住房公积金新政策出台 实现缴存异地互认和转移接续

    住房城乡建设部、财政部和人民银行昨日联合出台住房公积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。伴随此次公积金管理新政策，备受关注的《住房公积金管理条例》修订也有望继续推进。期待借助这一条例修改，对公积金的缴费上限有更加科学的界定，推动缴费由“制度全覆盖”迈向“人群全覆盖”。相关专家从新政中捕捉到住房公积金制度改革的新动向。房价尚在高位，商业银行惜贷，在此背景下，住房公积金个人贷款新政出台，究竟能为百姓购房带来哪些便利，有关部门官员和专家也做出了分析。

　　新政包括

　　职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款

　　贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工

　　住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度

　　各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续

　　明确要求

　　降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目

　　优化贷款办理流程、提高贷款服务效率

　　设区城市统筹使用资金，有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务

　　数字

　　截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元。

　　全国住房公积金个人住房贷款余额达2.43万亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元，购买国债余额62亿元，资金使用率为70%，结余资金1.07万亿元。   

　　住房城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金资金不良率为0.038%，累计提取贷款风险准备金764亿元，资金总体安全。

　　房价尚在高位，商业银行惜贷，在此背景下，住房公积金个人贷款一系列新政策出台，将利好缴存职工。究竟这些政策能为百姓购房带来哪些便利，记者采访了有关部门官员和专家。

　　解读

　　新政释放“利好” 缓解购房难题

　　二套房可公积金贷款

　　根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。而2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消费的原则。

　　另外，三部门要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85％的设区城市，可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。

　　住房城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。

　　缴存时间可合并计算

　　当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低。为此，新政策提出，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　另外，新政策要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。张其光表示，这将缓解部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张等现象。

　　取消四项“中间费用”

　　根据新政策，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。据业内人士介绍，这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之八。假设缴存职工申请到100万元的公积金贷款，取消4项收费，意味着最高可节省8000元。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“这涉及不少中介机构和人员，可见政策力度很大。”

　　值得关注的是，新政策要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。国务院发展研究中心专家任兴洲表示，当前，职工在就业地缴存、回原籍购房需求增多，新政策适应职工流动性需要。

　　要全面开通服务热线

　　新政策提出，要全面开通12329服务热线和短信平台，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。还要求积极探索建立全省统一的12329服务热线和短信平台。

　　另外，还要求各省、自治区、直辖市住房和城乡建设部门要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。

　　对此，上海财经大学不动产研究所副所长陈杰表示，加大对贷款发放率低的城市督促检查力度，有利于提高资金使用效率，保障住房公积金有效使用和资金安全。

　　分析

　　“管窥”新动向

　　提升“公平性”

　　聚光灯下的住房公积金制度，将往哪个方向走，备受社会关注。昨日公布的新政尽管只是一份文件，但是长期关注这一领域的专家还是从中捕捉到住房公积金制度改革的新动向。

　　动向一 满足流动人口购房需求

　　对于文件首次提出“推进异地贷款业务”，国务院发展研究中心专家任兴洲表示：“这是公积金制度改革中的主要内容。”任兴洲说，目前，住房公积金是属地化归集使用，界限清晰。但是随着城镇化快速推进，人员流动的速度越来越快，范围越来越大，属地管理在一定程度上束缚了这种流动。

　　据刘洪玉介绍，根据他的团队进行的研究，在大城市和特大城市务工的农民工，绝大部分人是希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。但由于住房公积金不能异地贷款使用，所以进城务工人员通常很少使用公积金。刘洪玉说，如果住房公积金在哪儿都可以缴、哪儿都可以用，就可以进一步扩大住房公积金制度覆盖面、提升制度的公平性，更好地服务于“住有所居”的住房政策目标，促进“三个1亿人”城镇化发展目标的实现。

　　动向二 缓解公积金使用“旱涝不均”

　　公积金使用效率低，是公众诟病的一个突出问题。据有关部门统计，全国342个住房公积金管理中心，贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50%到75%之间，有的更是低至百分之三四十。专家认为，这一问题，与公积金分散在606个中心及分中心、各中心及分中心独立运作、不能互通有无的管理体制密切相关。据有关调查，目前住房公积金分中心的资金利用率普遍低于所在城市的城市中心，尤其是规模相对偏小的企业分中心(铁路、煤炭、石油、石化、电力、钢铁、农垦等行业企业)更是如此。

　　上海财经大学房地产研究所副所长陈杰说，在现行体制下，各城市之间的公积金中心互相没有联系，房地产市场较好时公积金流动性不够，市场差时流动性过剩，但各地的公积金是“旱涝不均”，且无法调剂使用，难以形成“抗旱”“抗涝”所需的合力。

　　此次三部门文件要求，设区城市统筹使用资金，统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。受访专家认为，此举是很大的突破。刘洪玉说：“此次先在设区城市统筹使用，将来应在此基础上进一步实现省级统筹、全国统筹，就可以大大提高住房公积金的使用效率，有效管理流动性风险。”