蓝印后遗症城市板块持续分化 天津年末楼市或迎暖冬

如今，三四线城市被视为房企的“红海”，而一二线城市被看作新的利润增长点，房企争相在一二线城市拿地，此类城市也被捧为“香饽饽”。不过令人感到奇怪的是，天津，这个“1.5线”城市竟也库存过高。中指院天津分院提供的数据显示，截至11月30日，天津住宅市场的可售量为2358.87万平方米，出清周期升至33.6个月（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积），11月天津商品住宅可售量及出清周期均达历史较高水平。

首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，天津楼市形成高库存的原因之一是停办蓝印户口导致外来人口的住房需求减少，还有楼市低迷下投资投机需求被挤出，京津冀协同发展虽有良好预期，但吸引北京的人口与产业到天津落地还需要时间。“尽管天津房价便宜，住在天津，工作在北京的双城生活还是不太现实。”赵秀池说。

出清周期升至33.6个月

中指院天津分院的统计数据显示，截至11月30日，天津住宅市场可售量为2358.87万平方米，环比10月增加16万平方米，攀升至历史新高；11月住宅市场新增入市面积125.63万平方米，环比增幅高达51.69%。

上述机构的研究报告称，11月天津住宅市场供需均现明显增幅，但销供比仍在1以下，表现为供过于求，导致库存持续走高。继取消限购、限贷政策之后，11月央行降息政策出台进一步提振了市场信心，政策叠加效果促使成交量大幅回升至百万平方米以上，但受6月以来市场复苏缓慢影响，去化速度仍处低位，导致当月出清周期持续上升至33.6个月。

虽然库存处于高位，但由于特殊的地理位置，天津依然吸引了众多房企关注。《每日经济新闻》记者查询天津市统计局数据发现，1~10月该市房地产开发投资1452.93亿元，同比增长18.9%，占全市城镇固定资产投资的比重为15.1%。

新城控股高级副总裁欧阳捷曾告诉记者，天津楼市库存量较大的主要原因是前几年的土地出让过量。新城控股的分析数据显示，2006年，天津市成交土地建筑面积625万平方米，商品房销售面积1458万平方米，二者的比值为0.43。而这一比值在2007年后持续上升，2010年达到高峰，为3.02。而从2011年之后，这一比值又逐年下降，2013年跌至1.22。

城市板块持续分化

欧阳捷指出，城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化已经成为楼市的四大新趋势。

据中指院天津分院统计，11月天津各区成交结构持续调整，市内六区成交量持续增加，达到今年以来的峰值，成交占比上升近2个百分点，达到20%；环城四区成交量居四大片区中的首位，11月成交亦有明显增幅，成交占比上升至39%；滨海新区、远郊区县成交增幅相对较缓，市场份额分别降至17%和24%。

在业内人士看来，天津楼市起伏，受政策面的影响很大。由于“蓝印户口”末班车效应，天津楼市在5月份进入空前热闹，而到6月份，市场迅速转入下行通道。

克而瑞的数据显示，今年5月，天津一手房价格指数为1150.1点，同比上涨11.40%。自4月中旬天津市宣布“蓝印户口”将于5月底取消以来，作为“蓝印”重镇的远郊区县，武清楼市进入为期一个半月的疯狂状态，成交量占同期全市成交量三分之一以上。受武清楼市热闹影响，5月份天津楼市成交增长率居全国第一。不过，进入6月之后，武清乃至天津全市楼市迅速转冷。

由于地处京津冀三地中心位置，武清成为京津地区近两年来房地产开发投资最为集中的地区之一。据不完全统计，包括保利、住总、中国水利水电、首创、世贸、恒大、远洋、新华联、泰禾等大型企业均在武清“重兵布阵”，而且项目多为超级大盘。恒大在武清区介入一级开发，土地储备超百万平方米；保利取得武清区光明道项目，建筑面积约27万平方米；北京住总在武清开发总建筑面积27.6万平方米的住总尚清湾项目；首创也在武清拿到了290万平方米的用地。