解析天津购物中心的典型租户组合

购物中心引入娱乐业态的租户，并非实现业态的真正差异化，关注购物中心的创新性才能保持项目的竞争性。大悦城是天津2015年实现最高销售额的热门购物中心，拥有服装、餐饮、娱乐业态主力店，包括冰场和影院，但业主同时还为购物中心引入了新概念和新元素——创意主题街区，骑鹅公社、五号车库及如果街，这三处主题街区相继推出，新颖的设计加上众多创意小店，不仅为购物者提供了新奇的购物体验，亦达到进一步宣传项目的目的，使其在众多购物中心竞争中脱颖而出。

时尚感还是实用性

通过对样本中购物中心的分析，大悦城、银河购物中心、恒隆广场和新业广场主要关注时尚品牌，约三分之一零售面积为服装零售，这四个购物中心亦是天津消费者的首选。而大部分社区型零售项目，如永旺梅江购物中心、熙悦汇购物中心、河东万达广场， 40%的面积为家居类品牌，如华润万家、苏宁电器。

来源：仲量联行天津研究部，2015第四季度

上图还表明，即使购物中心数量在不断增加，由于租户组合不同，它们将各自吸引不同的顾客类型。因此，并不是每个购物中心都与市场上其它购物中心形成直接竞争。就服装零售品类来看，购物中心经营表现确实存在良莠不齐，但对于居住社区发展“本地”购物中心，以提供基本服务和满足周末餐饮需求的项目，仍有很大的发展空间。

展望

根据近几年新入市购物中心表现和未来几年的供应，我们有理由期待天津零售市场的持续发展：一方面，天津的消费者会选择光顾临近社区且可供定期消费的购物场所；另一方面，消费者将保持对潮流和品牌的敏感度，选择一到两个市级商圈的购物中心作为购物目的地。零售地产市场的竞争仍将存在，但未来项目将受益于定位明确和细分市场的稀缺性。