张宏伟：2014年1月房价涨跌互现 市场分化在加速

　　市场瞬息万变。经历2013年市场全面回暖之后，2014年年初，全国重要城市住宅市场成交量开始下降，销售市场逐渐趋于平淡。中指系统数据显示，2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%;其次是大连，环比下降53.11%。北上广深4个一线城市楼市成交也集体遇冷，其中，上海商品住宅成交环比下降30.65%，深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。

　　2014年2月24日，国家统计局公布2014年1月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市包括杭州、哈尔滨、韶关、济宁、温州、包头等城市，总计6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.5%。但是，房价同比下降城市仍然只有1个，为温州，上涨的城市有69个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.9%，最低为下降4.3%。

　　大中城市房价仍持续上涨的四大原因

　　2014年1月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”，房价环比下降的城市数量也增加至6个。但是，总体来看，尽管2013年11月份前后一线城市、部分二线城市发布“阶段性”收紧的调控措施，全国大中城市房价上涨的势头并没有停止。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房价上涨原因来看，主要可分为四方面：

　　第一、因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，在政策落地后，2013年年底改善需求、部分投资需求入市受到影响，到了2014年1月，政策层面局部宽松，部分城市年底积压的改善型需求开始抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致在2014年1月改善需求放量，从结构上推升均价上升行情出现，整个市场成交均价仍然表现相对较高。

　　第二、2013年以来市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期内来讲难以改变这些城市1月份的市场供求关系较为紧张的基本面，总体市场表现来看，重点城市量价齐升仍然是市场趋势。

　　第三、品牌房企资金面已不太紧张，2013年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

　　第四、地价上涨甚至“高价地”的频现，导致“高价地”效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动“高价地”所在城市的房价的上涨。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“高价地”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来，一定程度上也会助推当地市场买涨不买跌的行情。

　　银行信贷紧缩，局部市场开始出现降价现象

　　2014年2月24日，国家统计局公布2014年1月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市包括杭州、哈尔滨、韶关、济宁、温州、包头等城市，总计6个。