房贷市场阶段性回暖 应设法让个人住房贷款流动起来

    设法让个人住房贷款

    流动起来

    如果个人住房贷款能够流动的话，特别是可以将其证券化，发行以未来资产现金流收益为基础的证券，并可以随时将其出售给市场投资机构，尤其是在流动性风险突出或预期房价下行时。这样的话，就可以有效地消除银行在个人住房贷款业务上收益和风险严重不匹配的情况。更重要的是，通过资产证券化，银行不仅能够参与房价上涨收益的分配，而且还能调仓来规避下跌风险的损失，这事实上改观了银行目前“分享小收益、承担大风险”的局面，特别是解除了银行对于“未来可能将承担楼市下行风险”的顾虑，银行开展个人住房贷款业务的积极性也会高很多。

    另外，即便个人住房贷款不能证券化，但如果我国能够建立像美国“两房”（房利美和房地美）类似的政府支持的金融机构，购买商业银行发放的住房抵押贷款，那么银行可以将现有的存量个人住房贷款通过贷款二级市场出表，大大缓解银行存贷比压力、资本占用压力、流动性风险压力；另一方面，也可以极大地缓解银行在未来可能将承担楼市下行风险的顾虑，银行在发放新的住房贷款上的积极性也将会提升很多。事实上，美国住房金融的主体——储贷协会之所以在上世纪80年代纷纷破产，利率市场化后个人住房贷款利率与市场化的存款利率“倒挂”和流动性风险是罪魁祸首。而美国之所以建立以“两房”为主的二级房贷市场，目的是为适应金融市场新形势，创新住房金融供应模式。目前，我国面临着与美国80年代储贷危机前类似的局面，不管是实施抵押贷款证券化，还是建立二级市场，让个人住房贷款流动起来刻不容缓。