山东高唐：鲁西北小县城，未来楼市出路难寻

尽管高唐县经济基础较为雄厚，但由于人口有限、需求不足、供应过剩，导致房地产库存压力高企。2015年县城周边的很多平房已被拆除，未来还将有大量商品房上市。伴随着近郊旧村改造带来的新建楼房数量增加，未来城区楼市出路难寻。

高唐历史悠久，人文荟萃

高唐县，位于山东省西北部，隶属于聊城市。地处东部沿海向中西部地区的过渡地、贯穿沿海省份发达经济带的重要腹地，居于济南、聊城、德州三大城市构成的“金三角”中心。全县人口约50万人，幅员面积约960平方公里。

文字记载的历史有2800多年，素有“金高唐”之美誉。高唐丰厚的文化底蕴培育了一批书画名家，国画大师李苦禅，山水画大师孙大石等均是高唐当代文化艺术的杰出代表。高唐是文化部命名的第一批中国书画艺术之乡，从2006年开始，连续举办了九届中国书画艺术博览会，并被文化部、国台办命名为海峡两岸文化交流基地。

高唐工业发达、产业集聚

近年来，高唐县坚持“工业强县”战略，培植了世界机械制造500强企业、国家级特大型企业、全国最大的小型纯电动汽车生产基地——时风集团，全国造纸业十强企业、全国环保印刷纸张标准化实验与推广基地——泉林集团，首批国家级农业产业化龙头企业——蓝山集团，聊城市首家境外上市企业——纷美公司等一批优势企业。汽车及装备制造、造纸及纸制品、纺织服装、棉花加工、平板精密机械、板材加工等八大特色产业集群个数达到742家，形成了大企业如日中天、中小企业群星璀璨的发展格局。目前，2家企业在境外上市，5家企业在新三板、齐鲁股权交易中心和上海股交中心挂牌。2014年，全县GDP为196亿元，同比增长13.3%。

房地产市场起步较晚

由于县城大发展，政府主管部门办公地的集体外迁，带动了周边土地的大建设，自从县政府，法院，检察院，劳动局迁址公告发出后，其周边的土地大幅升值，开发商争相竞价开发，现在县城已开发楼盘有华泰•缔景苑、普利建设花园，仁恒小区、中奕华府御景园等等。目前城区房价基本在3500-4500元之间，新建的楼盘基本没有拆迁旧有的住宅楼，土地主要来源为旧有国营工厂破产或迁出后在原址上新建以及向县城附近的农村扩张，对原有的住宅楼地段影响不大。

新城镇化对高唐的影响巨大

距离城区5公里内的郊区，近几年也由农村户口变为城镇户口了。旧村改造工程中，几乎每个村都新建了住宅楼，拆迁的村民往往能得到1-2套住宅楼的补偿，这也挤占了一批本打算给孩子在县城买房结婚的需求。对没有拆迁的村民来说，在城里买个楼房成了过上好日子的标志，许多人不惜举债购买新房，造成大批平房空置。

旧村改造的房子比较便宜，均价在1500元左右，低的甚至能到800多元，最高也不过2000。县城周边的几个乡镇都开始了改造工作，大量小产权房出现，市场从开始的卖方市场逐渐变为买方市场，现在的情形时，除了几个建设较早、地段较好的乡镇楼盘卖的还可以，其他距离交通线比较远的，开工晚赶上建材上涨的乡镇建设的楼盘除了几个搬迁户之外基本无人问津。旧村改造的热情逐渐冷却，留下很多已经拆了房子却不再建设的楼盘，建了一半的烂尾楼。认识想买房的朋友还是不少的，毕业后回家的、要结婚的，都开始张罗买房。对于他们来说，首选是市区的大产权房，其次是交通比较便利的郊区小产权房。乡镇打工的青年则更倾向于企业附近的小产权房。4000左右的房价对年轻人来说负担并不特别重，毕竟平均工资也有3000-4000左右，加上双方父母的补贴，买房并不算压力特别大。愿意买房的都准备买了，没多少人观望，等着房子降价，对未来的前景也比较一致：高唐房子就这么贵了。我也觉得差不多，城区的房子上涨空间不大，虽说没那么多地盖房子，但整个高唐人也越来越少了，郊区小产权房空置率这么高，估计也不会有太大涨幅。

近期价格以稳为主

2015年楼市利好政策频出，为购房者降低了入市门槛及购房税费成本。高唐楼市不管是高端物业还是普通住宅，虽然目前“以价换量”成共识，各个片区楼盘项目价格企稳。除双海湖，北湖等湖边热点区域楼盘价格已经上调之外，剩余楼盘价格近期均未变化。整体来看，高唐房价总体比较稳定，即使有楼盘进行小幅度的调价，也只是相比之前促销价格微调，总体来说房价并未出现大变动。

部分需求持币观望，库存压力高企

由于2013-2014年高唐县城大发展，新建楼房较多，商品房供应上涨，但去化较慢，导致2015年库存较高。另外由于2015年房价偏稳，大家普遍认为“高唐的房价也就这样了”，所以有购房需求的都准备买了，没多少人观望，等着房子降价，使得2015年高唐县商品房整体销售情况好于2014年，加上之前库存高企，建房速度放缓，2015年商品房供应适度偏紧，处于供不应求的态势，但库存依然高企，据初步估计出清周期在15-20月之间。

需求有限，去库存仍是漫漫长途

作为农业人口占半数以上的新兴工业县城，高唐近几年发展变化明显。楼房越盖越多，城区越扩越大，但总体来说，买房需求并未赶上建房的速度。对于大多数习惯住在自家院落的人来说，即使国家再出新政降息降首付都不会动心。买房需求主要来自于结婚需求、孩子上学或者在县城工作的年轻人，而这一部分人群是有限的，在这其中有能力拿出首付并且愿意贷款的人群也会进一步考量购房时机。而对于周边近郊区的原村民来说，由于旧村改造能使其较便宜的拿到1-2套房子，这样他们宁愿买一辆车住在近郊区的房子里，也不愿意再去贷款买城区的房子。部分居民已经不再把在城区拥有房子作为最终的追求，舍而求其次，在郊区有房子，再配上一部代步轿车，已经是很多人的现实生活写照。

总体而言，未来几年高唐的购房需求将不会有较大的增长。对于库存高企的城区来说去库存压力将持续几年，房价上涨空间不大。