二手买家“等降”心态加剧 中介加大一二手联动力度

     一年回顾

　　“穗六条”成二手楼市拐点

　　前三季度成交量跌近五成

　　与业内人士聊起过往一年的二手楼市，他们当中的大多数都将去年11月落地的“穗六条”政策，看作二手楼市由盛转衰的“拐点”。

　　去年11月，“穗六条”猝不及防出台，多个以外地买家为主的区域，如番禺区、白云区、海珠区等，二手房成交量锐减。到了今年初，银行房贷政策持续收紧，加之公积金政策频密调整，外区一手房屡屡传出降价开盘的消息，致使二手房买家被分流，二手楼市行情更加淡静。

　　据广州市国土房管局公布的数据，2014年前三季度广州二手住宅登记交易约3.8万宗，较2013年前三季度的减幅接近五成。另据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，2014年前三季度广州二手住宅网签1.75万套，154万平方米，较2013年前三季度均减少四成。价格方面，一季度广州二手楼价仍惯性微幅走高；但二、三季度则逐月有所回调。

　　二手买家首置约占六成

　　上半年“等降”心态加剧

　　从整体来看，上半年受房贷收紧、大市趋缓、“三年社保”政策、新盘分流等因素综合制约，广州二手楼市总体低迷，买家观望浓厚，房价高位略调。三季度，佛山“解限”、房贷新政等整体调控政策向松的信号增多，二手交投低位筑底，但回升仍乏力，价格大致维持平稳。

　　2014年上半年买家“等降”心态加剧，价格预期较高，大多希望价格的降幅在10%以上。业主大多不肯让价，市区物业叫价尤为坚挺，外围及近郊部分业主小幅让价。由于买卖双方的价格分歧拉大，整体市场较为胶着僵持。三季度，政策整体有所向松，价格敏感的“刚需”买家入市积极性增强；部分业主一定幅度让价，交投筑底。不过，仍有不少买家对楼价以及新盘的优惠措施均有所期望，入市较犹豫。

　　前三季度，广州二手买家的结构基本保持稳定、合理的态势。合富置业的数据显示，首置二手买家的占比大致保持六成左右，换房需求维持三成上下，长线投资客大致占一成以下。

　　对于限贷松绑，从目前的二手楼市行情来看，暂未发现成交量或成交价有明显回升的趋势。

　　选择性“闭店”节流的同时

　　中介加大一二手联动力度

　　二手房买卖交易的低迷，直接引发中介机构的“闭店潮”风波，市场上多个实力房地产中介机构都着手调整门店布点，中介经纪的人员流动性也较往年更高，并且外流至其他行业的现象较为严重。

　　“二手楼市以前也经历过低谷，但基本是2~3个月后便有回调。”满堂红研究部高级经理周峰指出，“穗六条”对二手楼市的杀伤力很大，致使整个成交低谷期持续了数月之久。

　　面对二手房买卖业务的急剧萎缩，多家中介公司在选择性“闭店”节流的同时，也积极寻求“开源”的出路。从去年底开始，大中型中介公司都明显加大在一二手联动项目的投入力度，逐步转型为“一二手联动业务为主，二手房业务为辅”的新格局。譬如领跑行业的三大房地产中介公司，其一二手联动业务普遍占公司总业务量六成以上。而这种“一二手业务倒挂”的局面，在过往二手楼市中从未出现。

　　后市预期

　　松限贷一手房受益更大

　　二手楼市难有大起大落

　　四季度乃至明年上半年的广州二手楼市将会有哪些变数？市场会因调控政策的“转型”而起死回生吗？

　　广东合富房地产置业有限公司副总经理潘宇豪认为，限贷政策松绑对于整个房地产行业而言是大利好。不过，根据往年经验，第四季度是银行贷款额度最紧张的时期，现时虽有限贷放松的利好，但估计预期中的利率优惠很难落地。而首先受惠于房贷政策松绑的将是首套房和二套房改善型买家，“这部分买家会先选择降价幅度较大的一手房市场，价格波动不大的二手房，成交量回升会相对滞后。”

　　中原地产物业部副总经理陈秋炳则表示，如果当前限购政策没有变化，仅松绑限贷对于广州二手楼市的刺激作用并不明显。“广州二手楼市有很大一部分是由外地客户支撑，‘穗六条’之后，这部分买家无法入市。”在他看来，倘若限贷和限购双松绑，包括二手楼市在内的整个房地产市场都会出现明显的价量回升。但与2009年的行情相比，经过几轮调控后的房价难有报复性上涨，“价格已经去到一个高位，买家更理性，投资房地产的短期获利空间正在缩减。”就整体而言，政策松绑会对二手房交投活跃度带来一定的提振，但无论是价格还是成交量，都难有大起大落的行情。