仲量联行2015年第四季度天津房地产市场回顾

零售地产

2015年零售需求强劲，净吸纳量达到30万平方米，是2014年的三倍。餐饮、儿童和娱乐业态贡献最大，如休闲餐饮类品牌Matta Pizza、乌巢和南京大排档首次进入天津并选址新开业项目；餐饮品牌新元素于本季度在大悦城首次开出500平方米的首店。餐饮、零售和娱乐业态，尤其是影院和健身房，吸收了大量购物中心面积。在2015年第四季度，奥本健身在水游城租赁了4,000平方米零售面积。除了以上三种业态，时尚品牌也纷纷进驻天津，如Abercrombie & Fitch作为天津首店进驻恒隆广场；英国皮具品牌Tusting也在嘉里汇开出首店。

爱琴海购物公园于第四季度在非核心区域开业，为天津增加了25万平方米零售面积。截至2015年底，六个新项目即威尼都、嘉里汇、凯德国贸、仁恒海河广场、天津富力广场和爱琴海购物公园完工并进入市场，面积达到50万平方米。2015大量新增供应加上部分项目在进行品牌调整，市场整体空置率小幅环比推高0.3个百分点，同比增长2.7个百分点达到17%。

面对购物中心的激烈竞争和电子商务的冲击，2015年百货商场的境况依旧艰难。远东百货和亨泰百货关闭，减少了6.7万平方米的零售面积。两个作为购物中心主力店的项目，津乐汇百货和百盛百货商场也在2015年关闭，使整体市场的空置率有所上涨。然而，一些业主则在积极地进行品牌调整，如大悦城将作为项目的零售运营商进驻津汇广场。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静表示，“已有的百货商场正在逐渐进行包括品牌和业态的调整。如乐宾百货正在调整其地下楼层，希望容纳更多快时尚和餐饮品牌，以此来吸引消费者。”

即使2016年仍将会有六个新增购物中心进入市场，强劲的需求仍将小幅拉低市场整体空置率。尹伟静补充道，“新项目入市租金将略低于已有成熟项目，因此市场平均租金将会小幅下降。然而，表现良好、享有低空置率和高客流量的购物中心则仍将继续上调租金水平。”

高端住宅

2015年政府出台一系列利率下调和不断放松的购房政策以刺激住房市场的需求。2015年10月，央行第五次下调存款利率至4.35%。第四季度，天津购房者对于政策放宽反应积极，大众市场购房量环比增长16.9%，同比增长35.5%。大众市场房价走高，不过仅限于天津中心城区。其他区域，如津南和静海仍在消化大量存量，尽管区域内成交量较大，平均售价仍环比小幅下降0.3%。

高端住宅市场，成交量在第四季度上涨至3,630套，环比增长32.3%，同比增长58.6%。需求主要来自于改善型住房，一方面是由于购房者贷款比例升高且还款利率降低，另一方面央行于2015年三月降低了二套购房者的首付款比例，从60%下调至40%。

本季度新增住宅2,976套，相比上季度小幅上涨2.2%，实现254.7%的年增长。鲁能贵和中心本季度推出478套住宅，平均售价达人民币38,705每平方米，高于高端住宅平均售价61%。介于水上公园和天塔之间的优越地理位置及靠近地铁站的方便交通共同推高其成交价。在经历2015年强劲需求之后，天津中心城区的高端住宅存量降至低位。第一季度售出14.9%的市场存量，销售比率在2015年每个季度依次增长，至第四季度达到72.7%。

高端住宅市场成交价环比增长0.3%，同比增长1.1%。中心城区外的市场涨幅最高，实现环比2.0%，同比3.1%的增长。新八大里项目本季度以高价成交，如中冶德贤公馆。在售掉新增51套高层住宅后，项目本季度几乎卖完。然而，租金在第四季度仍保持稳定，这是由于作为租赁市场主要需求来源的中心城区的高端商务人员并没有明显增加。仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示，“天津中心城区高端住宅需求依旧强劲，尤其改善型购房者已经注意到近几个季度贷款成本的降低。另一方面，首套购房者表现更加活跃，这很大程度归功于住房公积金的可以更有效地使用。”