2016年天津楼市半年报

概况

2016上半年持续高温运行了2个季度后，终在公积金“新政”实施之时告一段落。新政带以“三”不变（贷款的首付比例、额度计算方式及最长期限）；“四”限（贷款额度上限、二套的申请额度上限、三套的限制使用及离婚购房限制）的形式表明了政策对于下半年楼市的制约与规划。

细数上半年楼市政策对比2015年简直是寥寥无几，但却简单粗暴到好用至极。从2016年伊始，论楼市的“热度”与“持久度”超过人们的预期值，成交量、价的对比也是在一轮又一轮的热浪中此起彼伏。

聚焦市场前沿

1.政策层面：以政策带动市场成交，用货币拉动楼市发展，2016上半年度无论是从房企、中介、再到群众都处在“闷热”与“躁动”间徘徊。先是“营/契”的捆绑式售卖将一线城市的房价带到高点，使二线城市跟风而动，人们对于房屋的需求由迫切到了盲从，造成了违约金甘愿赔付而不售，购房定金成10倍速度增加；后有两会议员提出楼市“去库存”需因地制宜，不可一刀切断的话题得到热议，毕竟有些三四线城市的存量房扩口确实很大，而像一线城市及重点的二线市场则会面临供需不平衡的缺口性存在；大量的房屋交易必定会对货币的流通量与金融行业带来一定的冲击力，当然看好这一块“肥肉”的并不只是金融机构而已，应运而生的则是各中介均开展了就房屋买卖周边一系列连锁业务，只可惜好景不长，在舆论事件爆发之后，各中介间的金融业务被叫“停”；随后而至的“营改增”政策，是税务体制下的一种改革，给购房者带来又一项利好的实惠，不过仔细的算一下，利好的实惠也似乎只存在在大房值的房屋之中，只是不知这政策是利好？还是抑制？

2.土地市场：在“面粉”与“面包”同价，甚至超过“面包”原有价格的市场经济带领下，土地市场的溢价率成为历年之最，中心城区内的地价更是连翻数倍，和平区域向来以地少、商业多冠名，但在2016上半年则拍出2块“高价地级”用地，1月末拍出的“和田道地块”成为该区域内连续4年首出的一块“住宅”性质用地，楼面价飙至38976元/平方米，溢价率约为132.4%；时隔5个月，和平区域内再度退出大体量性质用地—大沽北路地块，预估70亿成交，最终以102亿被天房竞得。在“高价地”频现“津城”的之中，拿地、抢地、哄抬地价已成常态，房价10万/㎡也许不再是痴人说梦。土地资源不断被囤积，“高价地”不断涌现在津城各处，这些地块的规划与开盘时间都未定，价格已经不能用普通的计算方式来估计。

3.成交方面：上半年度楼市各类成交共计186934万套，成交面积1870.8万平方米

新建商品房成交101981套，成交均价为13740元/㎡。其中市内六区成交16000套，环城四区成交32477套，滨海新区20661套，远郊区县32843套；同比2015上半年成交增长117%，由于新建商品房源多集中在环城四区及远郊区县，故而城区中的成交占比为其他区域的1/2左右，中心城区可售的住宅用地逐步减少，导致中心城区内可入市的盘源量也越发稀缺。高昂的价格，优越的地理位置，完善的交通网络以及健全的生活配套，都标志着中心城区新建商品房源价格的未来走向，以及客户群体的定位标准。城区内客户的外溢性也在不断的加强，形成了一种城里人不断向外扩张购房以解决刚性需求所带来的必要性，而中心城区内的房源则是“贵”圈太难进。

二手房成交84953套，成交均价10050元/㎡。其中市内六区成交35695套，环城四区成交19261套，滨海新区16724套，远郊区县13273套；二手房源的存量比相对于新建商品房源是一个无止境不断被扩充的“黑洞”，所以在选择空间上要远大于一手房带给我的区域位置、配套设施和周边交通环境情况等，当然价格上带给我们的冲击力也是可圈可点的。目前2016上半年度销售的二手房总量同比上年增幅64%，价格同比增幅11%。纵观近5年内津城二手房源成交量走势，出2013年3月成交“井喷”达22000套外，次高点则在今年的4月份成交量在21643套，逼近2013年3月的至高点；从趋势线看，成交的低迷时期仅出现在2014年中，整体趋势一路走高，回暖速度不断加剧，“高温房价”已成定局。

在庞大的客户群体不断的消耗与更迭着房源市场的同时，又是来自于哪里的人们对于津城楼市的“贡献”最大呢？从下图中我们并不难看出，天津这个临海的哏儿度区域迎来了四面大方的人们在此安家置业，除去天津人自己的购买能力占据了市场上的66%外，河北与山东两省的客户在津购买房产最多，其次为黑龙江省、河南省及山西省。不过由此可见，天津楼市是一个极具潜能的“半开发”市场。

当然能够影响“津城楼市”购买力因素的除了地域外，还有年龄与户型。在津城，最畅销的是小于90㎡以下的二手房源，伴随着生活的多元化与多样化，人们的居住习惯也在悄然发生着改变，90-144㎡间的房源也越来越得30-40岁之间人群的喜爱，并逐步向30岁以下人群蔓延。其中我们可以看出在小于90㎡房源中，以30-35之间人群的购买力最为旺盛，其次为25-30岁之间的客户群体占主力地位。

2016已经过半，回暖之路还在继续，公积金新政引领楼市开启下半年成交之门。

数据来源：天津国土资源和房屋管理局