佳兆业房源被锁事件愈演愈烈 项目影响销售与流动性

    原以为将告一段落的佳兆业房源被锁事件，如今看来似乎有愈演愈烈的态势。

　　12月16日，距离佳兆业第一份公告不到两周的时间，佳兆业同样因将刊发一份载有内幕消息的公告而于上午9时正起短暂停止买卖。

　　下午四点左右，港媒消息报道称，佳兆业除早前被深圳国土局封锁的5个位于龙岗区的项目外，另一个位于前海的项目亦被封锁。

　　随后，观点地产新媒体登录深圳国土局网站查阅，信息显示“山海美域花园”其中于7月18日获批的预售证共有两栋，分别为项目的第3及第4栋，而第3栋128个单位全部显示为“管理局锁定”，第4栋则有部分单位已经签署预售合同，其余大部分都被锁定。

　　也即是说，截至目前，佳兆业在深圳被国土局封锁销售的项目已经增至6个。然而，不得不提的是，这6个项目基本已经囊括佳兆业于深圳大本营的全部可售房源。

　　屋漏偏逢连夜雨，截至16日晚11点，佳兆业仍未对上述事件再做进一步的公告。不过，于当晚佳兆业表示，其公众持股量仅为20.81%，低于香港联合交易所有限公司证券上市规则第8.08条所规定最低25%的水平。

　　其中，生命人寿持有股份占该公司已发行股本约29.94%；郭氏家族持有股份占该公司已发行股本约49.25%。

　　深圳项目全面被锁

　　据了解，佳兆业此前五个被锁项目分别为佳兆业悦峰、佳兆业中央广场一期与三期、佳兆业假日广场、佳兆业新都汇家园、福田佳兆业中心。

　　其中，福田佳兆业中心早于2005年入市，目前仅剩的一套房源也难逃被锁遭遇。而佳兆业新都汇家园，市场名为“龙岗大道1号”，被锁定的房源有133套。

　　上述被锁的五个项目共涉房源约1300套，加上此次山海美域花园项目被锁的198套房源，意味着，佳兆业共计1500套房源在锁定被解除之前，均将无法办理网签手续计入销售额。

　　不过，观点地产新媒体致电最新被锁定的前海广场(原山海美域花园)项目售楼处得到的回复与此前并无两样:“目前销售处于正常状态，具体问题公司会由相关人员进行沟通。”

　　当观点地产新媒体问及后续的购房手续问题，上述销售人员表示“等售楼系统恢复就能正常办理”。

　　“可以亲自到售楼处了解更多详细的情形”。这是上述销售人员在简短两分钟对话中提到次数最多的一句话。

　　对此，相关深圳业内认为，虽然佳兆业郭英成辞职，其兄弟郭英智也同时调任为非执行董事，但实际上公司高层的个人问题对一个有成熟治理体系的公司而言，于资本市场上的负面影响远大于对内部的运营影响。

　　不可否认的是，上述被锁的六个项目为佳兆业今年的业绩贡献了浓墨重彩的一笔。

　　最新数据指出，佳兆业11月份于深圳凭借旗下项目城市广场(中央广场一期与三期)、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、KPR佳兆业广场(假日广场)，以49455.61平方米/499套的成交量获得销冠。

　　“佳兆业在深圳卖得很好，去年还取代万科成为深圳住宅成交量、成交金额双料冠军。”提到佳兆业在深圳的项目，相关业内的第一反应是“销售很好”。

　　影响销售与流动性

　　相关人士认为上述深圳项目此前的确为公司带来可观销售，但从目前来讲，房源解锁尚未有明确的时间点，而12月份转眼过半。

　　“可以预见的是，最起码这个月佳兆业的业绩不会好看。”上述人士进一步强调。

　　与之相佐证的是穆迪在最新的一份研究报告中的说法，“佳兆业无法为其深圳项目进行预售备案对其具有负面信用影响，如无法迅速解决，则可能会影响其房地产销售和流动性。”

　　据悉，2014年前11个月，佳兆业实现合约销售额272亿元，相当于2014年销售目标的91%。

　　“佳兆业的销售能力较强”，穆迪对此并没有否认。但同时，穆迪副总裁/高级分析师梁镇邦也指出，“穆迪估计佳兆业的深圳业务将占其2014年合约销售的30%，若深圳项目发生任何重大中断事件，则其销售业绩可能会受到不利影响。”

　　此外，花旗也强调，深圳事件或令到佳兆业城市广场第三期10亿元人民币的预售或未能入帐，另外，单佳兆业城市广场销售资源就有36亿元。

　　该机构认为，“最坏的情况，是对明年及2016年的盈利有3%及4%的负面影响，并对资产净值有7.5%的影响，或低于市场预估的情况。

　　“不过，佳兆业管理层会推出武汉项目作缓冲，而明年新城市的项目亦足以支撑明年销售增长。”

　　事实上，在上述业内人士看来，虽然深圳事件暂时没有对佳兆业其他城市项目销售造成影响，但是会否蔓延至其他城市暂时为未知数。

　　“倘若保守以佳兆业每月销售30亿元，而深圳占比三成来看，12月单月佳兆业至少损失了10亿元的入账周转资金。”上述人士继续表示。

　　对此，穆迪认为，短期内佳兆业有充裕的流动性，截至2014年6月底，其现金/短期债务比率为1.8倍。但是，如果销售转弱导致流动性状况恶化，其评级将面临不利影响。