北京楼市阶段性拐点或已临近 “明降”发酵逐一释放

　　有迹可循的是，诸如通州K2玉兰湾及华业东方玫瑰等在售楼盘目前的大体运营轨迹是，在以促销方式向外界释放“降价”信息的同时，对在售房源进行提价，试图巧打保持高房价的如意算盘。这样一来，看似极具有诱惑力的降价浮度在已被虚位拉高的报价掩饰下，高房价依旧。

　　继通州后，高房价已传导至北京整体房地产市场，其中高端楼盘依然价格坚挺。有机构统计，在近期开盘的中高端项目中，以位于北京朝阳区东北五环的“龙湖双珑原著”和位于海淀区西北旺镇的“五矿万科如园”为例，两者开盘调价涨幅在10%左右，3月入市的两个项目开盘价涨幅则高达50%。而高端住宅春节以来的成交量占到商品住宅总销量的12%，与去年同期提高了3个百分点。

　　对此，有地产商始终认为，“北京的楼盘一定不会降价或者是平价销售，因为市场调研显示，目前北京楼市需求还是非常旺盛的。”

　　拐点将至?

　　不难发现，当下“摇摆” 的北京楼市令地产商有些摸不着“北”，一边是为随行就市而释放着“以价换量”的求稳信号，一边则又为固守高房价表现出“死磕”意志。那么，北京楼市真的会出现房价下调趋势吗?

　　27日，城市空间发展促进会史书华秘书长在接受记者采访时表示，部分楼盘在提高入市价格的同时，又推出各种优惠幅度不等的促销举措，实际上是“明涨实稳”。这表明，“点降”仅为刺激市场而设计的数字游戏，房价依然高企不下，地产商对业态企稳持过高期望。

　　不过，史书华也认为，伴随自住型住房“围堵”和商品房库存压顶，今后一段时间内将明显影响市场的预期。在不容小觑的压力面前，地产商如不再转变意识和调整心态势必将钻入死胡同。

　　据链家地产市场研究部统计显示，截至6月23日，北京6月纯商品住宅成交量2189套，同比下降54.5%。

　　有报道称，截至22日，北京楼市库存量达80263套，这是过去18个月以来的新高。与此同时，上周北京10个新房预售证获批入市，预售审批的速度和开发商推盘的节奏都在加速。业内人士预测，由于成交量的持续走低，新房入市量的进一步增加，北京楼市新房库存量不断攀升的局面预计仍将持续。

　　采访中记者还发现，市场低迷令购房者持币观望情绪依然浓厚。

　　据了解，面对开发商开出的种种优惠条件，购房者依旧继续“看空”，由于北京二手房价格从2013年12月开始已连续6个月价格微跌，大多数购房者认为“房价还未见底”。

　　有业内人士分析认为，导致市场观望的另一主因是自住房的大举介入，由于该“政策房”定价仅为周边市场售价的一半左右，在很大程度上将牵制刚需入市商品房市场。

　　资料显示，目前北京累计出让含有自住房地块项目已有近50多宗，这些地块可供应的自住房项目累计可达5万套，大部分都将在今年入市。预计年内后续还将有超过20个自住房项目开工建设。虽然申请难度非常大，但大量自住房的入市足以锁定大量的刚性需求。有统计显示，单从金隅汇星苑(自住房)项目的供应量来看，几乎相当于北京一个季度的商品房住宅成交。

　　很显然，来自库存、自住与观望等方面影响已将部分地产商压得气喘吁吁，加大了房企跑量的难度。从市场本身看，房价下跌预期已形成，接着买涨不买跌的市场心理必将起作用，需求将继续萎缩，房企库存越来越高，去库存化压力越来越大。

　　史书华认为，出路只有降价走量。在市场成交下行阶段，地产商应在下半年启动本轮市场调整以来较为明显的“以价换量”策略。在市场杠杆调解供需平衡中，唯有通过价格调整才能吸引购房者入市，才能更好地促进项目成交。这或许是为缓解资金压力和高库存，地产商现阶段要做的不二选择。