新常态下，津城混合所有房企如何实现战略突围？

在国内房地产行业渐渐告别快速扩张时期，行业增长拐点来临之际，使得房企过去依靠销售额驱动的内生性资产增长已不能完全满足企业规模化的需求。新常态下，混合所有制企业作为房地产行业中不可或缺的生力军，不断创新经营管理模式，实现业绩与品牌价值的全面提升，品牌影响力持续增强。

在此背景下，天津市混合所有制房地产开发企业在新常态下，又做出了哪些新举措？也成为了行业内普遍关注的焦点！

1、研究背景：新常态下，房企转型升级势在必行

在楼市进入“下半场”的今天，房地产市场环境已经发生了实质性变化，在“下半场”这个时间段内，如果开发商再继续延续上半场的规模化增长的模式，一方面将导致更多的库存产生，造成更大的去库存的压力；另一方面，对于房企自身来讲，也将因此而累积更多的运营风险，这样的模式已经不可取，房企谋求转型势在必然。

经济下行，增速放缓

从近几年全国及天津的GDP走势上看，GDP总额呈现逐年走高态势，但是经济增速却逐年递减。2016年上半年，全国GDP实现676708亿元，同比增速为6.7%，创历史新低；天津GDP实现16538亿元，同比增长9.2%，高于全国增速2.5个百分点，但依然为历史新低。经济下行压力下，作为支柱产业的房地产行业面临新的挑战，必然要积极寻求战略转型，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

商品房投资、新开工、施工同比增幅均持续回落

商品房投资额同比增速继续回落。2016年1-7月，全国房地产开发投资额为55361亿元，同比增长5.3%，增速较1-6月回落0.8个百分点。其中，住宅开发投资额为36981亿元，同比增长4.5%，增速较1-6月回落1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为66.8%，与1-6月持平。未来，随着销售增幅收窄、信贷政策更加审慎、针对热点城市的楼市收紧政策加码升级，加之三四线城市仍以去库存为主，使得房企投资动能不足，房地产开发投资同比增速将延续回落态势。

全国房屋新开工、施工面积同比增速继续回落。2016年1-7月，全国房屋新开工面积为92944万平方米，同比增长13.7%，增幅较1-6月收窄1.2个百分点；其中，住宅新开工面积为64102万平方米，同比增长13.1%，较1-6月收窄0.9个百分点。全国房屋施工面积达68.6亿平方米，同比增长4.8%，增幅较1-6月收窄0.2个百分点；其中，住宅施工面积为47.0亿平方米，同比增长3.1%，增幅较1-6月收窄0.3个百分点。全国房屋竣工面积为45904万平方米，同比增长21.3%，增幅较1-6月扩大1.3个百分点；其中，住宅竣工面积为33782万平方米，同比增长20.3%，增幅较1-6月扩大1.1个百分点。

2、天津混合所有地产企业两极分化，冰火两重天

随着房地产行业进入“白银时代”，房企纷纷面临转型、创新、寻求多元化发展的时期，天津地产类混合所有企业表现各异，大致可分为五类：第一类是以融创为代表的企业，近年来表现较为活跃，实施积极的扩张战略，积极增加土地储备，并不断外拓；第二类以贻成为代表，近年来持续深耕布局区域，并尝试进行外拓；第三类以红磡、大通为代表，在新常态下，坚守主业的同时，积极寻求转型；第四类是以博智为代表的企业，战略布局由市区转向远郊区，市场份额逐步缩小，逐步走向边缘化；第五类是以鑫茂、新华投资为代表的企业，坚持以产业地产开发为主业，并适度多元化发展战略。

第一类：积极外拓，加快全国化战略布局，以融创为代表。融创在持续聚焦于北京、天津、上海、成渝、杭州五大区域的基础上，通过并购、竞拍等方式积极外拓。2015年，扎根武汉作为新焦点区域，首个项目“融创公园壹号”的规划体量约100万方，是大汉口片区乃至整个武汉市首屈一指的百万方都市公园大盘，进一步夯实了发展的根基；与此同时，融创在并购市场风生水起，收获颇丰，以及拿地区域延展化，促进各区域公司成功进驻了三个城市，其中，上海区域公司进驻了南京、成渝区域公司进驻了成都、天津区域公司进驻了西安，这三个城市的区域经济和城市建设大都进入快速增长期。截至2015年，融创中国已由2003年以天津为基地开始操作高端物业项目，形成了目前立足天津总部，聚集五大中心区域，共计进驻16个城市的战略格局。

与此同时，融创中国积极增加土地储备，为可持续发展奠定基础。积极判断和把握市场机会，果断放弃了一些价格偏高的土地，同时避开一线城市火热的公开市场，通过并购补充优质土地，并积极在核心二线城市获得价格合理的土地。截至2015年末，集团共拥有土地储备约2720万㎡，其中权益土地储备量为1805万㎡。

第二类：深耕布局区域，并尝试外拓，以贻成为代表。作为天津滨海新区地产旗舰企业，贻成实业涉及住宅、公寓、商业、酒店、写字楼等多种类型，共计开发项目40余项，开发面积300多万平方米，开发的项目曾获得“中国人居社区国际范例奖”、“全国物业管理住宅示范小区”、“天津市示范小区”等多项荣誉称号。近年来，贻成持续深耕滨海新区，巩固其在滨海新区的市场份额的同时，并尝试走出天津，向外拓展，成功进驻沧州等地，开启了全国化战略布局。

第三类：新常态下，加快转型升级步伐，以红磡、大通、现代为代表。随着房地产行业结束“黄金时代”，房企纷纷面临转型、创新、寻求多元化发展，红磡集团根据国内外经济形势的变化，在总结永泰红磡20年发展历史的前提下，从2011年开始，永泰红磡集团开始全面实施企业战略转型，启动第三次创业，聚焦经营，以设立永泰红磡养老产业集团为契机，将集团原房地产开发业务进行全面整合，转型发展养老产业，解决中国社会日益突出老龄化问题，拓展并建立了养老产业发展的全产业链条；以上市公司中源协和干细胞生物工程股份公司为平台，大力发展细胞技术研发和基因产业，同时加大力度，发展基金投资类业务，设立了专门的投资管理机构----中国银宏有限公司，积极推进创业投资、股权投资、基金投资和资产管理等业务。历经三次创业，实现了跨越式发展，目前确立了养老产业、生命科技产业、基金投资业等三大产业板块，遍及全国各主要省市，并分别在北京设立了基金业务总部，在上海设立了养老产业集团总部；大通地产近年来亦是保持相对稳健的步伐，在业内普遍看好朝气蓬勃的医疗产业时，大通地产逐步加大了对医疗行业的投资力度，并于2015年10月30日，正式启动天津市远程医疗协会天津榴莲孵化器有限公司揭牌仪式，是中国首个且是唯一一个远程医疗协会，同时也是美国远程医疗协会在华唯一合作伙伴，为引进国际先进的医疗理念和设备提供了良好的平台，公司作为天津市远程医疗协会下属项目运作平台，主要致力于远程医疗产业、医疗设备产业、健康产业、高科技产业等孵化内容；现代集团始终以商业地产开发为主线，倾力打造的天津现代城项目日前惊艳亮相和平区南京路，该项目的正式推出，将带动区域居住品质和档次的整体提升，标志着未来的南京路滨江道将不仅仅是城市的繁华商圈，更是品质生活与时尚尖端的聚集地，同时，也刷新了天津城市的新高度。集团在做强主业的同时，积极拓展多元化，涉足钢铁物流、国际贸易、实业制造等多个领域，取得良好的业绩。

第四类：走向边缘化，市场声音逐渐弱化，以博智为代表。部分企业在房地产市场发展的浪潮下，未能及时紧跟市场潮流，市场声音逐渐减弱，品牌影响力持续走低。博智置业成立于2008年，以过硬的技术、丰富操作经验的精英团队、以及大量的项目储备等，截至2012年时，企业先后独立开发或与上市公司合作伙伴和区域知名地产公司合作完成开发面积超百万平方米，开发产品类型涵盖别墅、公寓、高端商业、写字楼等多个领域，赢得了客户的广泛认可。近些年来，博智战略布局发生变化，转向宝坻、蓟州等远郊区域，且市场声音也逐步减弱。

第五类：产业地产为主业，适度多元化，以鑫茂、新华投资为代表。在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。鑫茂集团在二十多年的创业积累中，秉承“国家提倡的，政府支持的，市场需求的”投资理念，坚持适度多元化发展战略，现已形成以科技园开发运营为主业，高科技产业、园区服务业为两翼的“一主两翼”产业格局，形成以科技园开发运营为主要特征的高科技产业集团，拥有强大的投资实力背景、国际一流的管理团队、多元化的专业投资经验；新华投资经过十余年发展，已成长为一家以园区建设及运营、金融、建工等为一体的综合性集团公司，集团主要经营业务包括新华不动产、新华金融及建工业务等。新华科技是集团战略发展的主体，在建科技园区7个，开发规模超过300万平方米，目前园区中已有6家孵化器通过省级科技企业孵化器认证。集团未来致力于成为“中国最领先的科技产业化机构”，以新华科技为主体，以住宅和建工为两翼，以金融和运营为支撑，以京津冀为战略发展区域，搭建科技平台,集聚科技资源，领启世界产业未来，助力中国科技腾飞，成为京津冀地区有影响力的综合性集团。

3、结语

我国的民营房地产企业从无到有，从小到大，已从房地产这一传统行业中一个不起眼的小配角，逐渐成长为行业中一支与国有企业平分秋色的生力军，他的综合竞争力和市场生命力正在日益显现出来，其社会影响力也越来越大。民营企业与国有企业相比的一个最大区别就在于，民营企业必须完全依靠自身的力量在竞争激烈的市场中谋生存，求发展，与国有企业相比，不具备先天的资源优势。对于房地产这样投资规模较大，建设周期较长，政策性较强，受宏观经济形势影响比较明显的行业来说，其竞争难度可想而知。

未来发展：积极探索优化产品结构、服务升级、多元化经营，提升竞争力

从未来长远发展的角度考虑，天津民营企业不妨从产品结构、服务升级、多元化经营等方面进行创新和探索，以增加企业核心竞争力。

随市而动，优化产品结构。天津房地产市场同质化现象比较严重，市场需求多年来始终以刚需为主，竞争亦较为激烈。但随着近两年来政策环境的持续宽松，改善型购房需求得以集中释放，因此，房地产企业应主动适应新常态，根据市场环境的变化，及时调整产品结构，对现有的产品结构、以及营销方式等方面进行调整、创新、升级，以快速适应多变的市场环境，实现资金快速回笼。

服务升级，促进口碑传播。房地产企业在加快转型升级过程中，不仅要重视对产品品质的提升，物业服务水平也是目前受购房者普遍关注的环节。从2016中国城市居民居住满意度调查可以发现，天津整体物业服务水平目前尚有一定的上升空间，随着市场竞争的日趋激烈，顾客之争成为各房企主要的竞争点，因此服务水平的升级是未来天津地产类企业的重要方向之一。“让顾客满意并使之趋于忠诚”成为企业的最高经营目标，优质的服务能够进一步提升企业品牌的口碑传播效应，增加客户粘性，提升顾客忠诚度。

强化地产优势，加速多元发展。房地产业只是城市经济的一个组成部分，城市的发展将带来更多的市场机遇，随之一些新的市场增长点也将逐步形成。因此，房地产企业的多元化发展，也是一条转型路径。除了住宅地产，与城市商业、产业园区开发、旅游业升级等相应的商业地产、产业地产、旅游地产等，也都成为房地产企业转型升级的方向。房地产由原来的专业化向多元化发展，一方面可以分散单一类型地产项目的经营风险，另一方面也能迎合市场多样化的需求，顺应市场的发展变化，如旅游人数的增加、人口老龄化的来临等，最终达到不断增加核心竞争力的目的。

面临问题：政府支持、产业协调性等问题极为关键

政府政策支持、税收减免等对企业转型尤为关键。企业的纷纷转型，离不开社会和同行的理解,更需要政府的大力支持，尤其是民营企业，能够整合的资源较为有限，迫切需要政府和社会各界的扶持与帮助。如通过出台相关支持政策、税收减免降低企业税负等，对民营企业的转型和进一步的发展将起到非常重要的促进作用。

多元化经营需考虑产业协调性。地产领域多元化战略屡见不鲜，最为引人注目的当属恒大集团，2014年，集团立足长远，开始实施“多元+规模+品牌”的发展战略，进一步夯实房地产主业，同时陆续拓展金融、互联网、健康、旅游、文化、体育及农牧等产业，目前，恒大已在快消、体育、文化等领域积累了大量的成功经验。但是并不是每个企业都适合走多元化发展之路，因多元化发展遭遇失败的例子也不在少数。因此，在多元化发展道路上，企业不能盲目跟风，必须审时度势，登高望远，要有效整合现有资源，充分考虑到产业前景以及产业间的可协调性等因素，方为长远发展战略。