张宏伟:自贸区吹大地产泡沫 非理性资本短炒盛宴

　　过去几年上海其他区域土地市场状况亦如此。比如2009-2010年房企积极布局土地市场，甚至高价地频现，市场“虚火”明显。但是，房企也为当时的过于激进布局市场付出了代价，有的房企在限购限贷加码的市场背景下出现“退地”现象，有的房企甚至出现资金链面临断裂的生存危机。

　　南汇并入浦东之后的临港新城楼市以及过去几年的土地市场启示我们，临港新城建设以及房地产市场不是一场资本短炒的盛宴，临港新城楼市不能再走南汇并入浦东之覆辙。

　　然而，临港新城楼市成为一场非理性的资本短炒盛宴的现象似乎是在重新上演。

　　我们发现，自贸区的获批之后，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益，房价地价因此而快速上涨。但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫，会带来调控风险，投资客进入市场投资的话，或许要为之付出一定的代价。

　　具体来说，随着“沪七条”的出台，投资氛围较浓厚的自贸区板块受到一定影响。而临港新城则因为是外来投资需求居多的地区，这些需求短期内也会被“沪七条”拒之门外，导致区域内市场成交量价短期内陷入僵局。尽管短期内临港新城个案房价已飙升至2万元/平方米以上，但是，如果没有外来性的需求支撑，仅仅靠目前100平方公里的主城区4.5万左右人口(其中3.7万人是大学师生，常住人口不到1万人)，没有办法消化这么大体量的市场供应，一定程度上会造成临港新城的本土的需求与巨大的新城规模不成比例。因此，短期内市场不会可能不会接受这么虚高的价格。同策咨询研究部数据显示，2013年11月临港新城商品住宅成交量仅为15140平方米，截止12月24日，12月成交量为12893平方米，市场成交量已开始降温，已经不如“沪七条”出台之前每月成交4-5万平方米那么热闹，成交量的降低也就意味着成交价格不可能逆势实质性上涨。

　　因此，从这个角度来讲，自贸区为临港新城房地产市场带来房价上涨红利的同时，也会带来调控的风险，随之而来的是投资客进去要为之付出一定的代价。