天津中原地产：2016年第34周天津住宅市场分析

一、壹周热点资讯回顾

 “首付贷”被确认违法违规 七部委联手下了“封杀令”

曾被视为“购房利器”的“首付贷”金融产品，在经历了半年之久的争议之后，终于盖棺定论。

近日，包括住房城乡建设部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件，其中第五条明确规定：  

中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。  

“首付贷”给楼市加了杠杆

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，首付贷给楼市加了杠杆，从规范市场来看，中介是中介，   金融是金融。中介来搞金融，会出现很多问题，一是杠杆过高，二会加大金融的风险。七部委联合发文的话，也就是各部委联合行动，防范金融风险，是当前的大形 势。

“首付贷”是指在购房者首付款不足情况下，地产中介机构、开发商或者互联网金融平台为其提供用于首付的贷款，让购房者可以提前进入楼市，即在杠杆上加杠杆，增加了贷款的风险。  

十二届全国人大四次会议3月12日在北京梅地亚中心举行记者会，中国人民银行副行长潘功胜表示，目前中国商业银行房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，低于整个银行业1.7%左右的不良贷款比例。  

从首付比看，即便按照调整以后的20%最低首付比，和国际上横向比较来看也是较为审慎的。1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上。  

潘功胜指出，房地产中介机构、房地产开发企业与P2P平台合作，所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。  

随后的4月19日，北京市网贷行业协会在其官方网站上发布《关于清理“首付贷”类业务的通知》，成为国内继深圳、上海之后，第三个叫停“首付贷”的城市。  

4月20日，广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会等3家行业协会联合下发《关于停止开展首付贷、众筹购房等金融业务的通知》，明确要求各会员单位从即日起全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务，并彻底开展自查和业务清理工作。  

禁止首付贷可防止资产进一步泡沫化

“首付贷”的好处是房大了买房人的借贷杠杆，如果一购房人想在北京贷款买二套房，正常在银行贷款需要首付5成，一套300万的房子，至少需要150万。而用现有的房产作抵押贷款150万，那就不需要再准备额外的现金了。这就好比去年股市上涨时，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务类似，首付贷降低了购房者的买房门槛。  

但首付贷的风险不容小觑。首付贷周期短、利息高的特点让借款人的还款压力非常大，再加上购房按揭贷款的月供，双重的还贷   压力更是加大还款者的现金流压力，而房产买卖本身又具有交易周期长和不确定因素大的特点，远不如股票交易方便灵活，短期内转手变现很难。如果房价没有涨到 预期价格，最终的收益可能还不够支付贷款利息和交易税费的。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》采访时表示，把  “首付贷”定性为违法违规的金融产品和服务是准确的。银行设置按揭贷款的比例时，就考虑到了购房者的还款能力。如果连首付都拿不出，按揭还款就更困难。

如果按首套房首付比例30%的话，买房就有3倍的杠杆。如果首付只有10%，另外20%也是借的，那么买房就有10倍杠杆。禁止首付贷，防止资产进一步的泡沫化，推高房价，也能控制银行的金融风险。  

胡景晖表示，从银行角度来说，购房者最少有20%的首付，这是按揭的一个最低标准。之所以有首付贷，是指银行按揭之外，通过其他的手段针对首付的贷款，所以这个产品不是银行提供的正常金融产品。  

二、本周市场成交分析

（一）成交概况

经天津中原地产投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，2016年第34周天津新建商品住宅共成交3876套，成交面积41.8万平米，环比下降了12.6%。成交均价12858元/平米。二手住宅成交3892套，成交面积33.0万平米，环比前一周上涨了3.4% 。

（二）区域成交

>市内六区上周成交面积为4.47万平米，环比上涨了4.7%，成交均价为32184元/平米，环比上涨了4.22%；

>环城四区上周成交面积为14.37万平米，环比上涨了10.6%，成交均价为13506元/平米，环比上涨了2.55%；

>滨海新区上周成交面积为6.62万平米，环比下降了24.3%，成交均价为9538元/平米，环比下降了8.22%；

>远郊区县上周成交面积为16.31万平米，环比上涨了14.4%，成交均价为8340元/平米，环比上涨了4.12%。

（三）新增供应

本周共有13个新增供应项目，供应面积约21.9万平米。

中心城区2个新增供应，来自河西区的天房海河湾102套，雅境花语城539套。

环城四区9个新增供应，来自北辰区的悦蘭台61套，盛耀华府184套；来自东丽区的万科民和巷480套，融创城70套；来自津南区的天津碧桂园96套，天地源欧筑(1898)44套；来自西青区的云锦世家178套，保利金融街诺丁山216套，美墅金岛5套。

远郊区县共有2个新增项目供应，来自武清区的亿利华彩城224套，世侨唐墅22套。