高地价的“后遗症”

　　统计显示，2013年4月截至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。

　　在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价，一线城市的商品房因此进入了豪宅化加速期。

　　上海的商品房豪宅化趋势也很明显。2012年以后，上海出现了多个高价地，并在2015年继续出让高价地。万科总裁郁亮指出，开发商已无力拿这样的地，因此今年的土地市场上往往闪现着金融机构的影子。

　　在深圳，去年龙华片区出让的一幅宅地高价地单价达到25000元/平方米，此前周边的房屋售价也不过是这个水平；对开发商而言，后续产品售价必须达到5万才能盈利，由此传导到其他片区，导致整个城市房价也出现豪宅化的趋势。

　　万科董秘谭华杰指出，由于一手地价在2014年出现了上涨，目前一线城市地价普遍太高，去年四季度来看，14个主要城市的土地平均价格比一年前上升了71.9%；同时，一线城市地价占房价的比例上升到了66%，从全世界来看，这也是地价占房价比最高的水平之一。

　　谭华杰说，尤其是北京一些区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在三年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而万科认为这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司，要承担相当大的经营风险。

　　与其他开发商不同，万科目前的豪宅项目，并非是因为高价拿地，而基本都是收购所得或此前拿地较久。但市场发展至此，公司也觉得有机会就要进入这一市场。

　　毛大庆指出，北京的住宅市场受到即将入市的大量自住型商品房影响。“北京市场是有的，着急买房子的人是大把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。”

　　“伪豪宅”的流动性风险

　　在楼市的黄金时代，做豪宅开发，慢慢卖，都是可以赚得盆满钵满。

　　与一些老的顶豪项目不同的是，2013年以来的新增豪宅项目，都背负了高昂的土地成本。但想玩慢周转，所付出的资金成本更高，与此同时，慢周转带来的土地增值溢价空间却十分有限。过去两年，中粮孙河地块、融创农展馆地块项目一直迟迟未能入市，而香河园地块也一直在寻找接盘者。

　　对于开发商来说，流动性风险始终存在。一些标价10万+的豪宅，最后成交价格可能很低。一些开发商操盘经验不足，导致高价迟迟卖不出去，只有降价促销，算上融资和时间成本，盈利很少甚至亏本。

　　对于豪宅的购买者来说，流动性风险在于有价无市，想要变现的时候卖不出去。

　　多位投资人士指出，一方面，我国房产依然有土地使用年限的现实问题，豪宅项目也并非永久产权，缺乏与国外同类产品之间的竞争力。再加上近年来房地产之外投资渠道更加多元化，国内富豪人群资产向海外、其他领域分流的趋势已经越来越明显。

　　即使在国内，顶级豪宅的购买人群口味也在不断变化。他们不是很在乎豪宅的地理位置，因为人身自由度很高，投资也更理性，对于中国的精英阶层来说，置业不仅仅会考虑京沪、香港。中国城市价值的重新排位，也会让他们因为某个城市的创新、环境和生长力，而重新选择城市资产配置。今年以来深圳的豪宅受宠就是一个例子。

　　中联链家调查数据显示，近期购买深圳豪宅的一部分客户则是来自一线城市的有钱人或港澳的高收入人群，他们的年龄大多在35~45岁之间，其中除了企业老板之外，还有不少是高级专业人才，比如IT、金融业的高管阶层等。

　　此外，张大伟认为，传统的豪宅区域观念在变化，导致豪宅间的价值分化。比如北京，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新；过去的高端大部分是投资属性，但现在的高端大部分要求具备第一居所的功能。因此，未来市场会逐渐差别化。

　　易居中国联席总裁丁祖昱指出，全国五大城市千万级豪宅2013年总成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全国千万级豪宅量不会超过9000套，按国内2013年商品住宅大约1100万套的总成交来看，占比不到千分之一（2013年商品住宅成交量为11亿平方米，按每套100平方米计算，成交总套数为1100万套）。

　　就这个比例来说，豪宅仍旧属“非主流”。具体到城市，2013年北京、上海的豪宅占比也仅有3%左右，还是一个“非主流”市场。