朱振鑫:化解地产库存有必要引入国家住房银行

这么一举两得的事情，为什么迟迟没有落地？大家的疑惑无非有以下几点：过去一年房地产销售不是很火吗，为什么还要继续支持房地产需求；中央不是已经在国开行搞了住宅金融事业部吗，为什么还要再弄一个国家住房银行；现在不是要求商业银行给房贷打折吗，市场解决就行了，为何还要政府来搞个住房银行；这是又让老百姓借钱的节奏，现在中国不是要去杠杆吗？

但如果仔细分析，会发现这些顾虑不仅不是障碍，反而构成了加快住房银行改革的理由。

首先，过去一年房地产销售的红火是一时的、局部的，也是不可持续的，实际上去库存压力有增无减。短期看，全国商品房销售从2015年10月就已开始回落；长期看，中国20岁~29岁的刚需人口从2013年已经开始下降，即便现在全面放开二孩，也无法改变刚需人口拐点的事实。

其次，国家住房银行完全不同于国开行的住宅金融事业部：国开行的住宅金融事业部就是用来支持保障房供应的，它和用来支持老百姓购房的国家住房银行不是一回事，前者会增加供给，并可能导致供需失衡、恶化；后者才能真正激发需求，消化库存。

再次，中国的城镇化率和自有住房率还很低，未来合理的购房需求还有很大空间，单是首套房需求就远远没有满足。首次购房需求要么来自婚龄人口的增加（常说的刚需人口），要么来自城镇人口的增加。中国目前婚龄人口刚需虽已开始下降，但城镇人口刚需还在不断增加。尽管目前的统计显示户均已经拥有一套住房，但前期大量房产沉淀在炒房者手中，仍然有相当一部分人没有房，他们都是需要住房银行支持的合理需求。

最后，指望商业银行降低房贷利率不现实也不公平，应该通过住房银行这样的政策性金融机构予以支持，这是个社会民生问题，不是市场问题，国际上也都是这么干的。另外，现有的住房公积金在额度、收支体系上先天不足，没有完全发挥作用，而国家住房银行能够更有效地提供住房融资服务。

至于说到去杠杆，中国只有居民部门还有加杠杆的空间。从住房抵押贷款来看，2014年末中国个人住房贷款余额为11.5万亿元，占当年GDP的比例仅为18%，而同期美国的这个比例为54%。从居民部门杠杆率来看，居民部门的资产负债表相对健康，住房贷款的潜在违约风险很小。基于此，只有居民部门加杠杆，才是对冲企业部门去杠杆，防范经济和金融风险的唯一手段。

总之一句话，化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存最重要的一把利器。