张欣：写字楼成功出租是SOHO中国转型成功前提

以下为文字实录：

长江商学院院长项兵：接下来有请张欣首席执行官、中国最优秀的地产发展商之一分享她的看法。

张欣：我从我们企业的角度分享一下我们国际化的过程。SOHO中国现在差不多有20年的历史了，早期的时候像所有刚起步的企业一样都挣扎在生存线上，我回想我们在企业成长中有几个关键点，这几个关键点都和国际化不可分隔。

第一，在我们盖房子的时候，我们盖房子怎么能够让房子与众不同？设计要跟人不一样，设计要新颖，建筑要不一样，这种设计的创新和新颖从哪能够找到？我们当时想一定要把世界上最好的人才和设计公司带到中国来，这就是最好的举动，找到世界上最好的建筑设计师为我们设计房子，这样一个很小的举动，国际化的第一步给我们带来了很大的利益，因为我们的房子快速卖出去了，形成一个品牌，人们想到SOHO中国就想到它有创新的设计。

第二件事情也是对企业国际化很关键的一点。我们当时的销售主要在中国实现，融资也在中国银行里，怎么能够跟国际资本接轨，这是很关键的一点，我们具不具备和国际接轨的条件？

在2003年的时候，我当时找到了我的老东家，我以前在华尔街工作，我问他们我们这个企业要到海外IPO，当时他们来了一下，说每一个IPO公司都要上委员会审批，委员会审批的时候说中国的房地产公司是不能到海外上市的，为什么？他们在中国是卖楼花的，没有盖完房子就开始卖了，这怎么可以呢？国际投资者不能画一个大饼就相信大饼会烙成，给他们投资，所以2003年第一次上市失败了。到2007年的时候，机会又来了，大前提因为中国改革开放的门越来越开，国际资本对中国市场的理解越来越深，这时候我们再一次找华尔街说，我们要跟国际资本接轨。2007年10月份我们公司成为了当时最大的一家私营企业的IPO，融来19亿美金的IPO，在当时是很大的IPO盘子。一旦跟国际资本接轨以后，你要不断地按照国际管理的办法，要让它理解中国企业的管理、利润，未来预测都要去做。我觉得一旦跟海外上市，跟国际资本接轨之后，整体的管理也就大大国际化了。

我回想典型的中国民营企业在成长的过程之中，在产品设计的现代化之中，不可缺少的是国际化，在金融融资的环节，不可缺少的是走到海外上市的国际化道路来。下一步企业要面临的就是现在讲的企业走出去的问题。

企业走出去在中国现在还有很多的限制，刚才马行长、柳总都提到了，柳总提到文化的问题，马行长提到政策的问题。中国企业走出去有很多限制，我这个公司，我现在要去曼哈顿买一栋楼面临的最大问题是什么呢？我这个企业是海外上市公司，海外上市的资本，各种各样的基金投给你的时候是新兴市场基金投给你，中国基金投给你，他投给你为了让你在中国做，你不能明天说我要到曼哈顿买楼了，我怎么相信你的作价呢？我觉得资本市场现在的结构是非常不利于中国企业走出去的，你们可以看到中国企业没有几个走出去跟这个有很大的关系。

因为我常常跟投资者谈这个话，他们说我听说你自己、我个人又在曼哈顿买了一栋楼，投资者很简单，你是自己买还是SOHO中国买？我说我很想用SOHO中国买，但现在金融的结构不太支持中国企业走出去的。如果是一家在中国上市的公司可能受这个牵制少一点，中国上市公司不存在这个限制。还有融资的问题，对海外上市公司融资不是最大的问题，因为海外融资渠道已经打开了，不需要中国的银行来支持我们。

中国的企业走出去一个最根本的原因，而且很多企业要做的这一步是因为我们在中国看到的投资回报在快速下降。比如作为一个房地产开发商，我在北京、上海买一栋楼，投资回报和租金回报率只有5%，而融资成本，我今天在银行的贷款就要7%，成本7%，利润才5%，我还得倒贴2%。同样，我在曼哈顿买一栋楼租金回报率也有5%，融资成本才2%，我还有正收益。由于中国自己所谓的产能过剩形成了企业投资的利润率不断下降，对于一个企业最终追求利润，一定会走到走出去这一步，企业追求利润，什么地方利润高就到哪里去。中国企业走出去大的宏观条件是具备的，因为利润率在下降，企业走出去的愿望也有，这种情况下走出去不是问题，但还是需要政策的支持和资本市场结构性的调整。