连续两年销售排行跌出前十 西安本地房企该如何摆脱尴尬？

从排队抢盘到有项目开盘当日几乎无人购买；从卖房人反悔到买房人犹豫；从狂飙到逐渐归于理性……去年的西安楼市与这座城市一样成为全国的网红，引发诸多关注。在2018年中，哪些房企收获良多，成为舞台上的主角？哪些房企销售在下降，逐渐淡出主流市场？

销售十强门槛提至56亿元

连续两年由外来企业把持

西安已成为全国地产大鳄的竞逐之地。近日，阳光售房网发布的《2018年大西安房企销售金额排行榜》显示，成交额前十强的企业有：万科地产、融创中国、绿地集团、碧桂园集团、中海地产、中南置地、阳光城集团、保利地产、金辉集团和龙湖地产。据了解，该统计范围包含了西安主城区、西咸新区等全域数据。

这十家企业在西安市场的成交额均超过了56亿元，万科、融创、绿地和碧桂园四家成交额更超过100亿元，值得一提的是，去年全国市场的“百亿房企”一共不过150余家。与前一年相比，去年西安房企十强的入围“门槛”提高30%，上榜企业也发生更替。中海、中南和金辉取代了之前榜单里的恒大、金地和华远。

对于去年年度十强的状况，业内如何看待？“与房企业绩和经营策略、推盘节奏、项目数量及产品定价等关系密切。”美城股份市场研究总监沈玮表示，有些企业遭遇阶段断货，有的靠高端项目拔高销售额，还有的集中推售新盘脱颖而出等，对于年度销售额的核算都产生影响。

华商报记者注意到，在十强名单中，本土房企连续第二年缺席，这是在外埠企业强势攻略之下，全国房企20强在西安聚齐可以说是期间标志性事件。在2006-2010年的十强榜单中，虽然外来企业日渐强势，但本土房企每年都还有两、三家跻身其中，天朗、海荣等都曾是其中常客。

房企十强的业绩蛋糕在做大，但十强市场份额并非一成不变。领跑榜单的两家企业仍是万科和融创，他们在去年合计销售总额为390亿元，占十强房企总成交额的36%，相比2017年下滑了5.8%，这反映出在地产行业集中度提高的大趋势下，区域市场更容易受推货量、产品定位影响，少数几个项目的操盘就可能影响到房企地区销售格局。

错失西安楼市红利期

本土房企缺乏产品变现

去年11月底，在西安上市公司倍增的“龙门计划”推动下，天地源完成了工商变更登记手续，公司住所迁至高新区办公地址所在地，宣告其正式回归陕西上市公司行列，也意味着西安上市公司里面拥有了首家房地产行业公司。

天地源的回归在西安房地产界震动不小。作为本土国有房企骨干，天地源与紫薇地产、高新地产、高科房产、高科新西部曾并称“高科五虎”；加上天朗、豪盛、海荣、龙安等“民营房企四小龙”，从上世纪90年起，以他们为代表的本土企业在西安房地产开发和城市建设中长期扮演主角。直到最近十年，外埠房企在西安的销售份额后来居上，对于本土企业的生存空间也形成逐渐蚕食之势。

克而瑞地产研究中心公布的《2018年中国房企销售TOP200排行榜》显示，有两家陕西房企跻身前200强，一家是排在第174位的天朗地产(销售流量金额70亿元)，另一家就是排名第183位的天地源(销售流量金额63.4亿元)。目前他们是西安本土房企里民营、国有阵营的代表，但是与排名靠前的全国性房企也存在一定差距。

“无论是西安地区还是全国范畴，房企销售规模都在不断提高。”克而瑞西安机构总经理朱郁介绍，大致看全国百强房企的年销售额多在百亿甚至两百亿以上，西安地区的十强企业也在50亿以上，这样的业绩规模需要高举高打的项目布局来支撑。

如果说几年前“五盘联动”在西安还比较稀罕，那么现在由单一房企运作近十个项目也不再新鲜。去年下半年流传的一张西安新盘地图上，碧桂园、中海、万科等外来品牌房企都是以项目集群的方式出现，本土房企的项目数量则有所不及。有行业人士指出，自2016年下半年开始的这段西安楼市机遇来临时，抢滩西安、追加项目投资的外来企业比比皆是，本土房企却错失红利，缺乏变现的产品和能力，本土优势不再明显。

与浙闽豫渝相比

陕西龙头房企“缺失”

前些年风光的陕西本地房企，如天朗、紫薇、海荣、高科、荣华、龙安等房企，近些年因为种种原因发展缓慢，与一线房企距离拉大，导致了从2017年开始本地房企没能进入西安前十强。

华商报记者注意到，在全国不少省市，虽然一线房企来势汹汹，但是本地房企往往占据先发优势，在其所在区域依然处于龙头地位，地域优势明显。以福建为例，当地房企世茂地产一直处于龙头地位；从重庆来看，龙湖、金科也一直稳居销售十强榜单之列;而在浙江，绿城中国、滨江集团、中梁地产等浙系房企位居前列，甚至力压碧桂园、万科、恒大等一线房企;从河南来看，正商、建业等豫派房企，也稳居郑州房企销售榜单前列。

华商报记者注意到，在去年西安房企销售金额排行榜上，天地源也是本土房企中排名最靠前的企业，西安市场年成交额约在30亿元。既有长期在本土市场的储备，也有借力资本市场跨区域扩张的实践。去年天地源在天津、重庆、郑州、镇江等多地土储，且多个地块属于战略性拿地。目前其已完成了全国五大区域的布局。

受企业发展基础和经营策略影响，目前国内房企存在跨区域布局、聚焦区域市场两种运作模式。而针对天地源的全国布局，西安本地地产分析人士表示，这体现出其作为本地唯一一家上市房企，拥有支撑扩张的融资平台优势。不过，在西安市场潜力日益显现的背景下，天地源的回归可能也有聚集资源和政策需要，“国内也不乏建业地产等地产省域化的代表。”

不过，上述分析人士也认为，现在摆在天地源等本土龙头房企面前的挑战是：无论西安市场还是外埠市场，都要面临地产大鳄的强势竞争。

在美好生活文商旅研究院院长夏强看来，包括天地源等目前西安本土的几家领军房企，冲刺五十亿甚至百亿规模的机会还是很大的，但关键要铺捉到适于自身特征的突破口，在路径选择上形成合力。

有不愿具名的本地地产观察人士分析，与浙闽豫渝相比，陕西龙头房企“缺失”，大部分市场拱手让给了外来房企。天地源作为陕西唯一一家上市房企，在回陕之后，期待其能够杀进第一阵营。

土地和资本“主客易位”

过去一年有货即赢家

过往西安房地产市场发展中，思想保守曾受到外界诟病。但近几年市场包容性不断提高，大型房企的竞相涌入，也改变了土地交易这一左右楼市路径的市场玩法。

“土地和资本在某种程度上已发生了‘主客易位’。”在房地产行业从业多年的冯先生表示，过去搞房地产开发土地是最核心要素，资金可以靠银行贷款解决，且对于刚起步的城市化进程而言，个性化需求尚未形成，“不管是什么样的房子，只要开发出来几乎都不愁卖”他说，现在资本主导房地产开发的局面趋于明朗，尤其是西安近几年土地越来越公开化之后，资金成为在招拍挂市场胜出的关键筹码，且大企业还在不断通过并购、合作开发来形成多盘布局。

过去一年各房企在西安的土地和项目储备，较好检验了“有货即赢家”的现状。

2017年末才进入西安市场的中南置业可以称得上是一匹黑马，依靠浐灞和草滩的热销项目，在市场红利下缩短了清盘周期，全年销售额也排到了前十强位置。其余像万科、融创、绿地等房企，也多是依靠在西安的多盘联动实现了对市场的领跑。

本地地产分析人士认为，本土房企与全国规模房企的差距是多方面的，从融资能力、品牌认知度、企业制度化建设和人才储备的滞后，以及过往西安市场价值的不足，造就了今天本土房企在项目开发中的落后，“谋求转型已经成为最现实的选择。”

冯先生供职的陕西某房企，近两年就经历着从操盘手向项目股东的角色转换。去年他们成立的项目公司，就引入了省内外两家合伙企业，三方按约定比例持股共同开发目标地块，未来分成的合作红利将以权益收入的形式体现。

值得注意的是，虽然在近一两年的土拍市场上，本土房企的动作并不引人注意，但梳理雅荷、天朗、荣华、海荣和荣民等企业的消息来看，他们的重心也频频放到产业运营角度，在科技、农业、旅游、特色小镇等领域寻求突破。

全装修交付或加剧行业分化

退二进三带来机会？

面对规模房企高周转的运作模式，大面积滚动开发的凌厉攻势，本土中小房企往往是力不从心，本已难追上脚步。业内人士认为，今年起西安推行的新建住宅全装修成品交房，可能会进一步加剧行业内分化，带来强者恒强的局面。

长期以来，西安房地产市场以粗放式的毛坯交房为主流，据估算，精装交付的占比可能不足全部房源的一半。“全装修的市场条件下，品牌房企的话语权显然要强得多。”沈玮表示，他们在建材资源采购、装修体系和经验等方面的实践更为完备，而对于缺乏实操的中小房企而言，不仅面临把控好成本与利润的关系，同时也要面对消费者是否有意愿选择的考验。

夏强表示，品牌大房企占据更多市场份额将是大势所趋。不过，本土房企凭借地缘优势，借力全国型企业的资金、管理和品牌来实现合作也仍然可行。此外从现实发展角度看，西安在城市进程中的“退二进三”路径，即：由厂房、工业用地变为商业、旅游、写字楼等人口聚集产业模式，对房企而言也是新的机会。

事实上，西安有不少城改资源掌握在本土企业手上，过往外来房企进入西安市场，多是通过企业或项目合作的形式，从而获得一张宝贵的入场券。但一个不容忽略的事实是，西安目前旧城改造市场的熟地已经稀缺，价格也水涨船高。不少品牌房企已开始谋求在周边地级市场的加速布局。合纵还是连横，这或许是西安房企需要做好的新命题。

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全国百强房企去年拿地超10万亿

资源加速流向规模房企

据克而瑞地产研究中心统计，2018年销售前100强房企拿地总货值超过10万亿元，相比2017年降幅达到了13%。百强房企的投资态度总体保持谨慎，且去年下半年谨慎的态度进一步升温。不过，分企业梯队来看，前10强企业新增货值、建面集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分了百强中50%的地块。

这反映出土地资源正在加速流向规模房企的趋势。一方面因为融资收紧，规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显;另一方面，在销售额不断创新高，以及高周转模式带动下，多数规模房企在去年仍然热衷于补库存。整体来说，在市场调整和洗牌格局下，中小房企未来生存环境不容乐观，房企间规模竞争将更加激烈，且继续分化，中小房企差距将会与规模房企越拉越大。

从去年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显，三四线城市仍是多数房企首选。但从四季度来看，此前需求过度透支、棚改力度衰退的效应逐步显现，部分三四线城市市场降温显著，在整体谨慎投资策略下，房企逐步开始回归二线城市。 

（本文来源：华商报 记者 李程）