旭辉集团林中：大规模投资持有型商业物业仍待时机

　　时代周报：那么，您认为旭辉大规模开发商业的时间点，究竟在什么时候？

　　林中：旭辉要大规模开发商业，有几个前提条件。第一个是旭辉本身规模足够大，比如七八百亿之后。因为要开发持有型商业，自己一定要有非常强的自由现金，因为商业的投资性相对比较差。第二就是我觉得房地产行业未来会有变化。因为国外的房地产是走三个阶段，第一个跟我们现在一样，叫开发销售阶段，只做质量，因为有城市化，高速发展的过程中一定有这个阶段，然后它会逐步进入第二个阶段，叫经营持有阶段，第三个是资产证券化阶段。当整个中国进入经营持有阶段的时候，我们就会开始加大对商业的持有。也不一定是商业，可能写字楼会持有更多。第四个就是金融的配合。因为现在中国很多人开发商业是因为没有退出的通道，特别是通过资产证券化，所以阻碍了商业地产的投资和发展。

　　等到经营持有阶段，我就有机会逐年增加。因为一个公司的转型，就是一个商业的租金的比重达到商业销售的30%，这种转型大概需要十年的时间。所以在中国未来五到八年，还是一个高位平台，稳健增长期，特点就是增长速度不如过去十年那么快，第二，房价也不如过去十年涨得那么快，但每年能完成10亿、13亿或者15亿的交易量，所以这一批企业能做上来。因为这个时期一过，整个房地产的格局就已经稳定了，谁做什么，做多大，基本就稳定了。过了这个十年，你还想在这个行业实现一个规模的高增长，已经是不可能的事。就跟香港一样，你去看看，过了上世纪80年代，十大开发商都没变过。在六七十年代，一个香港有几千家开发商，跟现在中国有几万家开发商是一样的。