地价高企致投资风险加剧

    房地产黄金时代，开发商能拿到地就能挣钱，可以坐享土地价值升值红利。而如今，房地产行业逐渐过渡到一个精细化的时代。地产项目的盈利和周转更多取决于公司团队的投资眼光和融资能力、产品打造及操盘能力。为此，去年以来，旭辉、万科、碧桂园、金地等上市房企均开始探索实施合伙人制度。

　　记者调查发现，以旭辉正在探索的项目跟投制为例，该公司正通过创业性质的项目跟投，让与项目收益直接相关的内部员工成为公司合伙人，共享收益、共担风险。

　　2014年7月起，旭辉开启事业合伙人制度，跟投制度实施至今，已有22个项目参与，覆盖上海、苏州、合肥等十余个一二线城市项目，跟投人员超过800人次，认购总额超过5亿元。

　　据陈东彪介绍，跟投人数接近旭辉内部人员编制的30%，包括集团人员和一线城市公司各层级的主要人员。总体来看，认购金额占到项目整体股权的3%左右。“截至目前，已经有4个项目实现本金分配，即跟投资金全额返本。并且项目的收益预期良好，在2016年一季度前，预计还将有4至5个项目实现本金分配。按照目前项目平均投资收益预估，目前旭辉项目的年自有投资回报率大约是20%至30%，根据不同市场、不同类型的项目，投资收益有所差异。”

　　根据万科此前披露的数据，公司累计有近5000人参与项目跟投，占全公司地产编制人员的7成左右。“从跟投实施情况来看，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到积极作用。”万科公司董秘谭华杰介绍说。

　　跟投因为关乎合伙人的利益，能提升运营效率的做法都将被快速运用和完善。谭华杰曾表示，由于一线公司管理层和项目管理者强制跟投，拿错地、拿高价地的风险将得到有效控制，而这恰恰是房地产企业最大的经营风险。

　　旭辉跟投设置了强制跟投的名单，包括高级管理人员及项目直接管理团队，这是由于这些人员与项目发展推进息息相关，因此有了“风险同担、利益共享”的引导与责任兼顾的组织机制。