张宏伟:自贸区吹大地产泡沫 非理性资本短炒盛宴

　　2013年12月份以来，临港新城土地市场热闹至极。最新推出的临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400%，约1.5万元/平方米的楼板价，已超周边房价，形成“面粉贵过面包”的扭曲市场局面。而拿地企业全都是小型投资公司或自然人。

　　受地价变化的影响，临港新城房价涨幅的演变更是惊人。2013年8月底，上海自贸试验区概念传出以来，临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米，上涨到1.3万-1.4万元/平方米。由于2013年12月份临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米，此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人，局部市场吹大房价“泡沫”。

　　当前看来，临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，房价的涨势咄咄逼人，地价上涨已经吹大房价“泡沫”。这一轮临港地价、房价的上涨，已成为一场非理性的资本短炒盛宴。从这场非理性的资本短炒盛宴背后原因来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有四方面：

　　第一、受自贸区利好政策影响，企业尤其是一些投资公司看好自贸区板块内房地产市场投资与土地的增值价值，也积极布局自贸区板块内的土地市场。据笔者了解，在去年12月份参与临港新城地块出让的也不乏大量企业或投资公司的身影;

　　第二、16号线地铁2013年12月份开通，地铁对房地产市场影响的价值逐渐显现;

　　第三、市场机会“阶段性”来临，房企把握机会积极布局市场的结果。

　　当前，官方已要求浦东开发的四大主力集团陆家嘴、金桥、外高桥和张江要“挥师南下，决战临港”实质性启动，这意味着未来临港新城市场发展空间可预期。因此导致了房企积极布局临港新城房地产市场。

　　从未来临港新城房地产市场格局来看，四大主力集团已布局临港新城，将在一级土地市场发挥市场主导作用。未来大型品牌房企也会通过一级市场、二级市场在临港新城谋求自己的“地盘”。我们发现，在这次土地出让过程中，尽管理性的知名的房地企业并没有抢到地块，但是，参与这次竞拍的也不乏大量知名品牌房企的身影。

　　但是，对于中小房企来讲不一定会那么一帆风顺。在土地市场门槛不断提高的市场背景下中小房企很难在上海土地市场拿地，中小房企必须把握好临港新城实质性启动的“阶段性”市场机会，尤其是临港新城还在开发初级阶段时，中小房企更应该积极冲破市场重围布局土地市场，谋求自己的发展空间。否则，将很难在这块市场热土上生存下去。

　　第四、据媒体报道，上海自贸区管委会办公地址将从外高桥保税区搬迁至洋山保税港区，而最近临港新城出让七幅地块所在区位均为“管委会新址”周边地块，获得内幕消息的开发企业纷纷抢滩“管委会新址”周边地块，导致156家房企“围抢”出现高溢价率现象。

　　但是，2013年12月份临港新城156家房企“围抢”土地市场，中小房企或自然人冲破市场重围形成“面粉贵过面包”的扭曲市场局面似乎也有些不合理。这不禁让我们想起2009年南汇并入浦东时临港新城的房地产市场行情。

　　回顾当时的房地产市场，由于南汇并入浦东的利好，临港新城成为全市投资者追捧的热土之一，当年临港新城房地产市场确实火了一把。客观来讲，当时受益于众多投资客的关注，临港新城房价也出现“跳价”现象，短期内也有“泡沫”出现。

　　但是，随之而来的不断从严的限购、限贷政策让临港新城的房地产市场从此一蹶不振，这样的现象一直持续到2013年年初。可以说，不断从严的限购、限贷政策让南汇并入浦东之后的临港楼市热闹现象成为“昙花一现”。从供求比来看，当时不断从严的限购、限贷政策让临港新城的房地产市场由成交热闹转为严重供大于求，市场陷入僵局。