山西临汾：“煤都”楼市 路在何方

临汾房地产市场与煤炭行业发展息息相关。受经济增速放缓和产能过剩影响，目前临汾房地产市场处于供大于求状态，人口规模较小、购买力有限导致有效需求不足，而“小产权房”问题难以解决，直接制约着改善性需求的释放。

煤都临汾，因煤而兴

临汾，隶属于山西省，地处太原、郑州、西安三个省会城市连接中点，是承接京津塘地区、东部地区向西部地区辐射的要冲。临汾总面积2平方公里，全市常住人口约442万。虽然第三产业增加值占生产总值的比重已经从2010年的34%增长到2014年的38%，家乐福等大型超市也选择进驻，但支柱产业仍然是以煤炭为主的传统重工业，当地的购房者大多是煤老板或煤炭行业从业者。

辉煌不在，前景黯淡

2008-2012年，受到全国房地产市场一片向好的大背景及煤炭产业快速发展的双重刺激，很多煤老板都选择在临汾置业，带动临汾市房地产业高速发展。但近两年来，随着中国经济增速放缓、煤炭产业产能过剩问题越来越突出，煤炭价格持续下跌，原来因煤而兴的市民资产明显缩水，因煤而兴的房地产业也面临库存居高不下的问题。纵然开发商推出各种促销打折活动，但购房者反而认为房价可能会继续下降，从而持观望态度，导致楼市成交量不断下滑。而购房者观望时间越长，开发商成本越高，价格越难以降低，让利空间越小，因此从目前情况来看，这种市场僵局在短时间内还难以被打破。

区域分化明显

目前临汾在售的新房楼盘有二十个左右，除了恒大地产、中骏置业外，多数项目都是由本土开发商开发，新增供应项目主要集中在临汾市中心或主要发展路段，且以三居及以上的大户型产品为主。而随着当前城市建设重心由鼓楼一带向滨河东路沿线、信合路以北地区的转移，这些区域近年来新增供应量明显增大，且该区域项目因优越的地理位置、完善的周边配套以及良好的生态环境，已经牢牢掌控了临汾高端房地产市场。

房企购地意愿不强

从土地市场来看，供应方面，自2012年以来，临汾市住宅用地市场供应不断减少，2015年推出土地面积为338万平，同比减少19.30%。成交方面，2013年达到最高峰，2015年成交住宅用地面积190万平，虽同比增长20.66%，但溢价率仅为5.64%，且竞得方均为山西本地房企或个人。由此可见，部分已入驻临汾的百强房企并不看好临汾的房地产市场，没有进一步深耕。

改善性需求不足

当前，临汾房地产主要购置人群是首次置业、婚房购置以及异地创业回乡买房人群。近年来，临汾所辖各地市县煤焦铁行业企业主也正成为临汾房市中一股不可忽视的力量，与本地中年人群相比，他们具有更强的购买力，正是这部分改善型需求大大刺激了临汾房地产市场的发展，但目前这部分需求已趋于饱和。而本地中年人群，他们早期居住的楼盘品质都较差，甚至很多属于集体制产权，因没有房产证，不能转让或转让所涉及的土地出让金补交依据不明确而无法交易，这直接制约了他们换新房的资金来源。至于首次置业的年轻一代刚需人群，他们从小生活条件比较优越，对居住环境的要求也越来越高，一般不会选择90平米以下的小户型产品，很多人在父母的资助下也会选择购买中低价位、面积较大的三房，这进一步降低了刚需楼盘的需求量。因此，相对于城市目前的发展现状，临汾房地产市场需求结构普遍偏高，但总体需求量较为有限。

“小产权房”制约改善性需求

在我国经济增速下行压力仍存的大背景下，降准降息、取消限购、放松公积金提取等宽松政策对临汾这样的四线城市的房地产市场并没有显著的拉动作用。未来，国家的分城施策、分类调控或许对临汾楼市有一定的拉动作用。例如，临汾市区内60多个旧小区中有50多个是集体制产权，很多住户有换房的需求，但原有住房由于缺少房产证无法出售，购买新住房又面临较大的资金压力，从而直接制约了居民换房的意愿。若政府能出台完善无房产证的二手房交易的相关政策，则能有效促进这部分需求。

产业工人是去库存的重要途径

整体来看，前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业，目前处于供过于求的状态。由于2015年前三季度农村居民人均可支配收入仅为7061元/年，而临汾市的房价集中在4000-5000元/平，农民购买力严重不足，因此依靠农民进城购房，来消化库存的效果微乎其微。去库存的重任只能由在市区工作的产业工人来化解，但临汾目前产业还主要集中在重工业，未来第三产业能否发展起来、能否提供更多就业机会仍然是个未知数，因此未来几年临汾楼市或仍将处于供大于求状态。