张文清：房价离下跌有多远 大鳄回笼资金现隐忧

　  新年伊始，从某大型房地产集团被传将在全国100多个城市启动折扣优惠，到王石等业内人士对房地产“非常不妙”的预期，楼市“马上降价”成为频被谈及的话题。

　　经济导报记者注意到，在温州等资本活跃城市房价连续下跌的背景下，二、三线城市成为此次被看空的重点。

　　中央财经大学中国金融发展研究院李晟认为，在部分二、三线城市，由于库存较多、需求有限，房价必然上涨乏力。

　　导报记者采访则发现，虽然万科、绿地等大型房企在济楼盘销售依然热闹，但近几个月来房价变动不大。同时，部分前期在济销售的楼盘正进行尾盘促 销，经过层层折扣后，其所售价格与开盘价几乎相当。业内人士对导报记者表示，去年底以济南西客站片区为代表的土地供给颇为热闹，预计今明两年将有大量项目 入市，给房价带来较大冲击。

　　“虽然济南购房群体的刚性需求较强，但是拿地的高成本和外来房企大鳄的竞争，让我们压力很大。”18日，济南一家本土房地产集团的项目部总经理高杰对导报记者表示，目前其所在公司对工期、销售等考核更为严格，通过压缩项目运作时间降低风险的目的非常明确。

　　涨幅或降

　　18日，沿济南市奥体西路向北，过工业南路，路西侧一栋栋拔地而起的建筑旁，“万科城”等红色广告条幅颇引人注目。作为万科地产在济南的第一个楼盘，其售价一直是各方关注的焦点。

　　“去年9月一期开盘销售当天，可售房源就被抢光了。”万科城置业顾问李开对导报记者表示，由于该楼盘具备交通便利、非毛坯宜住等优势，销售颇为热闹，至今一期所有房源只剩下不到10套没有卖出，“马上准备推出二期。”

　　不过，导报记者发现，虽然该楼盘销售热闹，但其开盘后至今的价格涨幅并不大。如去年9月万科城开盘价为每平方米1万元左右，如今剩余几套房源的销售价格为1.05万元/平方米，近半年时间涨幅5%。如果算上会员折扣等优惠，其实际涨幅还要低。

　　“虽与济南新房市场的价格平均涨幅相当，但对于万科这样的大房企来说，表现差点儿。”一济南房地产业内人士对导报记者表示，万科楼盘本身配套学校、商业，物业管理又比较规范，应该具备更大的上涨空间，“现在这种情况，有通过控制价格涨幅加快销售回款的可能。”

　　导报记者注意到，同样以高新区为中心的一些中小楼盘近期涨幅远高于5%的水平。如鲁邦奥林逸城置业顾问杨梅就对导报记者表示，该楼盘周边商品房 去年涨幅较大，“2、3月份房价为7500元/平方米，去年年底已经都涨到8500元/平方米以上。我们这个盘去年8月开售就是8500元/平方米，现在 新盘马上要推出，价格在9500元/平方米左右。”

　　21世纪不动产济南政和世纪店置业顾问侯月芹对导报记者表示，在去年济南高中招生新政的带动下，具备学区房资源的楼盘均出现大幅上涨，部分房价去年年内涨幅超过3000元/平方米，“比如旅游路附近能上辅仁学校的学区房，低于1.4万元/平方米的房子已经很难见到。”

　　实际上，不仅万科楼盘涨幅小于预期，导报记者采访了解的多家大型房企，其在济楼盘销售价格均呈现较为稳定的态势。如中海地产开发的中海国际社 区，计划3月下旬推出新盘，其售价在7800元至1万元/平方米，与去年推出的楼盘售价相比，除上限略有上浮外，并未出现太大的上涨;同样位于南外环的领 秀城，其新盘销售价格在9000元/平方米左右，比去年同期上涨了500元/平方米，年涨幅不到6%。

　　更有多名楼盘置业顾问对导报记者表示，受济南市公积金收紧等政策影响，大型房企对全款购房或者其他方式购房的个人会给予更多优惠，所以近来房价实际涨幅有限。“即便贷款手续办下来，住房公积金中心却不放款，对解决企业资金流也没什么帮助。”一置业顾问如是说。