自持土拍第一拍 商业运营考验硬功力

今日下午，北辰区两宗土地出让试水竞拍自持商业、自持住宅。津北辰高（挂）2017-008号地块意外由中粮以36.1亿低价摘得，另外一块体量较小的地块津北辰高（挂）2017-009号则被华润以底价19亿摘得。

值得一提的是，本次土地出让规则中首次出现了自持住宅的字眼，在达到最高限价后，先拼商业自持，再拼住宅自持面积。商业部分自持并不少见，如今市面上不少商业地产都属于开发商自持运营，而自持住宅却是天津市场中首次出现，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。

虽然今日出让的两宗地块并没有出现竞拍自持商业、住宅面积的环节，但从全国趋势来看，未来或许将会出现大部分住宅开发商自持的时代。

住宅自持 开发商或更需要资金支持

假设今日出现了自持住宅的情况，那么未来房地产市场会出现哪些变化呢？

首先，住宅自持后需要开发商要有更加充足的资金。期房出售，只要将房产销售出去就能回笼资金，而住宅变成自持，资金回笼的时间周期就会大大延长。

数十亿的拿地成本，加上后期建设所需的建安成本、资金成本等各项开发成本，如果所建项目不能流通销售，意味着开发商会压上百亿资金。销售变租赁，租金收益显然很难支持开发商的运营管理费用。开发商如何实现现金回流、资金的运营成为重要问号。

开发商转型运营商需要多大勇气

其次，住宅自持也将大大提高房企的运营能力产生要求。运营需要高智商和高情商，不同于短平快的销售，只考虑如何将房产销售出去即可。现在自持了就要考虑谁租？租金承受范围，由此决定自持部分的产品面积构成。

还要考虑到服务链的后方，也就是客户租了我的房子，如何保证客户能一直租住下去？如何保证自持的房屋时时刻刻都具备竞争力？以及公共空间如何运营、商业配套如何打造等各种问题。如果自持住宅在质量、服务、居住体验上不能让租户满意，就有可能随时OUT出局。

成为房东，对开发商的资金实力和经营能力无疑提出了更高要求，这让开发商可能面临新一轮“洗牌”。未来的不确定性让人难免担心，不过开发商会不会因祸得福也难以辨明。