仲量联行2015年第四季度天津房地产市场回顾

•自2011年以来，甲级办公楼市场年净吸纳量再获新高

•仓储市场于2015年达到供应高峰，空置率有所上升

•百货公司经历品牌调整，大型购物中心主导2015年零售市场

•未来政策支持继续推动高端住宅成交走高

办公楼市场

2015年，需求仍主要来自于国内金融公司，也就是资产管理及小额借贷公司，这些公司比较青睐大面积高品质办公空间。超过60%的租赁成交来自于金融行业，使得包括物流、生产制造在内的传统行业比重减少。2015年第四季度，升级需求有所增加，尤其是一些公司从较低品质办公楼迁至新入市甲级办公楼。如屈臣氏在第四季度从今晚大厦搬至大悦城，租赁500平方米办公面积。此外，壳牌12月份从平安大厦迁出，与新华国金中心签订2, 736平方米的租赁合同。

五座新办公楼于2015年完工，新增面积达317,025平方米，市场整体空置率提升至34.7%，与去年同期相比上升6个百分点。其中三个新增供应为甲级办公楼，包括在老城厢 - 海光寺分板块的大悦城、金融街南开中心A座和海河沿线板块的新华国金。三个甲级办公楼项目共计197,735平方米的办公面积，将甲级办公楼总体量提升至603,010平方米。由于新项目入市，甲级办公楼市场空置率达到47.6%，相比2014年提高了13.5个百分点。

市场整体租金在第四季度经历小幅下调环比下降0.2%，同比下降0.4%。由于业主面临供给压力，均下调租金以保留已有租户。资本价值降幅快于租金，环比下降0.7%，同比下降2.1%。投资市场兴趣依旧不高，由于交易双方期待价格相差很大，市场上整栋交易和散售均不活跃。

仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然指出，“虽然未来存在供给压力，位于核心区位的高品质办公楼仍将继续吸纳来自乙级及其他办公楼的升级需求。一个很好的例子是由新加坡开发商开发的仁恒海河广场将于2016年进入老城厢 – 海光寺分板块。”

工业物流市场

强劲需求使2015年净吸纳量达到487,000平方米，相比2014年翻了一番。电子商务、物流公司和零售商继续成为市场需求的主要来源。引人注意的交易来自于京东商城。继2015年第一季度在武清建立分销中心，京东商城又于第四季度在安博天津京滨物流园扩租30,000平方米仓库，为2015年贡献了超过40%的总吸纳量。随着国内消费不断上涨，零售商的需求也在增加，如乐友扩租了11,000平方米的仓储面积。

保税仓储项目没有明显变化，但12个非保税仓储项目总计超过850,000平方米于2015年入市，截止2015年底，仓储总存量超过300万平方米。到2015年底，市场整体空置率也由14.9%增至25.2%。宇培天津临港物流园于本季度完工，为天津滨海新区增加99,260平方米仓储面积，但该新项目还没有预租成交。“天津大量新增物流面积证明了开发商对天津长期作为中国北方物流枢纽重要地位的信心”，仲量联行天津董事总经理何迈可表示。

非保税仓库净有效租金上涨至0.9元每平方米每天，实现环比增长0.5%。暂时的整体市场高空置率使得开发商下调租金涨幅，以此来吸引更多租户。

随着消费成为拉动天津经济增长的主要驱动力，在未来，来自零售、电商和物流公司的需求将继续增加。目前的人民币贬值将带来更多国内消费，从而加强天津作为北方物流枢纽的地位。另外，天津的升级需求和来自包括北京在内的周边城市的迁移需求也将增加。2015年供给高峰过后，七个新仓储项目将于2016年进入市场，届时将新增超过45万平方米总存量。预计强劲的需求将降低整体市场空置率并使租金在2016年底得到小幅提升。