业主恶意一房两卖 法院判赔定金代理人承担连带责任

　　驳回要求业主赔偿利益损失的请求值得商榷

　　蓝女士要求业主刘先生赔偿其合同期的利益损失，法院认为该诉请已超出了协议约定的违约责任范围，不予支持。对此，黄纲律师认为值得商榷，合同法的精髓是保障合同能够顺利履行，当事人因未购入房地产而发生的损失，也是《合同法》上所指的能够合理预见的可得利益损失(大陆法系通常采用“所失利益”这一概念)，是当合同获得适当履行后可以实现的财产利益。法院在认定业主方构成根本违约的情况下，对于守约方蓝女士的可得利益损失应考虑给予必要的维护。

　　此外，黄纲律师认为，中介公司并不是涉案法律关系的当事人，仅承担了托管定金的义务，中介公司对涉案协议不能履行也没有任何过错，因此蓝女士要求中介承担侵权损害赔偿无事实和法律依据，理应驳回。

　　买房要注意代理行为的合法性和恰当性

　　黄纲律师建议购房者：在买卖房地产时应注意代理行为的合法性与恰当性。如果委托他人代为行使权利，应准确清晰地授权，及时了解和掌握代理人的代理活动，对于代理人在权限范围内代表委托人所完成的法律行为，委托人应尊重并遵守，不得任意违约;如果接受他人委托去代为行使有关权利，应勤勉尽责，应及时汇报代理过程，原本代理人依授权所进行的经济活动，其法律后果完全归属于委托人，但代理人如果存在法定情形或是自愿与他人约定承担的情况下，代理人是有可能要承担连带责任的。

　　附：因代理而承担连带责任的几种情况：

　　1、委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

　　2、代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

　　3、代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任;第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

　　4、委托代理人转托他人代理，因其转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失，被代理人承担民事责任后，可以要求委托代理人赔偿损失，转托代理人有过错的，应当负连带责任。