2016年虽然还未走完，但楼市已经形成的印迹足以让我们久久难忘，从房价上涨、一日两价，到连夜排队买房、购房变抢房，到高价地块频出引得未来房价猜想无限，再到8日20城连出限购政策……任何一件单拿出来都足以评上四星。
乱象之下，天津也未能脱俗！尽管没有北上广深一线的节奏，但也跟的很微妙，炒房、抢房、涨价一个不少，而房价也呈现了峭壁式上涨。尤以第三季度为甚。
天津是外来人口汇聚的大省，有数据显示：过去4年，全国范围常住人口增量绝对值前三位的分别是天津、北京和重庆。其中，天津过去4年间增加了192万常住人口，位居榜首。
中原地产首席市场分析师张大伟认为，人口净流入是分析城市吸引力和未来房价走向的一个最重要的指标。如果说，外来人口最懂城市，那么天津每年近50万的外来常住人口增长无疑对天津楼市产生了巨大的影响。而作为环城区县之一的津南区，价格便宜、新房数量多的优势则在外来人口面前凸显。
前段时间，天津房地产市场暴露出了无序乱象，房价不定期上涨，每次以千元/平递增；先交钱排卡再大额升级，最后几倍的人数争抢一套房；开发商夜间开盘，购房者连夜排队，买房变抢房；更有甚者，销售人员频频善意提示“这套刚刚被定了，再犹豫下一套也没了”……回想起这一件件、一幕幕，很多经历过的人恍如噩梦初醒。
而尽管这样，津南楼市也呈现出了相对的理性，对比市区和其他环城区域。
一、津南商品房成交旺盛 第三季度成交占上半年的77.9%
纵观2016年上半年,天津环城四区商品住宅市场供应量为190.4万平米,环比上涨23%,同比上涨45%,东丽、西青和津南占主导地位（供应量占比分别为36%、27%和24%）。成交方面，成交面积327.9万平米，环比上涨59%，同比涨超1倍，各区均出现不同程度上涨，其中西青、津南和东丽仍为主力成交区域（成交量占比分别为32%、27%和25%），其成交面积分列全市第二、第三和第四位。成交价格方面，环城四区价格环比2015年下半年上涨8%，同比2015年上半年上涨12%，涨幅明显。
（一）2016年上半年（1-6月）津南区成交情况：
1.津南区商品住宅供、销、存数据一览
2.截止2016年6月津南区商品住宅供销及价格走势
供应量：2016年上半年，津南区商品住宅新增供应46.5万平米，区域内新入市项目较少，新增供应主要来自原有主力项目加推，但推盘量明显减少。2016年上半年，市场供应量主要集中在辛庄、八里台镇及咸水沽板块，板块供应量分别占津南区的31%、28%和25%。
成交量：2016年上半年，津南区商品住宅成交87.7万平米，成交量在环城四区中位列第二。3月起市场成交回暖，区域内各板块主力项目成交发力，带动津南区商品住宅市场成交量保持高位，其中辛庄、八里台镇、双港及咸水沽为主力成交板块。
成交价格：2016年上半年，津南区商品住宅成交均价10370元/平米，主力成交区域内别墅及洋房产品占比加大，带动津南区成交均价破万元。
（二）2016年7-9月成交大增
随着市场热度不断攀升，2016年3季度（7-9月）津南区成交套数明显增多，共计5893套，这3个月的成交套数就占了2016年上半年（1-6月）的77.9%。且3季度成交均价为11416元/平，相比2016年上半年成交均价涨超1千元。
1.截止2016年9月津南区商品住宅供销及价格走势
2.津南区第三季度商品住宅成交情况
综合看来，第三季度津南商品住宅成交套数及成交均价均有小幅上涨，下面我们就7-9月份3个月成交情况做一个具体浏览。
3.7月津南区商品住宅供、销、存数据一览
供应量：2016年7月，津南区新增商品住宅978套，新增供应面积10.6万平米，市场供应主要来自咸水沽、辛庄和小站板块，其供应面积分别占津南区的46%、19%和14%。
成交量：7月津南区商品住宅成交1736套，成交面积19.3万平米，主力成交区域为辛庄和咸水沽板块，其成交量占比分别为31%和24%。相比6月份，津南成交量出现小幅上涨，其中富力津南新城，华远波士顿和首创城位列区域成交套数前三甲。
成交价格：2016年7月，津南商品住宅成交均价11011元/平米，环比降1%，同比涨24%。
4.8月津南区商品住宅供、销、存数据一览
供应量：2016年8月，津南区新增商品住宅856套，新增供应面积9.2万平米，市场供应主要来自于咸水沽、北闸口和辛庄板块，其供应面积分别占到津南区的33%、26%和22%。
成交量：津南区商品住宅成交2035套，成交面积23万平米，占全市成交的9%。津南区的主力成交区域为咸水沽、双港和辛庄，其成交量占比分别为34%、20%和20%。相比7月份，双港的天房意境、辛庄的金地艺城悦府，以及咸水沽的米兰阳光等主力项目的成交量均呈上升趋势，从而带动了区域整体市场上行。
成交价格：2016年8月，受整体市场价格上扬影响，津南区商品住宅成交均价达11527元/平米，环比上涨5%，同比增加23%。
5.9月津南区商品住宅供、销、存数据一览
供应量：2016年9月，津南区新增商品住宅1353套，新增面积14.5万平米，市场供应主要来自于咸水沽、小站和辛庄板块，其供应面积分别占到津南区的62%、12%和12%。
成交量：津南区商品住宅成交2122套，成交面积24.9万平米。津南区的主力成交区域为咸水沽、小站和八里台镇，其成交量占比分别为28%、21%和16%。相比8月，咸水沽的富力津南新城、八里台镇的天津碧桂园、小站的福林庭苑和天山津门熙湖等主力项目成交量均上升。
成交价格：2016年9月，津南区商品住宅成交均价为11709元/平米，环比上涨2%，同比增加26%。
6.第三季度（7-9月）津南区域新增项目供应明细
项目新增供应板块分布情况（按照新增供应面积计算）
三季度津南新增供应项目集中在咸水沽板块，按供应面积计算，咸水沽占比高达45.58%，位居第一；其次是辛庄板块，占比18.22%；八里台镇和北闸口不相上下，占比均超11%；小站占比9.98%；双港最少仅占2.84%。天津碧桂园，富力又一城，金地艺城瑞府，世贸御龙湾，米兰阳光，天地源欧筑，金地艺城悦府等主力项目加推，提升了津南区域板块热度。
二、津南区土地市场解读：
2016年津南区有大量地块集中释放，引起多家房企激烈争夺，其中海教园周边地块成为房企和广大购房者的关注热点。据房掌柜了解，仅在2016年3月份海教园就一次性成交6宗地块，总金额合计62.07亿元。4月份，新城控股底价拿下超大体量商住用地，在9月末恒大以42.6亿拿下诚信里地块进驻咸水沽。到目前为止，津南共出让8宗地块，总体量约160万平方米。
（一）海河教育园放出双响炮 楼面价破8000
3月3日下午，经近50轮次的竞拍，津南区海河教育园南开大学东侧同心路住宅用地以13亿元整被鲁能地产拍下，溢价率54%，成交楼板价约合8084.5元/平方米。
紧接着仁恒地产又以9亿元总价拍下与之相邻的同德路住宅用地，成交楼板价约合7836元/平方米，溢价率49%。
据房掌柜了解，这2宗挂牌地块编号分别为津海河园（挂）2016-009号、津海河园（挂）2016-010号宗地。其中，009号宗地位于海河教育园区同心路与雅润路交口西南侧（同心路地块），010号宗地位于海河教育园区雅润路与同德路交口西南侧（同德路地块）。
两宗地块均为城镇住宅、商服用途，建筑密度、绿地率、建筑高度等规划要求较为一致。
据房掌柜统计，2016年3月初该地块周边在售楼盘为仁恒滨河湾，项目在售二期高层产品，新房成交价格约为13000元/平米。这个价格相较于2014年项目开盘时上涨了近4000元/平米，直至9月份二期清盘，价格已涨至20000元/平左右。
（二）时隔一周鲁能、仁恒再获地 四块地价差为817元
3月9日下午3点，经过47轮竞拍，位于海河教育园区和慧南路与同声路交口东南侧的地块（同声路地块）以12.7亿元被鲁能地产拍得。溢价率55%，楼板价约合7814.8元/平米。
随后仁恒地产又以10.7亿的价格摘得了泰明路与雅馨路交口西南侧的地块（泰明路地块），楼面价7267.5元/平米，溢价44%。
时隔七日，鲁能、仁恒两家房企又以12.7亿和10.7亿摘得了与上周地块相比邻的同声路和泰明路地块，四宗地块楼面价相差最大区间为817元，在一周内被两家房企收入囊中，其中鲁能拿下的同心路地块和同声路地块案名已确定为鲁能泰山7号，项目已于9月19日开盘。仁恒拿下的同德路地块和泰明路地块案名已确定为仁恒海和院，还未开盘，但关注度一直居高不下。
（三）津南三月土拍大乱战 六块地最终定归属
3月11日下午，位于海河教育园区同砚路与雅馨路交口西南侧(同砚路西地块)由龙湖地产购得，成交价7.65亿元，约合楼面价4451元/平米，溢价100万元。
5分钟后，旭辉地产以9.02亿溢价100万的价格购得了与之相邻的同砚路与雅馨路交口东南侧(同砚路东地块)。
据房掌柜了解，编号分别为津海河园（挂）2016-013号、津海河园（挂）2016-014号，两块地均为住宅、商服用地，地块的起始价分别为7.64亿元和9.01亿元。土地面积分别为127322平米和150243平米，是之前成交的9、10、11、12号地块中面积最大的两宗地。从3月2日开始至3月11日，海河教育园一次性挂出的六宗地块全部出让完毕。
房掌柜整理资料发现，旭辉3月11日夺得的14号地块（同砚路西地块）是六宗地块中离规划中的地铁最近的一幅，然而4447元/平米楼面价却大大低于之前成交的四幅地块。房掌柜带您回顾一下六宗地块的成交情况：
同心路地块鲁能13亿成交，溢价54%，楼面价8085元/平；同德路地块仁恒9亿成交，溢价49%，楼面价7836元/平；同声路地块鲁能12.7亿成交，溢价55%，楼面价7815元/平；泰明路地块仁恒10.7成交，溢价44%，楼面价7268元/平；同砚路西地块龙湖7.65亿成交，溢价0.1%，楼面价4451元/平；同砚路东地块旭辉9.02亿成交，溢价0.1%，楼面价4447元/平。
海河教育园十天成交地块六宗，总金额合计62.07亿元。从数据中看出，前四宗地块楼面价相差不大，溢价率也相当。后两块地基本底价成交，楼面价低于前四幅地块价格。总的来说，地价还算理性。
（四）新城控股首次进津 底价拿下咸水沽商住用地
4月15日下午，新城控股以总价8.277亿元得津南区咸水沽月牙河西路一宗临近海河教育园的超大体量商住用地。楼面价为2367元/平方米，
据房掌柜了解，该出让地块编号为津南（挂）2016-01号宗地，位于津南区咸水沽镇西部、月牙河西岸，毗邻海河教育园东隅。地块包含住宅、商服、科教、绿地等多种用途，总出让土地面积超16.7万平方米，规划建筑总体量超过35万平方米，远大于先期出让的海河教育园6宗地块。地理位置也更好一些，位于在建天津地铁6号线规划咸水沽站附近，距3月海教园出让的6宗宅地不到1公里。仅仅40余天时间，津南区在1公里半径内出让7宗住宅项目用地，无一例外溢价卖出，密集的土地出让让津南区累计收获土地出让金70.977亿元。
月牙河西侧地块相对更靠近津南咸水沽传统中心地带，附近已有不少成熟的小区，一些基础的配套设施相对完善，相信随着新城控股集团旗下的商业项目——新城吾悦广场的到老，会为其周边带来更丰富的消费层次，也会把更多人的目光吸引到津南区。
（五）恒大42.6亿进驻咸水沽 五大房企胜利会师津南
9月29日下午，在13家房企经过260余轮缠斗下，津南咸水沽诚信里地块最终以42.6亿元总价由恒大拍得。除去科教等公建后，该地块住宅、商服建筑楼板价约合16010元/平方米。报名参与该地块竞买的房企共13家，包括恒大、万科、宝能、招商、中铁建、正荣、旭辉、联发、华远、新城、龙湖、荣盛、天成众多知名房企，可见津南土地出让的热闹程度非同一般。
据房掌柜了解，该地块地处天津海河教育园与津南咸水沽交界地带，紧邻仁恒、鲁能、龙湖、旭辉及新城五大新盘。地块位于天津海河教育园版块与津南咸水沽版块分界线，项目东侧紧邻新城吾悦广场，西侧与旭辉海教园项目地块隔雅润路相望，距海河教育园鲁能、仁恒、龙湖等项目地块直线距离仅1公里左右。
土地资料基本介绍完毕，现在只有鲁能泰山7号、龙湖天宸原著已经开盘；仁恒海和院具体开盘日期不明；新城吾悦广场现在处于排卡阶段，预计11月中旬开盘，剩下的旭辉地块和恒大地块则没有太多的销售信息。
（六）津南区房价走势及消费客群分析
据数据统计，9月份津南区新增商品住宅1353套，环比上涨58%，同比下滑28%；新增面积14.5万平米，环比上涨57%，同比下降26%；商品住宅成交均价为11709元/平米，环比上涨2%，同比增加26%。
在成交量方面，9月津南区商品住宅成交2122套，环比上涨4%，同比增加1.3倍；成交面积24.9万平米，占全市成交的9%，环比上升8%，同比增涨1.4倍。
从数据中得知，津南区的主力成交区域为咸水沽、小站和八里台镇，其成交量占比分别为28%、21%和16%。市场供应主要来自于咸水沽、小站和辛庄板块，其供应面积分别占到津南区的62%、12%和12%。
相比8月份，咸水沽的富力津南新城、八里台镇的天津碧桂园、小站的福林庭苑和天山津门熙湖等主力项目的成交量均呈上升趋势，从而带动了区域整体市场上行。
从图中可知，该图数据时间节点为2014年9月起至2016年9月。2014年10月，津南区商品住宅均价为8557元/平，为近两年最低值。2016年9月津南商品住宅均价涨至11709元/平米，房价总体呈稳步上涨趋势。
房掌柜走访津南众多楼盘发现，90平米以上户型的热度较高，各大房企也主推改善型住宅，别墅、洋房产品等低密舒适产品深受广大购房者的喜爱。业内人士称，环城四区中津南区的房价较低，并且随着海教园周边配套不断完善，津南楼市升温合情合理。
除此之外，津南区能够成为众多置业者的目标，一方面是价格相比于市区有着良好的竞争力，另一方面则是海教园能带来一系列的“附加属性”，比如更加浓厚的学府氛围、后期将贯通的地铁以及完善便利的商业配套，这些都是能够成为吸引无数置业人群定居津南的理由。
10月3日，天津市委书记李鸿忠调研津南区时曾说，“津南区地理位置好、空间面积大，地处京津主轴线，是连接中心城区与滨海新区的重要节点，是黄金宝地中的“宝中之宝”，发展潜力巨大。要满怀信心，树立更高标准、更高目标，立足优势、用好资源、突出特色，在京津冀协同发展中实现更大作为。”
三、“四小龙”支撑津南楼市热度
津南区被定义为天津环城四区之一，与市区中的河西接壤，直线距离不足8公里，位于天津市“双城双港、相向拓展”城市空间发展战略主轴上，是天津发展的黄金走廊。津南行政上包括双港、辛庄、八里台、咸水沽、小站、双桥河、葛沽、北闸口八个镇，173 个行政村，土地资源辽阔。
近年来，随着环城四区的不断规划，已有越来越多的品牌开发企业进驻，这就使得环城四区逐渐受到城市刚需自住群体的青睐。而津南区凭借市区距离的绝对优势和教育资源的规划、交通配套的成熟等也逐渐成为了楼市新的生力军。
随着发展，如今津南板块效应凸显，为人熟知的有双港辛庄、海河教育园、咸水沽、八里台四大板块，也成为津南楼市发展的主力，暂且称为“四小龙”。
1、双港辛庄板块
实地走访，房掌柜发现辛庄与双港板块实际上已经实现了无缝对接，楼盘的交错相融、生活圈层的互为一体，以及交通、教育的互通共享，无疑已使得两个区域紧密结合，衍生出了一个全新的生活片区。
双港镇位于津南区北部，地处城郊结合部，南连西青区、西接河西区、北临海河，是津南区的北大门，誉有"双港古寨，海门要津"之称。其中双港板块已相对成熟，常住人口在4万以上。镇内小区众多，不过大部分都已入住，即使新开发的小区也几乎被销售殆尽。
而与之接壤的辛庄板块则刚好相反，一幢幢拔地而起的高楼展示着欣欣向荣的气象，一座座新小区以清新整洁的面貌迎接着住户。
房企纷纷进驻 快节奏开发
自2012年开始，一向寂静的辛庄镇仿佛一夜间成为了焦点。随着城市的不断外扩，与市区接壤的环城区域土地资源也变得日益稀缺，地处连接津滨黄金纽带的津南双港板块房地产开发已趋向饱和。在这样的情况下，为了顺应天津城市向南发展趋势，各大房企开始将目光瞄准辛庄，抢占未来市场。
2012年，阳光新业（现华远集团旗下公司）、金地两家房企率先在辛庄拿地。2013年初，首创也加入辛庄置地潮，买入2宗用地。而在同一年年末，辛庄再次挂出的宅地吸引了包括首创、金地、万科、保利、津滨、华润、景瑞等品牌在内的9家房企参与竞拍，热度之高在当时并不多见。
然而，小小辛庄带给人们的惊喜还远不止如此。2013年相继开盘的金地艺境、首创光和城和阳光波士顿（现华远波士顿）三大楼盘，接连创下开盘即“受捧”的佳话，而这也让辛庄楼市的热度进一步直线飙升。至此，小小的辛庄也成功吸引全城的目光，摇身一变成为天津楼市抢眼的明星板块。
2015年辛庄的光环更加耀眼，华远集团的并购进驻和金地的再次聚焦辛庄拿地也又一次点燃了辛庄楼市的沸点。在10月14日举行的进驻天津品牌发布会上，伴随着近百家媒体的闪光灯，辛庄楼市的热度再一次被推上高点。而10月22日下午，金地的再次剑指津南辛庄，同样为辛庄楼市的热闹画上了浓墨重彩的一笔。当日，金地以4.3亿元买获辛庄镇一宗住宅用地，土地面积约6.8万平方米，规划总体量约12.2万平方米。
而据房掌柜了解，目前津南辛庄入驻的品牌房企有首创、金地、华远等，已建或在建项目云集，包括首创光和城、首创城、金地艺境、华远波士顿等新盘住宅项目，商业项目则囊括新濠广场、新业广场、深特广场、兆恒广场和赢聚广场。其中，新濠广场已经全部完工，兆恒广场也在建设中，而其余三大广场目前还无迹可寻。
业内：辛庄楼市未来可期
据房掌柜走访发现，辛庄板块目前已入住的社区有鑫旺里小区等，生活氛围已显现，而且当前在建或已经建成的楼盘众多，商业规划清晰。然而，业内人士介绍：“想要发展成为成熟的居住区，至少还需要3-5年的时间。”而更重要地是，当前的辛庄交通、生活配套还不完善。
我爱我家市场研究中心介绍，辛庄板块的价格优势更加使得该片区新建商品房备受购房者追捧，尤其在今年楼市热炒的大背景下，依托近外环和低房价的优势，新庄的去化速度空前拉大。
房掌柜实地走访发现，诸如华远波士顿、金地艺境等很多新项目已销售一空，而分期推出的项目则在接替上存在压力，部分买房者在首轮购房中没能如愿，则急切期待后期的加推。
辛庄楼市的火热不仅流于表面在，津南区招商局李部长介绍：“津南辛庄版块位于天津市中心环外东南方向，衔接双港版块与海河教育园区。随着双港板块的日渐成熟，与其紧邻的辛庄板块的价值必将越来越凸显。”
业内人士介绍，虽然辛庄距离市区较近，未来随着地铁一号线延长线的建成也将使得出行更加便利，但目前的辛庄依然处于发展的初期，荒凉景象随处可见。走访中，房掌柜看到，一片片透着新意的楼群和尚未撤走的塔吊，将辛庄与略显成熟的双港区分的非常明显。沿途施工的景象和尚未实现的小区、街道绿化，也让人们想象着还有多久才能见到一个成熟生活区域。而间隔较远的一座座公交站，以及久等才能上车的乘车人群，似乎也在诉说着交通的缺憾。
在车流稀少的一条街道对面，房掌柜见到了人们期盼中的新濠广场，虽已建完，却还没有开业，长长的一排建筑中空无一户。而另外一个规划中的大型商业主体——兆恒广场，房掌柜也在不远处见到，同样遗憾地是，该项目连主体还未建起。销售人员介绍，项目正在建设，但对何时能投入使用，并没有具体时间。
不过，根据辛庄的整体规划和已经拔地而起的楼群和商业主体，再结合各开发商曝出的完美成交数据来看，一个成熟的辛庄，或许就在不久的将来。
2、海河教育园板块
提及津南，便不能绕过“海河教育园”，丰富的教育资源和便利的交通资源优势使其备受瞩目。而这里的楼市，也在人们的注视中与日变热。
海河教育园由高职园、高教园、高研园三区组成。从规划之初到如今已经历了数年的光景，园区内部的教育生活配套日趋完善。2015年天津大学、南开大学两所名校的搬迁，也为一直被寄予厚望的津南区带来了文化提振楼市的作用。
此外，近日海河教育园区管委会还与南开中学签署了合作协议，将在这里开设南开中学分校。相关人员介绍，学校规划建设54个教学班，预计于2017年秋季建成开学，将依托海河教育园区独特的人文和生态环境，努力建设成为一所全市领先、全国一流的学校。
海河教育园区管委会人员介绍，随着众多高等学府的陆续进入，园区的学区优势将越来越显著，而这也成为吸引更多人投资置业、购房居住的有利因素。
开发商蜂涌 已有8个项目在售或待售
房掌柜实地探访了解到，从2015年底的仅有仁恒、融创两个项目在售，至今已开发楼盘已增至4个，其中融创中央学府已全部售完，仁恒滨河湾也是尾盘清售。此外，还有4个地块已经名花有主，开始预售预计也只是短期的事儿。
据了解，在海河教育园工作的教师成为带动海河教育园楼市走热的第一波力量。龙湖天宸原著项目销售小高介绍：“随着天大、南大新校区的启用，持续进驻社区的高素养人群带动了楼盘的巨大升值潜力，也搅热了园区内及周边的楼市。”他说，很多购房者大多是冲着片区内的文化教育氛围而来。
今年下半年，龙湖、鲁能两开发商在海教园拿地后便迅速启动开发模式，售楼处也加紧赶工短时间内便出现在购房者面前，承担接待蓄客职责。而据龙湖天宸原著项目的销售人员介绍，目前排卡人数众多，一期预售房源与意向购房者的比例已经远远大于1:1，甚至达到3:1的情况。
一位打算在海教园购房的置业者刘先生告诉房掌柜：“极具优势的教育资源是吸引更多人来此置业的重要因素，加上地铁在此设站的规划以及由于市区的居住环境，很多人会被吸引而至。”
中国指数研究院天津分院高级分析师祁丽静表示，“海河教育园功能分区明显，这决定了其不同于一般大学城的分量，未来它会带来大量的新型产业人口和服务产业人口，带来很多完善的医疗、教育、商业、交通等生活配套，可以直接为居住提供服务，相关的产业区、商务区也会拉动起来。”
房价理性上涨 市民信赖
而随着楼市整体大环境的不理性，海教园内的楼盘价格也出现明显上涨，以2015年开售的融创中央学府为例，该项目没能赶上房价上涨的列车，当时结盘均价为14000元/平（毛坯），而10月25日刚刚开完盘的龙湖天宸原著项目，均价为20000元/平。二者对比，相差多少一目了然。
9月中旬，房掌柜以购房者身份探盘，现场龙湖天宸原著和鲁能7号院两项目的销售都在不断提醒着：“房源不多了，房价每周都在调，想买，就要尽快。”他们的善意出发点便是，现在就是有序的抢房阶段，早购房一周，购房者就能节省十几万。
不过，相比市区和武清而言，海教园的房价上涨尚属理性。某业内人士介绍，海教育充沛的教育资源和地铁规划设站，这两点即使成为房价抬高的资本也名副其实，“按照现在的行情，换做市区的话，房价涨至4、5万或许都不止。”
房掌柜10月份再次探访海教园发现，尽管10月份天津政府打击违法销售力度加大，两项目此类的销售说辞已下线，但售楼中心的购房者并未少多少，人们关注的仍是何时开盘、开盘价位多少，买不买依旧不是他们在这里需要考虑的问题，足见大家对海教园未来的期许和信任。
天津商业大学城乡建设所副所长王伟分析：“海河教育园与高新科技园的相结合可以拉动津南区的经济，也拉动津南的置业价值。对津南楼市最大的利好便是产业人口的极速扩大，每个产业园区或者教育园区的建成都将为周边房地产市场带来丰富的购房需求。”
“此外，人口的大量导入将会推动津南兴建一批集餐饮、购物、休闲、娱乐的综合型商业配套项目，满足高校师生、产业人群以及城区居民消费需求，有头脑的开发商还会开始兴建学校来提高楼盘的购买价值。”王伟称。
3、咸水沽板块
了解津南的人或许会说，津南现有成熟的板块当属咸水沽，这话不错，作为区政府机关所在地，咸水沽承担着为全区政治、经济、金融、商贸、文化教育中心的作用，也是津南目前最繁华的区域。
成熟，另一方面也预示着可开发地块的减少，据了解，咸水沽镇内在售的新项目也寥寥无几，除了本地小开发商的非品质项目，可供选择的品牌项目并不多。
房掌柜走访发现，镇内位置不错的新项目仅有沽上江南悦府、金地艺城瑞府、世茂御龙湾和江宇津门9号，其余多为老盘，在售周期已经很长。而在为数不多的新盘中，有高层预售的仅为沽上江南悦府，而金地艺城瑞府只有洋房，世茂御龙湾和江宇津门9号仅售别墅产品。
而与可选择资源短缺的现实对应，咸水沽的土地资源也并不算多，而且随着地块的不断出让，可开发资源的减少也将是该区域不得不面对的问题。
今年4月15日，新城控股以总价8.277亿元、楼板价2341元/平方米，底价摘得津南区咸水沽月牙河西路一宗临近海河教育园的超大体量商住用地，即目前待售的新城吾悦广场项目。
9月四至为：东至二八公路，南至聚祥道，西至雅润路，北至诚信里的咸水沽又一地块出让，就在新城地块的旁边，该地块最终被恒大以42.6亿元收入囊中。
而两地块的共同点都为咸水沽镇的外围，兼顾咸水沽和海教园两大板块的居住和商业服务。
天津中原投资顾问部住宅中心副总监焦仲伟表示，众多品牌房企的进驻将为包括咸水沽和海教园在内的津南区域快速发展增加动力，未来的津南将是多板块发力的优势区域。
不过，轨道交通或成为咸水沽发展的短期难题。作为城市运营过程中最浓墨重彩的一笔，轨道交通的作用毋庸置疑。而目前的咸水沽尚无地铁通过，规划设站也仅有一条地铁之说，短期内可依赖的竟是海教园的地铁规划。
天津商业大学城乡建设所副所长王伟介绍，一旦地铁修通，将大大缩短咸水沽与市区的距离，形成半小时生活圈，弥补不如双港、辛庄板块交通便捷的短板，形成对市区外溢及外地购房者截流，对咸水沽楼市可谓锦上添花。
4、八里台板块
八里台镇位于天津市津南区西部，总面积 112.96 平方公里，人口 4.8 万人，是津南区地域面积最大的镇，具有丰富的土地资源和劳动力资源。
近年，随着环城置业热度的提升，八里台镇的天嘉湖板块也隐隐发力，以房价低、环境好著称。当地人介绍，碧桂园、中信、海尔等房企已经形成掎角之势，兴楼建宇。所开发的楼盘销售火热，不仅推动了本地人的购房消费，而且吸引了天津市区乃至北京、河北等人群的购房。
房源总价低
津南八里台板块楼盘主要以低密住宅为主。天嘉湖版块主要有中信公园城、天嘉湖花园、海尔格林小镇等盘，八里台镇政府周边主要有天津碧桂园、香港建鑫城等盘。
业内人士分析，天津楼市和土地市场表现火热，供、求量都在稳步攀升，加上去存压力的明显减小，在大量土地出让的刺激下，区域楼市格局或将发生变化，新盘和商业配套开发入市的数量和速度都会增加。
追溯八里台的大面积地块出让，还要回到2015年。2015年6月2日，天津土地交易中心公布了3宗城镇住宅用的土地出让公告，编号分别为津南（挂）2013-12号、津南（挂）2013-13号、津南（挂）2013-18号,全部位于津南八里台镇。而这也是自2013年大手笔出让了5宗地之后，津南区在土地出让方面做出的又一个大动作。
此前，津南八里台镇房地产市场一度备受诟病。当年远近闻名的星耀五洲项目如今已经处于荒废状态，而周围竖立着的多个超300万平方米大盘也存在配套设施缺失、交通不便等不利条件。无形中，津南八里台镇似乎已被打上了“荒凉”的烙印。而近日，该地区却在土地出让方面发出了新声音---3宗、338959.4平米的土地公布出让。而2015年的一次大面积、多地块出让整整间隔了2年。
土地市场的火热，与楼市走向息息相关。楼市回升，房企拿地激情高涨，政府便有动力增加土地的供应数量，房企相应就容易高溢价拿地。相反，楼市冷清，土地供应速度和数量也会随之出现滞缓，房企拿地就会非常谨慎，二者相辅相成。因此，津南八里台镇大面积土地的出让，无疑将对当地楼市的良性循环发展起到推波助澜的作用。
而今年至目前为止，八里台镇一直无地块出让，有人预测这似乎会让八里台板块楼市再次陷入沉寂。但事实却是，它依旧不温不火的前行。
2016年下半年开始，八里台镇的众多楼盘也出现了跟风涨价情况，不过由于之前整体房价过低，导致涨价后给人的印象依旧是“便宜”。在八里台镇内，深受欢迎的中信公园城高层2016年初的价格只有5500元/平，而至目前经过几轮涨价后，房价也仅为10000元/平，对比市区动辄4、5万每平的价格，简直无法比较。
而位于八里台镇中心的碧桂园项目涨价期间的最高房价也仅为12000元/平（高层）。
交通短板凸出
低总价是八里台板块楼市的优势，但同时也说明了不足，交通不便和人口稀少的发展短板依然不置可否。
搜索显示，八里台镇总面积 112.96 平方公里，人口 4.8 万人，所辖15个行政村1个居委会。工业产业发展强劲，是镇经济的主导产业。
新型城镇化建设一直是津南区发展的重点工作。截止2014年底，津南区启动拆迁120个村，完成拆迁清零50个村，5.8万户，这其中就有八里台镇。当地人介绍，政府一直规划将周围的多个村落搬迁落户八里台镇中心所在地，但进展缓慢，至今镇中心人口稀少。
房掌柜走访发现，八里台镇城区只有三条主街，俨然一个小村落，而周边的生活配套也较成熟的镇中心相差甚远。业内人士介绍，人口稀少，消费购买能力有限，是津南八里台城区发展滞缓的关键因素。
而交通不便更是被视为当地发展的关键短板。业内人士分析，津南八里台的交通缺陷，不仅体现在新型交通引擎——轨道交通方面，而在最基本的，日常所需的公交、出租等方面同样严重不足。
房掌柜了解到，八里台通往市区的公交只有659、688、186三条线路，而与咸水沽镇通行的短途公交也只有两条。而且，镇内公交也并未实现全覆盖，部分居住区甚至无法方便地搭乘公交出行。
更为不便地是，八里台镇内目前尚无专业出租，民众可选的只有不合法的私人出租。交通的严重缺陷，给当地民众的生活带来了极大不便。当地政府的一名官员介绍，交通完善已经成为当地民众最大、也最为迫切的诉求。
但对于未来的发展，当地政府和民众表示看好。也相信，随着城镇化建设的加快和政府部门的努力，八里台镇的发展也会提速。
四、津南热点楼盘剪辑
龙湖天宸原著10月25日开盘洋房1-3号楼、36号楼，已售完。1-3号楼8层到顶，1梯2户，3个单元，36号楼11层到顶，1梯2户，3个单元，主推90、120、140平米户型，均价21000元/平米。后续加推信息未公布。
| 免费咨询电话：400 8181 360转35860 |
| 龙湖天宸原著 均价：20000元/平方米 |
| 楼盘详情|楼盘图库|最新动态 |
金地艺城悦府暂无房源在售，开售时间待定，产品为高层、洋房，预计2018年6月30日一期全部交房。
| 免费咨询电话：400 8181 360转35852 |
| 金地艺城悦府 均价：待定元/平方米 |
| 楼盘详情|楼盘图库|最新动态 |
津门熙湖4、5、6#待售，具体加推计划待定，目前暂无可售房源。
| 免费咨询电话：400 8181 360转35511 |
| 津门熙湖 均价：待定元/平方米 |
| 楼盘详情|楼盘图库|最新动态 |
9月19日开盘即售完，其示范区现已完美亮相。近期预计加推74-136㎡非毛坯洋房和148-158㎡低密叠拼别墅，预计均价23000元/平。
| 免费咨询电话：400 8181 360转35777 |
| 鲁能泰山7号 均价：待定元/平方米 |
| 楼盘详情|楼盘图库|最新动态 |
中信公园城二期高层在售，22-33层到顶，2梯4户，户型为54-138平方米1-3居，均价10000元/平。
| 免费咨询电话：400 8181 360转35474 |
| 中信公园城 均价：10000元/平方米 |
| 楼盘详情|楼盘图库|最新动态 |
天津碧桂园10月20日26、27号楼获批新销许。130、140平米户型均价9200元/平米，105、108平米户型均价10500元/平米。36号楼，32层到顶，2梯3户，主推108、130、140平米三室。高层5号楼，8层到顶，主推105、130、140平米三室户型。洋房32号楼，8层到顶，1梯2户，主推140平米4居。逸彩庭苑双拼、联排别墅198-207平米户型均价14000元/平米，240-260平米户型均价16000元/平米。送车库，50-230平米小院。
| 免费咨询电话：400 8181 360转35461 |
| 天津碧桂园 均价：9200元/平方米 |
| 楼盘详情|楼盘图库|最新动态 |
沽上江南悦府位于津南咸水沽，建筑风格为徽派建筑与江南园林相结合，预计2017年3、4月份首开河景高层，21层到顶，户型、价格待定。
| 免费咨询电话：400 8181 360转35823 |
责任编辑：李伟光
阅读过本文的网友还阅读过
新闻排行新闻推荐楼盘推荐视频推荐
粤公网安备 44010602005421号
|
点赞(0)
收藏
