天津登榜“出让大户”土地收入破千亿 明年：高价地或临入市难题

2016年土地市场套路太深，看得我等吃瓜群众目瞪口呆，据统计，全国合计土地出让收入达到2.45万亿，同比上涨35%，而在这场土地盛宴中，天津则以出让总收入超千亿的成绩，实力变身“成交大户”。看到如此“辣眼”的成绩，只能感叹今年楼市的火爆果真不是说说而已。

“三高症状”明显：天津土地出让破千亿 

总览天津千亿土拍成绩单，高总价、高楼面价、高溢价率频频出现，“三高症状”明显，土地出让总收入相比于去年涨幅更是超过100%，毫无悬念秒杀2015年天津土地交易成绩。

单看数据或许不够直观，以2015年和2016年两届地王为例，去年土拍“一哥”张贵庄地块刚够排进今年地王前十榜单，岁月不等“地”市场太过变幻莫测。去年被融创抬上天津地王席位的张贵庄地块（融创城），最终成交总价也“仅仅”46亿，与今年被天房以102亿夺得的和平大沽北路地块相比，在总价上相差56亿之多，一年的时间，天津地价已“晋升”至全新的高度。

除去头号地王大沽北路地块之外，另外九席成绩如何呢？细观2016年天津土拍成交前十排行榜，其中六位由市区地块占据，体量小总价高成为市区地块特点，其土地价值的含金量不容小视。

其他四地分布于西青、塘沽、津南三地，其中西青与塘沽楼面价分别跨过2万大关，而前十位中溢价率最高的津南2016-03号地块，溢价率高达315.16%，赶超当地新房平均售价。

看到津南如何高的溢价率，有网友惊讶“远郊房价都成这样了？”，但其实这并不是个案，总观2016年天津土地交易溢价率排行表发现，溢价率前十全部超240%，前两名溢价率更达500%以上。这些高溢价地块基本分布于远郊、滨海区域，而成交楼面价大多不过万，可见，远郊、滨海成为开发商竞相追逐的对象，并且涨幅空间充足。

截止至12月22日，天津最高溢价率594.53%出现在武清津武（挂）2016-023号地块，成交时间为6月29日，武清曾经的辉煌已被记录在册，只能感叹那时针对武清的限购调控还未出台，“香饽饽”出锅后被众房企竞相争抢是必然的。

   各式“花招”齐上场：土地成调控重点“关照”对象 

今年天津土地市场总成绩虽然名列前茅，但年末却因政策调控而“泄了底气”，以上总结完“肆意妄为”的前半阶段后，房掌柜为您梳理下“缩手缩脚”的后半阶段。

11月25日天津第二轮调控政策出台后，土地市场成为重点“关照”对象，停牌、熔断、摇号一圈管理办法应用下来后，看的地产小白目瞪口呆，惊叹于土拍还能这样玩？

12月14日下午，津北辰顺（挂）2016-152号地块在竞拍过程中超过规定的50%溢价率，触发熔断无人竞得该地块，这是今年天津土拍市场首个熔断的地块！

 12月15日下午，编号为2016-072号地块迎来摘牌出让。本次竞拍从房企进入拍卖厅之后直接宣布熔断，并未进行任何加价竞拍程序。该宗地块成为继北辰顺义道地块之后第二宗熔断地块。

12月15日晚，天津土地交易中心再度挂牌一宗武清区地块津武（挂）2016-070号，公告中该地块设定了最高限价，溢价率不得超过50%。经核算，最高总价319800万元，折合最高楼面价12001元/㎡。该地块是武清的第二块限价地。

12月19日,天津土地交易中心发布，津滨生转让（挂）2016-4号、津滨生转让（挂）2016-6号、津滨生转让（挂）2016-5号，三宗地块挂牌时间延长至明年1月份。

12月20日，天津土地交易网站连续挂出三条补充公告：对每宗地块都设置了溢价率不得超过50%的“熔断”线，并且首次提出对达到“熔断线”的地块要以“摇号抽签”方式来决定地块的归属。

12月21日下午，河北杨桥大街地块成为调控后唯一未设最高限价的土地。最终，由中冶以总价41.4亿拿下该地块，折合楼面价约33441元/平米，溢价率97.1%。

你以为武清地块涨价15亿重启拍卖是高潮，然后出现了河北地块挂牌起始价就2万5这样的事情；你以为北辰、宝坻地块先后遭熔断是高潮，然后又出现了滨海8宗宅地设限价不行就摇号这样的事情……

   任性代价大：高价土地或临入市难题

虽然今年多个城市土地大卖,但业界却对2017年的楼市持谨慎态度。天津土地市场的火热景象，或许只是开发商对土地饥渴的一个侧影。

房企拿地的热情高涨，使城市土地出让金收入大幅增加。但今年部分房企所获得的高价土地,未来很可能面临入市难题。众多城市出台了严格的调控政策，导致房价上涨已经明显放缓,预计明年大部分城市的房价都将处于平稳中。

“市场的过热成交将会明显被抑制,短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调。但整体看,市场未来的调整期将维持6-9个月。这一轮市场的调整幅度,还要看未来信贷收紧的尺度。”一位地产分析师说。

针对2017年，中国房地产市场的走势，第一太平戴维斯董事长刘德扬表示，2016年住宅市场热有过高之嫌,因此2017年上半年应该是住宅市场的冷凝期。

“成交量及价格都将放缓，2017年下半年市场有望迎来逐步回暖。具体回暖力度还要看中国整体经济的情况,预计明年下半年可能是住宅市场的分水岭。”刘德扬认为。