商业交易“豉油”贵过“鸡” 土地增值税要交2422万

   “豉油”贵过“鸡”

　　近日，记者接到站前路一宗1100平方米二楼商业交易的业主方报料，该商业大场于2012年6月签约出售，交易价是1.5万元/m2，递件完税时双方只报1万元/m2，但地税评估价为2.2万元/m2，之后双方分别提起诉讼，经过一审、二审，法院最终依然维持双方履行合同的决定，为此买方申请执行判决递件过户，今年8月地税评估价格居然飙升到5.6万多元/m2，按此评估价计算，业主方承担的土地增值税已超过该交易真实价格。

　　记者向此笔交易的买方进行求证，该公司人士证实该笔交易真实价格的确是1.5万元/m2，双方对交易价格无异议，却对税局先后两次差异巨大的评估价觉得“难以接受”，双方希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户，这笔发生在两年前的交易不应该适用最新的评估价，而且考虑到该商铺面积较大、目前空置以及位处二楼的事实，该商铺的市场价也不大可能到5.6万元/m2。为此，买方已于8月27日向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表，截至记者发稿时，买家尚未收到地税方面的回复。

　　本次“豉油比鸡贵”的交易涉及的商铺在站前路42号二楼，盈联多公司于1995年购买该商铺，面积1101.8平方米，购入成本9793498元(每平方米价发票6000元，非毛坯收据3000元)。据代表盈联多公司的广东启源律师事务所律师邬德介绍，盈联多公司是香港某上市公司在深圳设立的子公司。

　　争议缘起：想省税费报低价被驳回

　　据业主方介绍，站前路42号二楼购入后一直用于出租，至出售前为止每月租金约为8万元，折合每平方米月租为79元左右。后来，该公司为处理资产，决定出售站前路42号。联鸿公司与盈联多公司于2012年6月7日签订《房屋买卖合同》，约定15000元/m2，总价1652多万元，各付各税，2012年7月31日前完成交易过户。当时在中介代理人“指点”下，为减轻税费，双方于7月14日签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，该合同约定的总成交价为1000万元，7月17日双方及中介人员到房产交易中心办理网签。哪料，荔湾区地税评估出来的价格比双方的真实价格还要高，核定房屋计税价为22000元/m2。

　　据盈联多公司测算，盈联多公司按照双方合同约定15000元/m2计税，交易税费为310多万元；若按照税务部门核定22000元/m2计税，交易税费为近700万元，多交税费将近390万元。

　　缠讼两年：评估价翻倍税费贵过铺价

　　据盈联多公司代表律师邬德介绍，评估价从1.5万元/m2飙升到2.2万元/m2后，双方曾一度希望撤销交易，用拍卖的方式来解决过户问题，不过由于拍卖会产生5%的佣金，双方对增加的费用谈不拢，故此一直未能就税费争议找到解决方案。随后联鸿公司起诉要求盈联多履行合同并支付违约金，盈联多公司反诉联鸿公司希望解除合同。2012年底荔湾区人民法院一审判决公布，合同应继续履行且业主方需支付违约金，随后盈联多公司不服一审判决而提起上诉，今年5月法院公布二审判决结果，除了违约金计算方式有所改变外，维持一审判决。今年8月，联鸿公司向法院申请执行生效判决，单方办理房屋的过户手续，地税部门核定房屋计税价格为56839.59元/m2，完税的价款核定为6262多万元。据记者了解，本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税，按土地增值税4级累进税率计算，增值额在200%以上，适用税率为60%。这样的话，本次交易应纳土地增值税就达2422万元，比交易价1652多万元还高。

　　邬德律师认为，本次交易若按照税务部门核定的价格完税，将导致盈联多公司及联鸿公司严重亏本进行房屋买卖。

　　涉及商铺：站前路42号二楼

　　面积：1101.8平方米

　　中介目前估价：约2万多元/m2

　　事件经过：1995年

　　盈联多买下商铺，购入成本约9000元/m2

　　2012年

　　联鸿欲买商铺，与盈联多约定15000元/m2，总价1652多万元，各付各税；为减轻税费，联鸿与盈联多签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，合同约定总成交价为1000万元；

　　地税核定房屋计税价为22000元/m2

　　（若按22000元/m2计税，完税的价款是2400多万元，比真实交易价多出770多万元）

　　2014年

　　8月，地税核定房屋计税价格为56839.59元/m2，完税的价款核定为6262多万元，比真实交易价多出4609多万元；

　　盈联多和联鸿希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户。

　　增值幅度达500% 适用60%税率

　　本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税。

　　增值额在200%以上，适用税率60%，盈联多19年前购入该物业成本为9000元/m2，税局今年8月核定的评估价为5.6万元/m2，增值幅度达500%，故应适用60%的税率。按增值额4609万元计算，增值额60%为2765万元，扣除上手购置成本35%后（相当于342万），应纳土地增值税达2422万元，比交易价1652多万元还高。