四季度楼市成交或降温 月成交量下滑幅度可达五成

    国家统计局19日发布的“2016年1-9月全国房地产开发投资和销售情况”显示，今年前三季度楼市销量高歌猛进，9月份更是达到量价销售顶峰。同时，土地市场成交量价增长“倒挂”现象加剧。

　　9月底10月初，全国有超过20个热点城市陆续出台调控政策，业内人士预计，随着调控效果的日益显现，全国楼市热度将有所降温，销售量价同比增速将显著放缓。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，2016年前三季度，房地产开发投资增速及房屋新开工面积增幅较为温和，这些指标表明中国房地产市场总体发展较为健康，住宅市场风险可控。

　　土地市场量跌价涨、量价倒挂现象加剧。数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积14917万平方米，同比下降6.1%;土地成交价款5569亿元，增长13.3%。增幅剪刀差接近20个百分点。业内人士认为，土地成交面积和金额出现不同走势，其背后是地价的逐步走高。

　　某研究院数据显示，2016年前三季度，全国300个城市住宅用地楼面均价3965元/平方米，同比上涨64.6%。全国住宅用地溢价率为76.6%，较去年同期提高51.6个百分点。

　　某地产监测数据也显示，9月二三四线城市的平均楼面地价创出新高，且溢价率同样达到历史高位。“9月二线城市的平均楼面地价达到9398元/平方米，超过今年5月的前期高位，同时溢价率升高至135%;三四线城市的楼面地价及溢价率也呈现震荡上行走势。”中原地产市场分析师卢文曦说，“从近期各地陆续出台的楼市新政策内容来看，多数涉及土地供应环节，控地价甚至限地价的举措将在诸多热点城市实行，未来地价连续走高的势头或被遏制。”

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，2016年前三季度，全国房地产市场在热点城市的带动下量价齐升，多数一二线城市库存量得到有效去化，旺盛的需求导致短期供应缺口迅速扩大，甚至个别城市出现“房荒”现象。

　　楼市热销也让“去库存”持续发力，9月末，住宅待售面积减少1177万平方米。卢文曦表示，在去库存效果上，除了依靠存量去化，地方政府控制新增供应也取得了不错效果。数据显示，1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积增速比1-8月份回落1.4个百分点。

　　由于今年前三季度房价和地价的快速上涨，全国20余热点城市集中出台新一轮调控政策。从目前已出台政策城市的交易数据来看，接近半数城市9月成交量已经出现环比下滑。其中，上海商品住宅成交量降幅超过四成，武汉、南昌、厦门、南宁降幅均超过两成。

　　业内机构中国企业集团首席执行官丁祖昱在“克而瑞第19届地产金融形势发布会”上表示，限购令的“回归”将直接削减楼市需求基数，限贷的升级则直接提高了购房成本，预计将有越来越多购房者选择观望，四季度成交量同比下滑已成定局。“从深圳和苏州的市场经验来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达五成，市场成交量或持续一到两个季度的低位。”