新八大里百万平综合商业待入市 或成津城新城市中心

随着一个多月来新八大里中二里至七里的接连亮相，从已经公布的地块规划细节中，我们可以看到，未来的黑牛城道两侧，是一个几乎与滨江道现有商业总量匹敌的综合型商业中心。

尽管在此前天津国土资源局对外公布的新八大里规划中，就提到了“三大中心”的概念，但实际的数据可能更让人惊讶。据目前公布的二里至七里地块公告显示，未来新八大里区域内将涵盖总建筑面积达78.2万平方米的城市住宅；111.06万平方米的商业；1.65万平方米城市广场；1万平方米城市绿地以及6600平方米的文化建筑。此外，还包括地铁11号线内江路站以及地铁12号线的部分站点地下工程。而目前这所有的一切已经几乎可以确保将为政府带来超过255亿的土地财政收入。

在天津近一年的土地出让和城市建设规划中，如此密集的大体量出让实属罕见。而相对于曾经的天钢柳林，河西新梅江等大型规划，新八大里无疑是动作最快，也将是最先看能到结果的规划之一。

近年来，随着天钢柳林城市副中心、河西新梅江等城市规划的相继出台，天津城市发展向东南的趋势愈加明显，但在这样那样的规划之中，我们能够看到的，只是部分地产开发商的宣传造势，而无论天钢柳林还是新梅江，似乎目前不论从路网还是配套的打造上，我们都未看到政府的决心。

在这样的背景下，新八大里背后的规划数字就不能不让人惊叹，放眼市区，近八十万平方米的住宅集群和超百万平方米的商业中心实属罕见，滨江道作为天津最大的纯商业购物中心，其体量也不过比新八大里目前公布的数字多出一倍左右。而从规划宣布到土地密集挂牌，新八大里的进度非常迅猛。据了解，除目前尚未完成拆迁工作的八里及一里未挂牌公布规划细节外，其余六里均已亮相，其中四里、七里地块已分别被中海地产及央企中冶拿下。其中按照地块要求，中冶集团将把公司华北分部迁入天津新八大里七里。

有业内人士认为，如果新八大里按照目前的已公布的规划实施，那么在不久的将来，这里一定会成为天津新的城市中心，从区位上来说，这里将成为向西承接文化中心，向南连接新梅江，向东接轨天钢柳林的城市副中心的建设规划核心区域。新八大里的建设或可以看做周围片区整体规划的第一步棋。

随着一季度全国房地产市场整体下行，一级市场的退化也十分明显，在天津，即便有新八大里这样的重点地块接连成交，但依然能看到远郊土地正在面临困顿。从4月份开始，包括武清、静海、西青、蓟县等多宗土地出现因故停牌或延长揭牌时间的现象。而与此对应的是，市区土地的溢价率也在逐渐走低，市场在经历了2013年的疯狂之后，正在回归正常水平。

据测算，目前已经成交的四里、七里地块楼面价均在14000元/平米左右，尽管市场前景未明，但从政府调节地价的幅度和开发商拿地动作来看，未来市区房价或依然呈平缓上升趋势。