连续两年销售排行跌出前十 西安本地房企该如何摆脱尴尬？

土地和资本“主客易位”

过去一年有货即赢家

过往西安房地产市场发展中，思想保守曾受到外界诟病。但近几年市场包容性不断提高，大型房企的竞相涌入，也改变了土地交易这一左右楼市路径的市场玩法。

“土地和资本在某种程度上已发生了‘主客易位’。”在房地产行业从业多年的冯先生表示，过去搞房地产开发土地是最核心要素，资金可以靠银行贷款解决，且对于刚起步的城市化进程而言，个性化需求尚未形成，“不管是什么样的房子，只要开发出来几乎都不愁卖”他说，现在资本主导房地产开发的局面趋于明朗，尤其是西安近几年土地越来越公开化之后，资金成为在招拍挂市场胜出的关键筹码，且大企业还在不断通过并购、合作开发来形成多盘布局。

过去一年各房企在西安的土地和项目储备，较好检验了“有货即赢家”的现状。

2017年末才进入西安市场的中南置业可以称得上是一匹黑马，依靠浐灞和草滩的热销项目，在市场红利下缩短了清盘周期，全年销售额也排到了前十强位置。其余像万科、融创、绿地等房企，也多是依靠在西安的多盘联动实现了对市场的领跑。

本地地产分析人士认为，本土房企与全国规模房企的差距是多方面的，从融资能力、品牌认知度、企业制度化建设和人才储备的滞后，以及过往西安市场价值的不足，造就了今天本土房企在项目开发中的落后，“谋求转型已经成为最现实的选择。”

冯先生供职的陕西某房企，近两年就经历着从操盘手向项目股东的角色转换。去年他们成立的项目公司，就引入了省内外两家合伙企业，三方按约定比例持股共同开发目标地块，未来分成的合作红利将以权益收入的形式体现。

值得注意的是，虽然在近一两年的土拍市场上，本土房企的动作并不引人注意，但梳理雅荷、天朗、荣华、海荣和荣民等企业的消息来看，他们的重心也频频放到产业运营角度，在科技、农业、旅游、特色小镇等领域寻求突破。

全装修交付或加剧行业分化

退二进三带来机会？

面对规模房企高周转的运作模式，大面积滚动开发的凌厉攻势，本土中小房企往往是力不从心，本已难追上脚步。业内人士认为，今年起西安推行的新建住宅全装修成品交房，可能会进一步加剧行业内分化，带来强者恒强的局面。

长期以来，西安房地产市场以粗放式的毛坯交房为主流，据估算，精装交付的占比可能不足全部房源的一半。“全装修的市场条件下，品牌房企的话语权显然要强得多。”沈玮表示，他们在建材资源采购、装修体系和经验等方面的实践更为完备，而对于缺乏实操的中小房企而言，不仅面临把控好成本与利润的关系，同时也要面对消费者是否有意愿选择的考验。

夏强表示，品牌大房企占据更多市场份额将是大势所趋。不过，本土房企凭借地缘优势，借力全国型企业的资金、管理和品牌来实现合作也仍然可行。此外从现实发展角度看，西安在城市进程中的“退二进三”路径，即：由厂房、工业用地变为商业、旅游、写字楼等人口聚集产业模式，对房企而言也是新的机会。

事实上，西安有不少城改资源掌握在本土企业手上，过往外来房企进入西安市场，多是通过企业或项目合作的形式，从而获得一张宝贵的入场券。但一个不容忽略的事实是，西安目前旧城改造市场的熟地已经稀缺，价格也水涨船高。不少品牌房企已开始谋求在周边地级市场的加速布局。合纵还是连横，这或许是西安房企需要做好的新命题。

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全国百强房企去年拿地超10万亿

资源加速流向规模房企

据克而瑞地产研究中心统计，2018年销售前100强房企拿地总货值超过10万亿元，相比2017年降幅达到了13%。百强房企的投资态度总体保持谨慎，且去年下半年谨慎的态度进一步升温。不过，分企业梯队来看，前10强企业新增货值、建面集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分了百强中50%的地块。

这反映出土地资源正在加速流向规模房企的趋势。一方面因为融资收紧，规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显;另一方面，在销售额不断创新高，以及高周转模式带动下，多数规模房企在去年仍然热衷于补库存。整体来说，在市场调整和洗牌格局下，中小房企未来生存环境不容乐观，房企间规模竞争将更加激烈，且继续分化，中小房企差距将会与规模房企越拉越大。

从去年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显，三四线城市仍是多数房企首选。但从四季度来看，此前需求过度透支、棚改力度衰退的效应逐步显现，部分三四线城市市场降温显著，在整体谨慎投资策略下，房企逐步开始回归二线城市。 

（本文来源：华商报 记者 李程）