中指院：2016年8月中国房地产政策跟踪报告

一、市场情况：百城价格同环比涨幅持续扩大，代表城市成交维持较高热度

8月百城住宅均价：环比上涨2.17%，同比上涨13.75%，涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。同比上涨13.75%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为23568元/平方米，环比上涨2.72%，涨幅较上月扩大0.52个百分点；同比上涨18.06%，涨幅较上月扩大0.87个百分点。

8月二三线代表城市成交量保持稳定增长态势。一线城市周均成交量环比小幅增长，其中上海环比增长16.5%，北京、深圳、广州均呈现下降态势，深圳降幅较大。二三线代表城市周均成交量与上月基本持平，较去年同期仍呈现增长趋势，但增幅已开始趋缓。

二、调控频加码，厦门、苏州重启限购，武汉、南京限贷更紧

热点二线重启限购，苏州针对二套房进行限制，厦门针对144平米及以下普通住宅，三类家庭购房受限。8月11日，苏州印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》，要求非苏州本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时需缴纳1年社保。8月31日，厦门宣布自9月5日起执行住房限购政策，针对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭三类居民家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。

今年以来，苏州、厦门等城市房价地价涨幅较快，此前两地均出台调控收紧措施，但市场热度依然不减，苏州率先重启限购政策，但仅针对外地居民购买二套房进行限制，限购年限也相对较短，与2011年的政策相比显得更温和。相比苏州，厦门限购政策较为严厉，尤其是对非本市户籍居民家庭。此次厦门限购只针对144平方米以下的普通住宅，非普通住宅并未受限，可见厦门保护首置首改需求，抑制投资需求意图明确，且政策更注重分类调整，此前发布的信贷收紧中也表明针对非普通住宅首付比例提高幅度较大。

多地收紧信贷政策，苏州、南京、武汉提高二套房首付比例。苏州南京同日调整信贷政策，苏州对已有1套房未结清房贷再购2套房首付比例进行调整，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。南京对已有1套房且已结清房贷再购2套房最低首付比例由30%调整至35%，而未结清房贷再购2套房首付比例升至50%（高淳、溧水除外）。8月末，武汉也加入信贷收紧城市行列，针对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例调整为40%。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，贷款最低首付比例调整为40%。

总体来看，三地信贷政策针对首套刚需没有变化，主要以抑制投资客为主，针对二套改善需求释放起到一定延缓作用。但南京针对二套首付仅向上浮动了5个百分点，苏州市区对有1套住房贷款未结清的，首付比例上浮10%，武汉对拥有一套住房的，首付比例上浮10%，三地调整幅度均不大，调整后尚不及2011年新国八条时期的6成首付。同时对照合肥、厦门此前已出台的限贷政策，三地的限贷政策收紧力度也有所不及。

此外，苏州、南京调整土地公开出让竞价方式，多种手段“限高价地”、控房价。南京在此前最高限价基础上规定，竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。而苏州在设定土地出让市场指导价后也同样提高项目预售条件，并规定土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。此前，两地均出台土拍“熔断”措施，政策出台后，土地市场频频触发“熔断”，土地流拍导致供求矛盾加剧，房价上涨压力仍较大。两地的土拍新政较此前土地“熔断”，进一步提高了拿地门槛，其主要目的是抑制当前土地市场高热态势的延续，限高价地、控房价。同时资金实力较低的中小企业生存愈加困难，行业集中度也将继续提高。

北京严控商住增量，暂停商办用地上市。8月16日，北京市政府召开的“商改住”管理工作为议题的会议上，相关领导要求，把尚未销售的项目列清单，方案重新审查。8月17日，北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开关于严格遏制商改住项目研讨会，会上有关高层明确，将坚决不能再新增商住房，同时暂停商办用地上市。由于商住房的最大优点就是“不限购”，受北京限购影响，商住产品一度成为投资客以及被限人群追捧热销产品。今年上半年，北京商办用地供应量大幅增长，远远超过同期住宅用地供应，且当前北京商业库存量较大，目前短期去化时间已超过20个月，暂停商业用地上市，一定程度上能够缓解库存压力。且北京严控商改住，有助于抑制投资，也有助于北京人口疏解。 

武汉、廊坊出台措施规范市场交易秩序。武汉市房管局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，明确提出，取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售；在未获得预售许可证的情况下，房地产开发企业不得以自行或委托方式，通过电商平台收取购房定金。并对捂盘惜售、囤积房源等违规行为进行严查和处罚。继4月“廊九条”后廊坊政府再一次出手整顿市场，17日廊坊发布《关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》，要求土地出让要遵循招拍挂制度，严禁单位、个人与集体经济组织以及企业签订土地征收、转让协议；针对销售环节，要求开发商在取得预售证之前不得宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款；针对交易程序，要求开发商必须向购房者出示预售许可证、一次性公开全部房源并明码标价对外销售。

三、地方去库存效应持续蔓延，更注重分类施策

地方去库存政策持续蔓延。长沙市公积金管理中心发布《关于发挥住房公积金政策效应支持房地产市场“去库存”的通知》及相关配套政策，通过调整公积金政策刺激改善需求释放，明确执行住房公积金二套房贷款政策，符合条件的第三套房也可申请公积金贷款，执行住房公积金二套房贷款政策；沈阳市政府相关会议研究通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》的11条补充意见，重点化解商业库存；福建已针对商办、商品住宅均出台去库存措施；山东政府印发了《关于运用综合政策措施支持扩大消费的意见》，提出深化住房分配货币化改革、大力发展住房租赁市场、积极推进棚户区改造货币化安置、落实房地产税收优惠政策等措施支持扩大住房消费。

当前库存压力主要集中于部分二线和多数三四线城市，这些城市去库存效应持续蔓延，部分城市加大库存去化力度，且更注重分类施策。未来仍将有省市继续出台去库存稳楼市的政策，进一步化解房地产既有和潜在库存，不断优化供给结构，稳定市场预期。

四、户籍制度、金融等长效机制建设逐步完善

户籍制度改革配套设施逐步完善。8月5日，国务院印发《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，包括10条具体措施，涵盖教育、医疗、社保、就业等基本公共服务主要领域。农业转移人口市民化是推进新型城镇化的重要方面，此次通知从财政方面为农业转移人口提供政策支持，提出建立农业转移人口市民化奖励机制，并提出向吸纳跨省（区、市）流动农业转移人口较多地区和中西部中小城镇倾斜。对于经济发达地区，大量农业转移人口流入，将有助于扩大消费，消化房地产库存；而对于中西部也将加大政策倾斜力度，有助于缩小与东部地区差距。通知还明确提出维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益，这一措施支持农村转移人口维护既有利益，解决进城农民后顾之忧。

北京积分落户及居住证实施细则公布。8月11日，北京《居住证暂行条例》实施细则出台，同日《北京市积分落户管理办法（试行）》公布，按照《办法》，只有符合4个资格条件，才能在本市申请积分落户。这4大条件分别为：持有北京市居住证、在法定退休年龄以下、在京连续缴纳社会保险满7年、无刑事犯罪记录。其中资格条件中规定需要连续缴纳社会保险7年，体现了北京优先解决存量的发展需求。此前北京有高校应届毕业生、人才引进、亲属投靠和工作调动等多重落户途径，积分落户再新增落户渠道，主要面向符合条件的普通劳动者。但鉴于北京未来人口控制目标压力，积分难度也将较高。

金融支持供给侧改革。央行综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。在灵活运用传统货币政策工具的同时，不断创新和完善调控思路和方式，包括建立公开市场每日操作常态化机制，以每日一次的频率稳定开展7 天期逆回购操作，进一步提高流动性管理的精细化程度；每月进行常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等工具的运用，以配合逆回购进行流动性管理，提供不同期限流动性。8月22日，国务院发布《降低实体经济企业成本工作方案》，从税费、融资等方面提出八大举措，要求3年左右使实体经济企业综合成本合理下降，盈利能力较为明显增强。其中降低企业融资成本方面，要求保持流动性合理充裕，提高直接融资比重，降低贷款中间环节费用，扩大长期低成本资金规模。8月23日，央行重启14天期逆回购，向市场注入期限更长的资金，保障市场流动性的充裕和平稳。

中介市场指导意见出台，多角度规范中介市场秩序。8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，针对当前中介市场乱象制定了严格的规范措施，包括规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等。随着二手房市场以及住房租赁市场快速发展，房地产中介行业发展较快，但由于缺乏严格的法律规范进行制约，导致市场存在诸多问题。该意见的出台，使中介市场的管理有了顶层指导意见，有利于规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益，推进中介市场健康发展。

五、展望：热点城市政策不断收紧，限购或将再蔓延

高价地潮持续不断、土地市场高温不减。热点城市调控频收紧，但市场热度依然不减。深圳诞生新总价高价地，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，打破6年前广州亚运村保持的255亿全国总价高价地纪录。融信中国以110.1亿拍下上海静安区一地块，楼面价10万元/平方米，溢价率139%，可售部分实际楼板价达到14万元/平方米，创下中国最贵单价高价地纪录。广州开发区长岭路以北地块以36.79亿元的成交总价由中冶置业摘得，成交楼面价达到2.7万元/平米，刷新广州单价高价地。二线热点城市高价地频出，河南郑州郑东新区拍出的两宗地块成交楼面价超过3.5万元/平米，珠海格力房产有限公司拍得的珠海科技创新海岸北围片区地块楼面价达到29120元/平米，溢价率达到545.68%，刷新珠海单价高价地记录。8月26日，厦门高价地刷屏，出让的6宗商住地诞生了五个高价地，连刷区域楼面价记录。

调控继续收紧，更多城市或将再启限购。当前全国库存结构呈现明显不均衡态势，城市分化加剧，二季度以来，部分热点城市如合肥、苏州、南京、厦门，已出台调控收紧措施，包括限房价地价，增加供应等，但政策相对温和，房价涨幅仍处高位，土地市场依然呈现高热态势，投资投机需求未被根本性抑制。热点城市未来政策导向仍以收紧为主，供给端通过加大供给，严格预售监管，提高开发商土地出让金首付比例等，缓解供求矛盾，平抑土地市场过热现象；需求端通过收紧信贷政策，抑制投资投机需求。武汉、南京严控信贷，苏州、厦门重回限购行列。未来更多楼市过热、房价增幅过快的热点城市，或将重启限购模式，而北京、上海也将考虑商住房的全面限购。