朱大鸣:房地产为地方创收80%收入 房价坚挺之源

　　房地产是国民经济支柱，一直是近二十年来的一个事实性命题，虽然很多人不愿意承认这个命题，然而，过去的经验一再告诉我们，房地产事实上已经成为中国经济的动力机。经过去年下半年的房地产市场的龙抬头之后，中国经济扭转了下滑的趋势，财政收入也扭转了增速下滑的形态。不少人认为房地产十几年的火热是源于开发商的道德问题，然而，在利益与增长面前，道德是多么的苍白无力。

　　1 月26日，财政部公布2013年财政收支情况称，去年全国财政收入预算顺利完成，特别是中央财政扭转了年初收入增速大幅下滑的局面，完成全年收入预算并略有超收。地方财政收入(本级)6.89万亿元，比上年增加7891亿元，增长12.9%。其中，地方政府性基金收入(本级)4.80万亿元，增长 40.3%。主要是土地出让合同成交价款增加较多，国有土地使用权出让收入4.12万亿元，比上年增加12732亿元，增长44.6%。去年房地产营业税 5411亿元，增长33.6%;契税3844亿元，增长33.8%。受房地产成交量增加带动，地方其他税种收入情况为：契税3844亿元，增长 33.8%;土地增值税3294亿元，增长21.1%;耕地占用税1808亿元，增长11.6%;城镇土地使用税1719亿元，增长11.5%。由这些数据可以看出，去年与房地产直接相关的收入高达80%以上。

　　房地产成为经济发展的火车头，有其有利的一面。在经济增长缺乏动力的情况下，房地产作为资金密集型和劳动密集型混合产业，成为拉动投资与增加就业的火车头。特别是对于城市经济来说，房地产的兴旺发达，可谓对于城市的扩张具有关键性意义。仲量联行的报告显示，房地产投资再攀新高，每1美元的优质资产都会吸引 10美元资本的追逐，房地产不应再被视为城市繁荣的产物，而是促进城市繁荣的驱动力。针对全球30个城市的研究表明，在过去的十年里，全球商业房地产直接投资总额达4.6万亿美元，其中半数资金都集中在这30个城市中，这一事实突显出房地产对超级城市和一线城市的经济以及二线城市的增长所产生的重要影响。

　　这就解释了为什么中国一线城市的房价突然在去年下半年实现大爆发。去年下半年以来，中国一线、二线城市城市的房地产出现了大幅度跃进，很多城市的房价同比增速超过了20%，随之而来的是高价地的兴起与地方财政收入大幅度增加。不仅如此，根据北京市数据显示，去年民间投资2419.5亿元，增长15.9%，成为带动投资增长的主要因素，而其投资领域来看，集中度比较高的还是房地产领域比重较大，占民间投资整个比重达到75.9%。客观地说，地方政府依赖房地产相关收入，也并非故意而为之，也是在历史客观条件下的一种选择。

　　中国房价之所以如此坚挺，并不是调控就能解决问题的，更是道德批判就能够解决问题的，调控主体与调控对象有着密切的利益关系，可以想见过去十几年的房价坚挺与调控是在情理之中了。

　　我们在历数房地产发展对经济与财政增长的好处的同时，也应当客观地看到，经过十几年的几乎没有任何像样的回调的房地产市场，日渐显现出其弊端。最重要的弊端是房价上涨引来宏观调控，调控之后成交量大幅度萎缩，给整个市场运行带来了紊乱。让许多开发企业无法进行有效的开发，并导致企业资金链紧张。另一大弊端是房地产已经远离了其居住属性，变成了似乎人人都可以赚钱的金融投机工具，这造成了房地产市场巨大波动，房地产永不下跌的神话刺激了越来越多的资金脱离其他实业领域，造成了经济过度虚拟化。房地产巨大的资金需求刺激了货币超发，刺激了其他领域资金大转移。对于经济影响与居民生活影响最为深刻是提高了企业的生产运营成本与居民的生活成本。同时，过去社会冲突比较激烈的领域就是拆迁与圈地，房地产市场过热导致了社会利益冲突随之火热。

　　客观地说，中国房地产市场出现的现象，并不是中国特色，西方很多发达国家都曾经经历过这样的一个阶段，然而历史的车轮碾过之后，房地产市场已经回到其正常的状态，从对经济发展的神位降低了世俗之位，对于经济波动的扰动也逐渐稳定，然而，即使如此，还是出现了美国次贷危机这样罕见的历史大危机，如果不是美国滥用其货币超发来转移危机给全世界，这种危机是非常致命的，所谓成也萧何败也萧何，这是值得我们警惕的。