天津国际金融中心项目入市 住宅市场呈量跌价升态势

写字楼：天津国际金融中心项目入市，天津甲级写字楼总存量增至133.1万平方米，空置率较上季度上涨6.4个百分点至36.5%

2016年第3季度，位于南京路商圈的天津国际金融中心项目入市，为天津甲级写字楼市场带来约14万平方米的新增办公面积，至此，天津甲级写字楼市场总存量上升至133.1万平方米。租金方面，得益于新入市项目较高租金的影响，天津甲级写字楼市场平均成交租金环比上涨2.3%至每月每平方米113.9元，其中南京路商圈由于新入市项目的影响，平均成交租金环比上季度增长4.1%至每月每平方米123.5元；友谊路商圈部分业主为吸引客户开始下调租金，该商圈目前整体平均成交租金环比下降2.8%至每月每平方米106.7元。

2016年第3季度，天津甲级写字楼市场延续今年以来的疲软态势，租赁需求较为平淡。本季度，天津甲级写字楼市场整体吸纳量仅为13,131平方米，环比下降9.8%，同比大幅度下降61.0%。在租赁成交方面，金融类及TMT行业依然为本季度租赁成交的主力，主要成交有捷信金融、搜房网等，分别租赁天津国际金融中心7,300和6,400平方米的办公面积。

受市场萎靡和新入市项目高空置率的双重影响，天津甲级写字楼市场整体平均空置率为36.5%，较上季度增长了6.4个百分点。其中南京路商圈由于新入市项目的影响，空置率较上季度有所上涨至37.2%；金融城商圈则凭借新项目及低租金的优势，吸引大批客户纷纷入驻，空置率已下降至55.9%；小白楼商圈和友谊路商圈由于大部分项目入市时间久、设施设备落后等原因，客户为寻求新办公环境纷纷搬离，空置率分别提升至18.0%和14.8%。

截止到2016年底，预计万通中心、仁恒国际中心项目将陆续投放市场，为天津甲级写字楼市场带来约11万平方米的新增办公面积，届时，租赁压力将继续加大，全市甲级写字楼空置率或将被进一步推高，新增业主为吸引客户，必将会采取下调租金的方式来应对市场竞争。

商业：2016年第3季度，天津没有新项目入市，零售物业市场总存量保持不变，带有主题特色的商业街区受到大家广泛关注

2016年上半年，天津全市社会消费品零售总额达2,701.7亿元，同比增长8.6%，较第1季度回落1.7个百分点。受网络消费高速增长的影响，天津全市限额以上批发和零售业单位网上零售额为183.3亿元，同比大幅度增长68.7%，占全市限额以上社会消费品零售总额的12.0%，比重同比提高4.6个百分点，比今年一季度提高1个百分点。其中商贸综合体凭借功能集聚优势，在实体零售业态中表现突出。

2016第3季度，天津零售物业市场没有录得新项目入市，全市零售物业总存量仍为303万平方米，其中优质购物中心存量为173万平方米，约占总存量的57.2%。本季度，天津零售物业市场较为活跃，各购物中心为吸引客户积极进行品牌调整活动，空置率较上季度下降了1.3个百分点至9.0%，租金则保持稳定在每月每平方米464.4元。

近年来，带有主题特色的商业街区等受到大家广泛关注，各优质购物中心为吸引客户，纷纷推出带有主题特色的商业街区或主题公园。例如，天津大悦城在本季度推出了天津首家空中极限运动主题公园“狗镇公园”，定位为青少年潮流文化主题公园，内部规划有专业的滑板场、篮球场以及街舞、音乐场地等，满足青少年的消费需求。爱琴海购物公园推出的“π工厂”主题文化街区也在本季度正式启幕，作为全国首个购物中心文化街区，“π工厂”的亮相也拉动了爱琴海购物公园以文化切入年轻人生活方式的全新方式，为消费者提供了全面的街区体验。

本季度，餐饮业态仍是零售物业市场扩张的主力，新品牌餐饮在天津纷纷落地。如沪上首家海洋主题餐厅“鱼非鱼”天津首店落户大悦城；天津首家韩式Bruch Café品牌“A.JUM缤利绮”和新疆菜品牌“巴依老爷”分别在天津银河国际购物中心和爱琴海购物公园开业。另外，随着消费者对娱乐设施追求的提升，开发商也在积极引进新的娱乐消费品牌，如全国范围内首家真正与世界同步的室内综合性一体化卡丁车运营机构“利奥卡丁世界”宣布落户天津爱琴海购物公园。

展望下季度，预计将有万福生活广场•北宁湾项目进入市场，为天津零售物业市场带来约7.7万平方米的新增供应，该项目地处天津河北区的交通枢纽地，汇集了精品零售、休闲娱乐、儿童乐园、精致美食等多种业态，众多优质品牌首次入驻河北区，全面升级河北片区的消费体验，填补了天津北部城区商圈的空白，同时以智能、温情作为项目核心竞争力，全力打造成一站式温情生活体验场。

住宅：高房价致使天津新建商品住宅市场呈量跌价升态势

2016年第3季度，受天津楼市供应量有限及天津房价过快增长的影响，天津新建商品住宅市场呈现出量跌价升态势。2016年第3季度，天津新建商品住宅市场总成交量为574.4万平方米，环比下降17.1%。分区域看，市内六区成交量至64.2万平方米，环比下降37.4%，上半年热闹的成交量提升了开发商对楼市的信心，大部分楼盘纷纷涨价，超出了部分刚需及改善性需求购买者的承受能力，使得部分购房者转为观望。另外，热闹的成交量也使得市内六区库存量严重不足，促使开发商高溢价拿地，从而又在另一个方面提升了楼市的价格。远郊地区成交量达212万平方米，环比下降5.2%。其中武清区成交量最高达115.5万平方米，约占远郊地区总成交量的54.5%；蓟州区在撤县设区后被普遍看好，部分开发商加大了该地区的开发力度，且据规划，京秦高铁也将在蓟州区设站，这些都对蓟州区的楼市发展给予积极作用，本季度，蓟州区成交量环比涨幅最大为37.5%至21.7万平方米。

2016年第3季度，天津新建商品住宅市场平均成交价为每平方米13,216元，环比上涨5.7%。这主要是由于上半年楼市的热闹提升了开发商对楼盘的涨价信心，且部分地区库存量紧张，呈现出供不应求的局面，这也是开发商涨价的直接原因。分区域看，市内六区环比涨幅达20.2%至每平方米32,520元。究其原因，本季度热门楼盘主要集中在市内六区，如“天津全运村”、“恒大帝景”等项目销售热闹，为开发商涨价奠定了基础。另外，市内六区土地市场由于其稀缺性导致地块以高溢价率成交，这也直接推高了新建商品住宅市场成交价格。

展望2016年第4季度，930新政的出台对天津改善及投资需求进行了限制。外地购房比例较高的武清区受到的直接影响较大；同时在市内挤出效应下，环城四区和宝坻、静海、滨海新区将会因为政策的影响受到市场更高的关注度。