中国房地产指数系统2016年上半年市场总结与下半年趋势展望

住宅用地楼面价和溢价率创新高。2016年上半年，全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨，楼面均价达2949元/平方米，同比大幅上涨53.8%，溢价率为49.17%，较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响，各类用地整体楼面价和溢价率同比分别上涨31.4%和27.8个百分点。

二线城市宅地成交火热，楼面价涨幅最高。2016年以来，以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市土地市场高温不退，总价和单价高价地频现，楼面价涨幅领衔全国。1-6月二线城市出让金及楼面价分别同比大涨84.2%、88.7%，溢价率也较去年同期提高41.66个百分点，增幅显著。

总体来看，由于全国整体市场库存量依旧处于高位，去库存仍是目前市场核心问题，特别是在三四线城市，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，全国300个城市土地市场供需均处低位。与量相反，整体楼面价和溢价率均实现不同程度上涨，尤其是南京、苏州等为代表的二线城市涌现高价地潮，究其原因，其一，货币信贷环境宽松背景下房企融资成本低，其二，热点城市楼市快速去化致短期供应不足，房企补货意愿强烈；其三，一线城市进入门槛高且土地供应大幅下降，三四线城市库存高企，企业被迫转向热点二线城市；其四，国企改革进入关键阶段，地产板块整合势在必行，国资房企在此轮土地热潮中表现抢眼。预计下半年，重点二线城市仍是房企争夺焦点，但个别城市受调控与预期影响，土地市场热度趋弱，土地市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。

5.企业：115家房企上半年销售业绩突破50亿，大型房企加速整合、重塑行业格局

品牌房企销售业绩显著提升。今年以来，在房地产政策全面宽松的背景下，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家。

代表企业2016业绩目标完成率已达六成。去年以来房地产市场量价稳步回升，使得年初多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度。今年以来市场的热闹使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平，截止2016年上半年，监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。

热销激发补仓意愿，资金面宽裕助力品牌房企拿地规模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共计拿地4883万平方米/2260亿元，面积同比增长39.3%，金额同比增长33.6%。拿地重心向二线城市转移，拿地金额占比超60%，而一线城市的拿地占比明显下降，占比不足20%。销售的持续走高刺激了房企的补仓意愿，同时融资环境的宽松也使得房企资金面明显改善，今年以来房企债务融资规模较往年大幅提升，且融资成本明显降低，其中保利5年期公司债票面利率已经低至2.95%，品牌房企拿地能力也明显提高。

大型房企整合加剧，行业集中度将继续提高。随着国内房地产市场结束快速增长期，行业竞争加剧，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为新常态。今年以来以中海、中信为代表的大型房企通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业竞争格局将持续升级。

在各类宽松政策的叠加刺激之下，2016上半年品牌房企业绩显著提升，全年销售目标完成率已达较高水平。销售的持续回暖激发房企拿地补仓的意愿，而当前融资环境的宽松也使得房企资金面得到了极大的改善，在此背景下房企上半年拿地规模大幅增长，拿地重心开始向基本面较好的二线中心城市转移。此外，由于市场竞争的不断加剧，行业的整合成为趋势，今年以来大型房企间的“强强联合”频现。展望下半年，随着之前热点城市市场需求的释放，预计品牌房企业绩增长速度将有所放缓，但销售规模仍将处于较高水平。在拿地布局方面，由于当前行业整合压力较大，集中度将持续提高，拥有更多土地储备的房企将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权，因此品牌房企在一、二线城市土地市场的竞争将仍然激烈。