李宾：海外市场逐渐复苏 致国内房地产投资外热内冷

　　与国内市场相比，海外的房地产金融市场制度更加健全，当地政府采取多种措施保障投资人的利益。比如，每个项目都提前做到完工担保，投资人的资金均放在第三方监管账户中，这些措施都能有效地保障投资人的利益，降低投资人的风险，保障项目能够顺利运营。同时，自2012年以来，美国、英国等国家，房地产市场逐渐回暖，当地政府出台大量政策鼓励本土开发商和外国投资人共同参与房地产投资。宽松的政策制度和回暖的市场，吸引大量的资本进入市场。

　　新京报：中金国华跟国内其他几家房地产公司相比优势在哪里？

　　李宾：自去年开始，已有数家国内知名房地产公司和大型企业走出国门，投资世界各地的房地产，期望从这一个回暖的市场环境中分一杯羹。中金国华一直是一个鼓励创新的企业，公司团队在海外拥有非常丰富的资源，所以我们新增了海外投资这一业务板块，为国内投资人提供专业的海外地产投资服务。

　　海外投资房地产法律政策是最大障碍

　　新京报：你们接触下来，中国投资者、企业赴海外投资房产遇到的最大问题是什么？

　　李宾：中国投资者到国外遇到的最大问题就是对国外法律政策不了解，不了解海外的生活习性，不了解海外企业的运作方式，不了解海外的金融市场等等。这就导致中国投资者出海处于非常被动的状态，中国投资者到了海外可能无法从本质上辨别项目的好坏，这样就容易导致收购的项目不能产生较好的收益，甚至导致投资失败。

　　新京报：具体是哪些不一样？

　　李宾：从国内有些机构已经完成的收购项目可以发现，经常会出现过分溢价收购的情况，或者收购一些海外本土机构不看好的项目。错误的投资不仅增加资金成本，对后续的项目处理也会带来很多困难。

　　其次，即使顺利收购了一个较好的项目，但是之后的管理工作才是真正的重中之重。美国、英国等国家均为服务业高度发达的国家，无论酒店、公寓还是办公楼，客户的体验有时甚至高于楼盘品质。很多国内投资者在收购完国外的物业后，由于管理不善，导致租户退租率在短期飞速攀升，很多物业租金大幅掉价，甚至部分开始处于空置状态，这些现象在中国投资人管理的海外资产中非常普遍。

　　新京报：中国的投资理念放到海外房地产市场有些水土不服。

　　李宾：是的，中国投资人到海外收购物业经常要求把握绝对的控制权，为了获得该控制权，愿意付出更多的成本。但这并不是很好的做法，因为外资机构在国外有更加丰富的运营管理经验，过分限制他们的管理权限，不利于项目运作的整体推广，这将严重影响项目的运营效率。同时，在管理时，中国投资人容易用中国的模式运营海外的项目，这样可能会出现合作问题。

　　新京报：怎么解决？你们有没有给出解决方案来处理这些问题？

　　李宾：解决这些问题的方法，主要还是要让中国投资者学会观念的转变。首先，必须邀请专业的，并且对国内外环境均非常了解的人士或机构来帮助自己选择合适的物业。中金国华特地邀请在国外相关领域工作多年的人士为客户服务。其次，我们建议国内投资者跟随专业机构进行投资。或者，在全权收购物业后，尽量将管理交给专业机构，或指派对当地比较了解的人来参与项目的管理，这样才不会导致“水土不服”。

　　海外房地产投资整体回报不是特别高

　　新京报：实际上很多投资人也发现了一些情况，比如海外投资房产的回报似乎比预想的、或者报道的价格涨幅低，这是为什么？