任志强谈房价:2016深圳上涨指数为146 2017或将涨得更高

　　在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改变，我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是从小城市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。1960年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，1980年达到了8个，2010年24个，中国有6个，到2030年，中国大概得有20个以上。

　　中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队，不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算方式。按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人，我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。

　　我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为什么呢？太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。

　　从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中，但是我们没有第三个过程，从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了，所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。

　　美国说的城市群概念，是我虽然住在农村，比如说老布什小布什回到庄园了，他虽然住在农村，但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市，30%来自于农村。这个比例关系是不对的，如果你来自于小城镇，收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移，比如比尔盖茨，那个街的房产都是他的，他到非大城市的时候，把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅，但是你不可能把资源带过去。

　　中断的结果就是大中城市可能有泡沫，就是房子贵。我们倒过来算算，西城区100万人口，500多亿税收，给国家创了6500亿，按照人均GDP算是7万美元，你说房子应该多贵，按照西城区的人民币计算，它的房子至少15万。按照人均收入来算的话，也很高。

　　一个投资家为什么把它搁在西城区，因为西城区给他减个人所得税，因为它自己税收很多，把最有钱的人吸收进来，吸收的这些人也很有钱，收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况，因为有钱人往这集中，这就不行了。

　　比如说你最少有5%的回报，在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到，是因为我们房改房太多，很多人不知道，我们全部的商品房加起来，从1992年到现在一共建了7000万套，我们建了这么多房子，在全国总量上大概只占30%多一点，70%是政府盖的房子，或者是原来房改房，或者是旧房，或是拆迁房，这些房子的回报率大概400-500。