8大关键词|2018，南京地价大降的一年

2018，临近尾声。回顾这一年南京土地市场的表现，令人印象深刻的是：地价降了！

据房掌柜统计，2018年南京（不包含溧水、高淳）共挂出87宗地块，其中包括明后天要登场的两场土拍。

截止今天（12月26日），在今年已经出让的76幅地块中，流拍的占1幅，临时终止出让的占7幅。

今天，房掌柜就用8大关键词，带大家一起回顾一下2018的南京土拍。

3月23日，城北尧化门区域的G08地块没有开发商报名，惨遭流拍。在该幅地块拍卖之前，房掌柜进行过现场实探，地块上除了一些荒草之外，相对还是比较平整的。

城北G08地块是一幅商办地块，东至宁镇公路，南至仙尧路，西至规划道路，北至规划道路，总用地面积69968.18平米，出让面积65056.81平米，容积率Far≤5.0，挂牌出让起始价10亿元。

近年来，除了金地尧化门G37地块之外，城北G08地块可以说是区域内备受期待的商办地块，但最终G08地块无人问津，体现出了今年年初南京土地市场遇冷的信号。

值得一提的是，截至今天，南京今年土拍唯一流拍的地块就是城北G08地块。

不得不说，继城北G08地块流拍之后，南京今年土拍再无流拍地块出现，主要是因为不少“问题”地块，临拍前一天就突然终止出让了。就在刚刚，南京国土局发布公告：明天待拍的城中G59地块终止出让。

其实，算上今年公布的城中G59地块，今年南京已有8幅地块终止出让了。

在以上终止出让的8幅地块中，一些地块还都是来自热点板块。比如，位于江北核心区的江北G05地块，一路之隔就是雅居乐滨江国际，紧邻地铁10号线临江站，地块整体素质不错。

其次，还有来自城中的G49和燕子矶的G42两幅商住地块，都是素质较好的地块。值得一提的是，今年江宁滨江板块唯一挂牌出让的G39、G40两幅地块集体终止出让，即使这两幅地块的最高楼面限价较板块内的地王楼面价，直降2000元/㎡，仍然没有能够成功出让，不禁令人唏嘘土拍降温凶猛。

进入2018年以来，南京楼市下行趋势明显，市场不景气，从而传导到了土地市场，致使前两年南京土拍地王频出的风光不再，地价一降再降。

其中，地价降幅比较大的热点板块有：江北雨山路（地价降了1万3）、城南铁新桥（地价降了1万5）、城南西善桥（地价降了7000多每平米）江宁青龙山新城（地价降了7000多每平米）、仙林（地价降了1万/6）、玄武新中心（地价降了1万/7）、燕子矶（地价降了近6000元每平米）。

不可否认，南京地价大降和当前的市场环境，政策风向有着直接关系。2018年，开发商拿地更加紧身，现房销售是个坎，不少地块的加价都是止步于此，达到最高限价的少之又少。今年上半年，南京仅诞生了1幅现房销售地块，即江宁谷里G15地块，成交楼面价10949元/㎡。

2018年7月17日，南京国土局发布的7号土地出让公告中透露的信息，开启了南京土地拍卖新的征程：土地拍卖环节取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持面积”。当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。

对于南京取消现房销售的原因，有业内人士分析称，住宅地块改为现房销售产生了一定的副作用，那就是造成了新房上市时间的推迟，从而导致新房供应量阶段性缩减，不利于市场供求关系的平衡。而取消现房销售后，将有利于缓解房源供应紧张的局面。

实际上，从2016年8出台现房销售的政策要求以来，南京共拍出了67幅现房销售地块，多个区域均有所涉及。要知道，现房销售一般意味着地价相对较高，对开发商资本时间要求较高，在南京限价的情况下，现房销售的政策对绝大多数开发商都是个不小的压力。换句话说，不需现房销售的地块，很大程度上减轻了拿地企业的开发压力。

2018年11月19日，南京国土局发布的10号土地出让公告中表明拿地要求降低，多项执行多年的门槛被取消，同时做出了3大竞拍规则调整：降低竞买保证金比例，从原来的起拍价5成，调低至2成或3成；不再要求竞买人具备相应开发资质；不再限制一个竞买人只能拿一幅宅地。

不难发现，南京土地市场政策放松，拿地门槛降低，竞买保证金降至起拍总价的20-30%以上以及土地款支付节奏延长，大大降低了开发商的前期融资压力，支付给银行的利息就会少上许多，成本也就降低了。但本次规则调整能否真正意义上激起房企拿地热情，还有待多场土拍来验证。

今年以来，南京土拍一轮成交的地块屡见不鲜，多场土拍出让的地块都是经过一轮底价成交。就拿最近12月18日的一场土拍来说，共出让8幅地块，其中6幅涉宅地块中有3幅仅1轮竞价就成交。需要指出的是，这场土拍相比前三个季度的土拍而言，已经出现了明显的回温。

所以，今年南京土拍一轮成交的现象，早已见怪不怪，而几次出让的租赁地块更都是一轮底价成交。譬如，12月5日，南京8幅来自江北新区的租赁住房地块公开出让。作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，这是南京今年以来第二次大批量出让租赁地块。而地块全数来自江北新区，最终也均由“国家队”一轮竞价摘得。

可以说，一轮成交意味着2018年或是最近几年南京土地市场最艰难的一年。

事实上，今年南京土拍中，诞生了多幅两家或以上房企联合拿下的地块。

2月7日，江北新区首次单独以新区名义出让的地块正式开拍。其中，经过2轮竞拍，江北新区G01商办地块最终被明发、弘阳、新城以总价1.13亿元联合拿下。

6月29日，城南G27地块（宅地），经过3轮竞价，最终被金地、保利、建发三家房企以总价22.6亿元联合拿下，楼面地价17209元/㎡，无需现房销售。

8月17日，南京国资和龙湖集团联手以17.6亿元摘得江浦G38地块（商住混合用地），楼面地价10194元/㎡。

12月18日，城北小市G50地块，经过32轮竞价，被葛洲坝和常州三禾以总价15.1亿元拿下，楼面地价22413元/㎡，没有达到最高限价。

近年来，联合拿地渐成房地产开发的趋势之一，尤其是一些大牌房企，更是爱“合伙”。随着调控的深入、融资成本增加，越来越多的房企开始达成理性竞买共识，“抱团取暖”拿地方式预计将成为主流。这样房企之间就可以“平摊”后期开发的风险。

自南京成为“租售同权”第一批试点城市之后，推进和摸索的脚步就没有停止过。2017年12月27日，南京首块租赁地块仙林G69地块被南京仙林羊泰置业有限公司、南京国立资产管理有限责任公司以底价2.67亿元成交。到了2018年，南京租赁地块出让的脚步进一步加快。

截至目前，南京今年已经挂出了15幅租赁地块，其中2月6日成功出让5幅；12月5日成功出让8幅；还有2府将在明年1月22日正式拍卖。

可以肯定的是，积极推进住房租赁市场发展，将是接下来南京房地产市场工作的重要内容之一。

总体来说，2018南京土地市场是“寒气逼人”的一年，土拍降温是这一整年的主旋律。在地价回归两年前的同时，南京土地市场已呈现回暖迹象，究竟明年南京土拍走势如何，我们拭目以待！