中国产业新城运营商评价研究成果新闻发布会成功召开

2016年5月18日，中国产业新城运营商评价研究成果新闻发布会在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。会上，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士就产业新城运营商评价研究目的与意义进行了主题发言，中国指数研究院指数研究总监白彦军就中国产业新城运营商评价研究成果进行汇报，工信部原党组成员、总工程师朱宏任先生发表题为“从供给侧结构性改革视角看产业新城开发运营”的主题演讲。

此次研究由中国指数研究院发起，在国内首次构建了产业新城运营商评价体系，适时填补了行业空白，具有较强的理论及现实意义。

一、研究背景与意义

目前，新型城镇化已成为推动我国区域协调发展的基本动力，也是未来中国经济发展的重要支点，而产业新城承接大城市产业、人口外溢需求，围绕“产业升级”和“城市升级”两大领域，将在推动我国新型城镇化及经济转型升级中发挥重要作用。鉴于中国现阶段的发展特性，作为产业新城的开发运营主体，更具专业化、市场化、且能高效整合资源的产业新城运营商，在提升我国城市建设水平及产业转型升级过程中将不断发挥重要作用。在我国产业升级、供给侧改革加速推进的大背景下，产业新城得以快速发展，优秀的产业新城运营商也将不断脱颖而出。

而在研究领域，以往国内外研究侧重的是针对产业园区某一方面发展水平的评价，对于新城的研究主要是对具体案例的解读，而对开发主体的评价则仅仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此，中国指数研究院在行业中首次提出建立一套产业新城运营商综合实力评价体系，希望通过深入挖掘产业新城运营的成功要素，提炼符合中国国情的发展模式，为业界提供更多参考依据及经验借鉴，引导企业科学运营决策、促进产业新城运营持续健康发展，同时也希望为各级政府在优选产业新城发展合作主体时提供更多参照，真正发挥优秀产业新城运营商对行业的标杆示范作用。

二、评价体系与方法

在评价模型的构建过程中，中国指数研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研究经验及中国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商（及代表项目）调研访谈，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。

此外，中国指数研究院于2016年3月1日召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请16位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家的意见基础上再次完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。

中国指数研究院独创性的建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。其中，“一核”指评价的核心主体，即产业新城运营商，“两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力，产业发展是产业新城的核心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体；同时，运营商经营能力是其实际运营水平与成效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商综合实力。

依据国内外行业研究理论经验及中国产业园区、产业新城发展实践，梳理提炼出现阶段行业关注及实际应用的关键指标，围绕产业发展能力、城市建设能力及企业经营能力三个方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括12项二级指标以及30余项三级指标。

产业发展能力：产业的健康发展是产业新城的灵魂，优秀的产业新城自有其一套完整的产业生态系统，而没有产业支撑的新城难免沦为空城、卧城。在评价运营商产业发展能力时，以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业培育、创新发展三个方面出发，最终以产业发展对所在区域或城市的经济贡献为落脚点，全面评价运营商产业发展能力。

城市建设能力：产业新城的“城”是其开展一切生产、生活活动的载体，评价运营商的城市建设能力时，首先对产业新城内基础设施以及公共配套的完善程度进行评价；同时基于园区人口的吸纳程度以及生活宜居性去衡量产业新城运营商在满足人们生活需求、提升居民生活水平层面的能力。

企业经营能力：从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需在兼顾经营规模的同时保证运营绩效，另一方面在争取成长速度的同时保证财务稳健，同时考虑到产业新城项目的开发周期长，资金需求量大，极为考验运营企业的融资能力，因此将企业经营能力分解为“经营规模”、“盈利能力”“融资能力”“财务稳健性”四个部分。

数据来源：在产业新城领域，目前行业内标准化的数据极少，也没有统一的统计口径，本次研究的资料及数据一方面通过公开渠道获取，同时为了夯实数据研究根基，中国指数研究院组织总部及华北、华东、华南、华中、西南五大分院数十位分析师，历时半年，对全国范围内29座城市、47个产业新城项目及24家运营企业进行访谈和调研，收集了大量的园区产值、产业导入、招商运营、新城建设、新城配套、合作模式等方面数据及访谈资料，另有园内就业员工调查问卷和多个项目的现场调研视频资料。

三、产业新城运营商评价结果及分析

1、综合实力评价结果

华夏幸福、张江高科和中新集团综合实力突出，行业领军地位凸显。从2016年中国产业新城运营商综合实力评价结果来看，华夏幸福以其对区域布局的精准把控、创新高效的市场化运营模式以及产业发展与城市建设并行驱动的发展模式位列产业新城运营商综合实力榜首；而拥有良好产业生态的张江高科转型“科技投行”，并确立“时间合伙人”战略定位，创新能力突出，产业发展能力领先；中新集团运营的苏州工业园是中新集团产业发展和城市建设能力的成功示范，近几年中新集团以“新型城镇化综合开发运营”为目标，积极实施“走出去”战略，异地复制项目正在积极推进。

招商蛇口与招商地产进行整合，并顺利实现上市，蛇口工业区的升级改造战略抢眼，产业发展与城市建设能力不俗；亿达中国具有完整的产业和产品定位，亦注重城市配套设施的建设，位居综合实力前五位；泰达控股打造的天津经济技术开发区产业形成集聚，对天津经济贡献度高，而且城市各类配套完善，城市建设能力突出；启迪协信依托启迪控股的品牌、园区经验和协信的“产住商”硬件资源，市场竞争力得到极大提升，发展势头值得期待；天安数码城有着丰富的园区开发与运营经验，其能为园内企业提供全方面服务，并在园区营造良好的创新氛围，产业发展能力出色；随着借壳上市以及国企改革的推进，上海临港产城一体化之路依然可期；中国宏泰定位于产业市镇运营商，起步于廊坊，在龙河高新区深耕亦有十年之久，但对外扩张方面略显保守，发展速度受到制约。

2、产业发展能力分析

此次产业新城运营商评价研究详细对比了24家运营商的产业发展能力，并从产业导入能力、产业培育能力、创新发展能力和经济贡献四个维度进行深入剖析。研究发现，产业新城的产业打造是一项系统性的工程，需要运营商从定位、招商、产业链整合、运营服务等各环节发力，方能实现园区产业的良性循环。因此真正优秀的产业新城运营商在产业发展的各个环节都具备较高的均好性。

从评价结果来看，张江高科凭借杰出的产业导入、独具特色的创新孵化能力，产业发展综合实力强。中新集团背靠中、新两国政府资源，产业导入能力突出，苏州工业园成为全国首个开放创新综合试验区域，创新驱动力优势明显，产业发展能力同样出色。华夏幸福凭借精准的产业定位和专业的招商水准，使固安工业园区的产业“从无至有”，再通过产业培育、嫁接创新资源，产业逐步做大做强，产业发展实力突出。招商蛇口善于把握产业升级态势，拥有较强的产业敏锐度，并注重创新资源的引入，产业发展综合实力强。天安数码城拥有25年的产业运作经验，其针对中小企业构建园区服务体系，打造的产业生态闭环，使其成为一座超级孵化器。另外，在评价过程中启迪协信和清控科创两家清华系背景企业创新资源丰沛，创新发展能力居于前列。

3、城市建设能力分析

本次研究通过基础设施、公共服务、人口集聚以及生活宜居性四个方面对于目前全国产业新城运营商的城市建设能力进行全面评判。在调研中发现，目前国内产业新城项目的城市建设水平较过去有明显的提高，运营商对于园区建设及配套服务的重视程度明显增强，但从实际的效果来看，城市功能的完善在现阶段还无法促成“产”与“城”的充分融合，多数新城项目的人口聚集能力和职住平衡度依旧较低，产城融合目标的实现还需要产业与城市更加均衡的发展。从城市建设能力的评价结果来看，华夏幸福凭借高效的合作模式和资金优势，以及配套先行的城市建设理念，在新城基础设施建设和生活配套建设上取得显著成果，其城市建设能力在所有产业新城运营商中领先优势突出。而中新集团则受益于早期与新加坡合作建设新城项目时学习到的城市建设经验和基础，并借助政府层面的扶持，在基础设施建设和园区配套方面同样成果显著，城市建设能力也较为突出。亿达中国作为市场化产业新城运营商的代表，凭借“官助民办”的开发模式，在基础建设与配套方面亦表现出色。

4、企业经营能力分析

研究从经营规模、盈利能力、融资能力、财务稳健四个方面考察产业新城运营商的经营能力。从评价结果来看，华夏幸福凭借领先的资产规模、营收规模及增速，企业经营能力居于前列。亿达中国在大连深耕多年，近年来扩张步伐加快，营业收入稳定，企业经营能力领先。另外，张江高科具备推进科技孵化、股权投资的金融环境，向“科技投行”转型成效明显，目前股权投资收益显著加大，资产负债率低，企业经营能力突出。

四、产业新城运营商发展趋势

在报告中，中国指数研究院指出，未来产业新城运营商将出现以下六大趋势：

1、模式创新，PPP等市场化运作模式有望进一步推广

目前我国PPP模式还处于探索阶段，虽然略有成效但问题尚存。随着我国政府部门风险共担及立法意识的加强，未来社会化开发模式将逐步走向成熟，新的PPP开发模式也会广泛介入城镇化建设的各个领域，如轨道交通、智慧城市建设等，未来PPP开发模式有望得到进一步推广。

2、资源整合，建立要素流动通道，构建平台与圈层

未来产业新城运营商将最大限度、开放性的整合优质资源，建立要素流动通道，搭建平台，使各主体之间产业信息、产业资源更加频繁的交互，形成互动循环的内生系统，实现各方利益最大化。

3、轻重并举，探索轻资产模式正在路上

产业新城投资量大且开发周期长，运营商初期资产模式偏重在所难免。对于产业新城运营商来说，项目的投资、开发、建设是其硬实力的表现，而品牌、服务和平台才是未来需要强化的核心竞争力。预计未来，越来越多的产业新城运营商将从单纯的土地和物业开发转向开发、运营、服务并重，由重资产模式向轻重并举转型，这也更加符合产业新城运营商的“运营”本质。

4、服务为王，收入来源日益多元化

业务转型将成为运营商提升核心竞争力的重要方面，未来运营商将从产业增值服务、服务软实力等方面入手，加大创新创业孵化服务、融资服务、股权投资等业务的拓展。随着运营业务的精细化拓展，将不断衍生新的增值服务，其收入来源将多元化，收入结构将更加平衡。

5、纵横捭阖，不同资源优势企业强强联合，实现“1+1>2”

产业新城的开发建设牵涉到土地整理、产业引导招商、产业培育、城市规划、城市建设与运营等多个维度，而不同运营商所擅长的领域亦有差异，在开放的市场环境下，运营商之间各取所长，共享利益，共担风险，方是上策。毫无疑问，强强联合将成为产业新城领域的趋势之一。

6、远赴重洋，国内产业新城成功经验将实现海外复制

中国经济经过改革开放30多年的高速发展，不仅自身取得了举世公认的成就，同时对外投资的势头也令世界瞩目，发展战略逐步从“引进来”转向“走出去”。而目前中国经济增速放缓，产业新城开发及运营企业纷纷拓展国外市场需求，在“一带一路”战略的推动下，沿线国家存在较大的产业新城打造空间。未来我国产业新城运营商“走出去”的步伐将更加迫切。

在会上，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士表示，希望此次能为中国产业新城及运营商的研究抛砖引玉，为社会各界及行业各类参与主体提供更多的参考与借鉴，此项研究中国指数研究院会一直坚持做下去，不断深化，也希望大家持续给与指导与数据支持，不断提高研究水平，更好的服务行业与社会各界。