府自行调节，深圳就属于自行调节，但深圳的情况不可能应用到中小城市。实际上楼市现在是冰火两重天。

地产中国网：那您觉得股灾对楼市会产生直接的伤害吗?

顾云昌：总体来说，货币宽松对股市、楼市都有往上推。股灾也好，股市往上走也好，和宽松的货币政策有关系，当然也和中国股市赌博性质也有关系。在这样的情况下，人们是一种恐慌，一种激情燃烧。说的不好听是恐慌情绪带来的股灾。两者之间到底是怎么样一种利弊得失，股市、楼市的成本，因为没有更多调查资料，我们也是从市场上表现出来，了解了情况来分析。两者之间关系不是很密切，在不同城市情况也不一样。

地产中国网：那假如我现在有100万，你觉得我应该去买房还是去炒股?

顾云昌：看买什么地方的房，要是深圳房就应该买，北京房也该买，而中小城镇房就把你慢慢消化掉了，还要看你炒股有没有能耐，运气好不好。

地产中国网： 2014年国土部出台了一些政策，比如调整土地供应链结构以减少市场上库存量，但现在这种情况个别库存大的地方，已停止土地供应，而像北京这种一线城市，回迁房的节奏也在放缓，导致一些房企在一线城市不计成本的抢地，现在土地供需矛盾，是否存在错配的现象，该怎么调节?

顾云昌：总体上国土部文件的精神是对的，因为房地产无非是两个要素，一是资金，二是土地。资金收紧了，房地产肯定上的慢，土地收紧了，房地产也上的慢。我们看到错配的情况的确是存在的，比如2003年2002年、2003年以后，中国房地产需求特别大，整个市场供不应求，导致房价飞涨。

在房地产开发用地中，应该分清楚哪些用地应该严格控制，比如工业用地应严格控制。但我们工业用地恰恰很多地方采取各种办法来贱价卖，而住宅用地需求量特别大的时候，不应该是一刀切把它控制住。但我们那时候就采取了对住宅用地统统控制，从而导致供不应求，出现房价上涨，这实际上是供求关系决定的。

其实在供不应求的一线城市，应该放大处理供应量。但我们现在又希望控制大城市人口，防止无须摊大饼，所以只是个存量，存量你用工业用地消化。工业用地过去占地太高，通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。我觉得应该好好分析下，大城市控制人口的基础上，怎么样来增加供应量。

城市化有个过程，第一步农民的人口进城，增加城市人口，第二步就是小城市往大城市走，第三步可能是郊区化，第四步可能是城市群发展起来。我们现在正处于第二阶段，第三阶段我们还有问题，郊区的农民土地还不能上市。这个过程中，必然导致公共服务、公共产品在大城市丰盛，中小城市严重不足的情况，所以大量人口到大城市，如何化解大城市房地产市场的压力?这应该全面考虑，不要再产生错配行为。一种营销需求掩盖另一种需求，然后又想办法限购限贷。我们还应该有市场的供求关系来分析这个房地产市场，这样才能保持相对平衡。

地产中国网：目前保障房的建设力度是空前的，包括棚改、旧改，您觉得保障房还有棚改，对商品房有没有冲击?

顾云昌：这两者从理论上讲是不构成冲击的，因为保障房的对象是中低收入家庭，商品房是中等以上收入家庭。但实际上由于保障房和中低收入家庭的房子，我们的政策界限不是很清楚而出现一些问题。保障房的大量供应，必然会让一部分中等收入家庭或者执行政策当中，甚至其他家庭也来买保障房，从而减少对商品房的需求，造成对商品房市场的供求关系。

因为我们很难知道3600万套保障房起来后，他的使用情况、分配情况和积压情况。不少地方尽管3600万完成没问题。问题是这个3600万套出来后，我们在没有很好摸清需求多少时，就提出来3600万套，就导致现在不少地方保障房已造成控制，或者租不出去，卖不出去，这就造成相当程度的浪费。而且要求速度快，肯定是有些地方粗制滥造，或配套不全，这都是问题。所以现在如何真正能够置换、转换，棚改的时候可以消化存量房，但是那些存量符合不符合保障房家庭的套期需求，恐怕这里面有一个如何置换的问题。棚户区改造过程中肯定还有大兴土木，要投资，要消耗钢材、水泥，问题还是它的力度，它的量如何把握好，我觉得这是一个关键。

地产中国网：棚户区改造货币化，就是采用货币补偿的方式，这种方式在各地现在也有点推行，但是没有住建部出台正式的规定，您觉得如果住建部出台正式规定，就是说棚改货币补贴的比例要增大，或者说全部货币补贴，这样的话对于去库存有多大的收益?