住房需求陆续释放 楼市能否回升就看房贷利率打几折

    受“限购”解除和信贷放松政策双重影响，国庆黄金周期间，不但各“解限”城市成交略有回升，仍在严格执行“限购”的北上广深和三亚的房地产市场也升温不少。业内人士分析认为，信贷政策松动能否带动成交量大增，就看银行的执行力度了，这一效果将在四季度逐步释放。

　　“许久没见到这样热闹的场面了”

　　中国人民银行9月30日发布了关于放松住房信贷政策的通知，修改了首套房贷的认定标准，同时要求各商业银行对住房贷款的利率、放款时间等根据自身条件进行调整。

　　“本来打算和家人朋友‘自驾游’，结果成了‘看房团’，一天看了5套房。”杭州市民孔先生说。据透明售房市场研究院数据统计，黄金周杭州市区共签约新房804套，为近四年来同期最高。济南10月8日和9日，商品房成交套数分别为241套和224套，呈现出回升的态势。

　　楼盘来访量明显增加更显出新政带来的变化。呼和浩特是全国首个公开取消限购的省会城市，虽然9月29日至10月5日一周时间，该市城区网签成交一手商品房只有141套，但与平淡成交相对的是售楼部人头攒动。南宁中海地产营销总监杨海峰也介绍，恒大绿洲楼盘10月7日开盘，两个小时内销售额8亿元。在武汉、南京、成都等多地，黄金周看房者都有明显增多，有销售经理说，“许久没见到这样热闹的场面了”。

　　仍在执行“限购”的北上广深房市也呈现回温。据链家地产市场研究部统计，“十一”长假期间，虽然北京市商品房网签量同比下降超过30％，但日均新增客源量较9月份增加25.3％。上海易居研究院数据显示，10月1日－10日，上海新建商品住宅成交量为8.4万平方米，同比减少了22.3％，但明显小于前三季度成交量同比下滑32.2％的跌幅。

　　受松绑房贷政策的影响，国庆小长假期间，上海多家中介的大部分门店来客量不减反增。中原地产浦东北蔡二店经理说：“多数客户边咨询政策边看房，带看量处于上升期。同时，在政策受益最为明显的刚需区域，客户纷纷结束观望提前出手，带动了小长假期间成交量的上升。”

　　根据广深一些标杆房企的反馈和现场走访，黄金周期间广东楼市明显回暖，特别是均价较低的远郊盘，成交明显放大。以深圳为例，“十一”期间多数楼盘的到访客户量明显增加，开盘项目的成交也都有所提高。

　　大量积压需求四季度会陆续释放

　　中国房地产信息集团研究中心认为，调整“限贷”政策，救市力度远超市场预期，市场活跃度有提升在情理之中。

　　中房信研究中心副总经理林波认为，目前市场筑底回稳趋势已经确立，受限贷放松政策的积极影响，真正有意向购房群体将重树信心，特别对于改善型需求而言无疑是重大利好，预计四季度这部分大量积压的需求会陆续释放。

　　链家地产数据，“十一”长假期间，北京市新增需求供应比为9.3，较9月份上涨了将近50％。链家地产市场研究部张旭认为，信贷政策落地后，预计将有一批改善性客户借此入市。市场需求量持续上升，10月份市场或将在9月份的基础上进一步好转。

　　西南财经大学中国家庭金融调查数据显示，在中国城镇地区，68.9％的家庭拥有一套住房。在这些家庭中，有19.7％没有负债，并计划在未来五年购房。限贷松绑将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放。据其估算，限贷政策的放松或将直接刺激全国550万套住房需求的释放，其中，一线城市释放的住房需求约为50万套。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，房贷新政意味着政府放松了对楼市的管制，将激活全国房地产市场，对供需双方都将产生影响。

    楼市能否回升就看房贷利率打几折

　　尽管“房贷新政”已出，但对楼市走势的争论从未停歇。多数开发商、购房者认为，当前楼市提振政策已经“见底”，房价、成交也很可能逐步“止跌企稳”。但也有人认为，“利好出尽是利空”，如果“房贷新政”打折，楼市颓势或将持续。

　　记者走访杭州、济南等地的多个楼盘发现，各楼盘此前的优惠措施基本没变，但购房者的议价空间逐渐收窄，加之来访、认筹增多，开发商“腰杆硬了”。“上半年最困难的时候都过来了，现在的政策利好楼市，开发商怎么还会推出新的优惠措施？”杭州某楼盘的营销负责人李一闻说。

　　上海多家中介门店经理也反映，信贷政策松绑直接降低了买家的购房成本，导致房东心态有所转变，在议价上开始有所保留，目前部分房东已经开始上调挂牌价，还价空间收窄。

　　“等细则”已成目前全社会对楼市最热切的期待。分析人士指出，如果房贷利率有85折或者更低的折扣，楼市成交将稳步回升，如果利率折扣较少，购房者也许会期待更大幅度的“救市”政策，就会观望、等待拉低成交。所以业内人士普遍认为，信贷政策的趋好是否能够带动成交回暖，要看银行的执行力度。

　　海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为，央行出政策，地方也要有一个政策制定的过程，对各地影响会有滞后，最早也要等到12月份以后会有成交量的回暖。同时，现在所有的政策不会带来大的行业反转，因为市场已经进入到供大于求的状态，所以这些政策调整会促进市场健康的筑底，但不会出现快速的反弹。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为，此次央行、银监会限贷政策松绑，对整个房地产市场有一定的利好作用，但目前整体资金面还比较紧张，金融机构出于对风险的管控，加之临近年底，各家银行相对都比较谨慎，是否会很快跟进并调整各自的具体信贷政策还存在未知。

　　“当前楼市的政策导向由限制转向逐渐放松，限购与限贷逐步放宽，其他限制政策整体趋缓。”广发证券研究员乐加栋说。在此情况下，市场将成为左右楼市的主要力量，“房贷新政”中的首付比例、利率水平将由商业银行自主决定，究竟“给不给力”，且看银行“脸色”。